第四篇物業管理實務綜述 第10章物業環境管理
工業化的發展使人類生存居住的環境遭到嚴重的破壞，今日人類已意識到他們賴以生存的環境的重要性，環境保護被提到世界日程。物業小區是人們居住生活的地方，更要講求環境的質量，環境的好壞直接影響到物業的價值。
10.1物業環境及物業環境管理的
內涵與內容環境，是指周圍的地方及其情況和條件。環境是針對主體而言的，以人類為主體的環境有廣義與狹義之分。
廣義的環境包括自然環境或原生環境、次生環境、人工環境、社會環境等。狹義的環境就是僅指廣義環境含義中的被人類活動改變或汙染的自然環境。
物業環境是城市環境的一部分。城市環境是指城市範圍內的情況和條件；物業環境是指某宗物業，如居住小區、寫字樓、購物中心、賓館等所在區域內的情況和條件。
物業環境按物業用途的不同，可分為生活居住環境、生產環境、商業環境和辦公環境等。
物業環境管理主要是協調業主或物業使用人與環境保護的關係，組織並管理業主或物業使用人的生產和生活活動，限製業主或物業使用人損害環境質量、破壞自然資源的行為。一般來說，物業環境管理主要包括物業環境清潔管理和綠化管理兩個方麵的內容。
10.2物業環境清潔管理
在物業區域中，清潔是最基本的物業要求，物業環境的整潔與否，對物業管理公司來說是一個十分重要的評價指標。它具有視覺上的直觀性，會直接帶來心理上的舒適感與美感，因而成為物業轄區文明的第一象征和服務水平的重要標誌。整潔的物業轄區環境需要常規性的清潔管理服務來保證。
清潔管理的涵義：
清潔管理又叫保潔管理，是指物業管理公司通過宣傳教育、監督治理和日常清潔工作，保護物業區域環境，防治環境汙染的管理。其主要內容包括定時、定點、定人進行生活垃圾的分類收集、處理和清運。通過清、掃、擦、拭、抹等專業性操作，維護轄區所有公共地方、公用部位的清潔衛生，從而塑造文明形象，提高環境效益。
保潔管理的重心，是防治“髒、亂、差”。“髒、亂、差”具有多發性、傳染性和頑固性。例如，隨手亂扔各種垃圾、樓上拋物、亂堆物品堵塞公共走道、隨意排放汙水廢氣、隨地吐痰和大小便，以及亂塗、亂畫、亂搭、亂建、亂張貼等，很可能發生在某些業主身上，所以業主整體素質的提高非常重要，需要物業管理公司員工通過宣傳教育、監督治理和日常清潔工作，做出堅持不懈的努力，做到人人愛護環境，在小區內形成保護環境的良好風氣。
清潔管理的原則：
1.掃防結合，以防為主
在保潔管理中，清掃是必要的工作，但是如果隻將工作的重點放在清掃上，不注意保持，那麼不僅物業不能維持整潔，而且會給物業管理工作帶來許多額外的麻煩。物業管理企業一項重要的工作就是通過管理糾正用戶不衛生的習慣，讓他們養成保持環境整潔的好習慣。一個優良的物業轄區環境是管理者與被管理者相互作用的結果，隻有讓用戶養成良好的衛生習慣才能從根本上搞好環境管理。
2.執法必嚴，直接監督
保潔管理有關的法律、法規，已經出台的主要有《中華人民共和國環境保護法》、建設部頒發的《城市生活垃圾管理辦法》、《城市新建住宅小區管理辦法》，以及各地頒布的管理實施細則。物業管理公司可以根據法律、法規的有關條文和專業化物業管理的要求，製定物業區域的保潔管理規定。這些法規和“準法規”規範了服務者和被服務者必須遵循的行為準則。物業管理公司必須做到執法必嚴，直接監督，遇到有損物業轄區環境的行為，應對違規者進行耐心教育和嚴格處罰，絕不因人而異。一些卓有成效的物業管理公司，如深圳市蓮花二村物業管理公司，提倡“以法管理”，嚴格執行《蓮花住宅區管理規定》，當遇到業主的不衛生習慣和違契行為時，即出示《執法證》進行勸阻、教育，直至處以“違契金”。久而久之，形成了整潔舒適的環境。這說明隻有動真格的，才能取得預期的效果。
清潔管理的範圍：
1.公共地方的保潔
這是一個平麵的概念，即指物業區域內，樓宇前後左右的公共地方，其中包括道路、廣場、空地、綠地等的清掃保潔。
2.共用部位的保潔
這是一個垂直的概念，即指樓宇地層到頂層屋麵上下空間的共用部位，其中包括樓梯、走道、電梯間、大廳、前台等的清掃保潔。
3.生活垃圾的處理
這是指日常生活垃圾（包括裝修垃圾）的分類收集、處理和清運。要求和督促業主按規定的地點、時間和要求，將日常垃圾倒入專用容器或者指定的垃圾收集點，不得擅自亂倒。
清潔管理的製度建設：
1.明確要求
“沒有規矩，不成方圓”，要管理好物業就得先製定明確的製度，如處理日常垃圾專人負責、日產日清，定點傾倒、分類傾倒，定時收集、定時清運，按照規定的工作流程，履行保潔的崗位職責等。
2.規定標準
標準是衡量事物的準則，也是評價工作的尺度。物業轄區環境保潔的通用標準是“五無”，即無裸露垃圾，無垃圾死角，無明顯積塵積垢，無蚊蠅蟲孳生地，無“髒、亂、差”頑疾。這是建設部頒布的保潔標準。
《全國城市馬路清掃質量標準》中，有兩條可以作為物業轄區道路清掃保潔質量的參考：一是每天普掃兩遍，每日保潔；二是達到“六不”、“六淨”標準，即不見積水，不見積土，不見雜物，不漏收堆，不亂倒垃圾和不見人畜糞；路麵淨、路沿淨、人行道淨、雨水口淨、樹坑牆根淨和廢物箱淨。
3.計劃安排
物業管理公司應製定出清掃保潔工作每日、每周、每月、每季直至每年的計劃安排。
（1）每日清潔工作：
轄區（樓）內道路清掃兩次，整天保潔；
轄區（樓）內綠化帶，如草地、花木灌叢、建築物品等處清掃一次：
樓宇電梯間地板拖洗兩次，四周護板清抹一次；
樓宇各層樓梯及走廊清掃兩次，樓梯扶手清抹一次；
收集用戶產生的生活垃圾及傾倒在垃圾箱內的垃圾，並負責清運至指定地點。
（2）每周清潔工作：
樓宇各層公共走廊拖洗一次（主要指高層樓宇，可一天拖數層，一周內保證全部拖洗一遍）；
業戶信箱清拭一次；
天台（包括裙房、車棚）、天井和溝渠清掃一次。
（3）每月清潔工作：
天花板塵灰和蜘蛛網清除一次；
各層走道公用玻璃窗擦拭一次（每天擦數層，一個月內保證全部擦拭一次）；
公共走廊及路燈的燈罩清拭一次。
此外，樓宇的玻璃幕牆應每月或每季擦拭一次；花崗石、磨石子外牆應每年安排清洗一次；一般水泥外牆應每年安排粉刷一次等。
4.定期檢查
物業管理公司可將每日、每周、每季、每年清掃保潔工作的具體內容用記錄報表的形式固定下來，以便布置工作和進行定期檢查。
清潔管理的具體措施：
保潔管理的具體措施，是指物業管理公司為了創造整潔、衛生、優美、舒適的物業區域環境所采取的行之有效的方法和手段。主要有以下4項。
1.生活垃圾分類袋裝化
以上海為例，按照《上海市城市生活垃圾管理實施細則》的要求，以煤氣（包括液化氣）為燃料的地區，必須實行垃圾袋裝化。在物業管理的實踐中，這一規定的實施範圍已有所擴大，例如，有的物業管理公司規定，裝修垃圾也必須裝袋並運放到規定地點統一清運。對於日常生活垃圾統一收集後運至指定地點進行無害化、資源化、減量化處理，從而大大改善了環境的質量。
生活垃圾分類袋裝化有利於提高物業區域的文明程度和環境質量。物業管理公司應向業主宣傳生活垃圾分類袋裝化的優越性，要求業主將垃圾裝入相應的專用垃圾袋內，丟入指定的容器或者指定的生活垃圾收集點，不得隨意亂倒。存放各種生活垃圾的塑料袋應完整不破損，袋口紮緊不撒漏。
2.進行超前宣傳教育
物業管理公司在早期介入階段，即應尋找“切入點”，如在售房時、分房時、入住時，對未來的業主進行超前宣傳教育，明確保潔管理的要求，以便收到事半功倍的效果。
3.配備必要的硬件設施
為了增強清掃保潔工作的有效性，物業管理公司還應配備與之有關的必要的硬件設施。如有的物業管理公司在每家每戶門前安置了一隻相對固定的特製的ABS塑料垃圾桶，上麵有蓋，按樓配置各種色調，非常美觀，規定業主每日將生活垃圾袋裝後丟入，由清潔工每日清晨定時收集，倒入指定的垃圾箱。這一創意及實踐深受業主歡迎。
4.依法處罰及典型曝光
對於各種不良的衛生習慣，除了進行宣傳教育外，還應當采取必要的硬性措施，依法按規定進行經濟的或行政的處罰。對於極少數屢教不改者，還可以采取典型曝光的方法，在業主委員會、居民委員會和本人單位的配合下，公開其不文明行為，以儆效尤。
清潔器械和清潔用品：
1.常用清潔器械
（1）吸塵器。主要用於地麵、地毯、牆麵和其他平整部位吸灰，是清潔工作中最常用的設備之一。吸塵器品種很多，按抽吸力大小有普通型和強力型；按適用範圍有吸地麵灰塵、吸地毯灰塵和清潔家具汙物等不同類型；按功能多少有單一吸塵器和吸塵吸水兩用吸塵器等。
（2）吸水機。用於清除積水，主要用於吸取地麵積水，對於吸取地毯水分加快幹燥也非常有效，是大樓管理中不可缺少的清潔工具之一。有單用吸水機和吸塵吸水兩用機，其構造原理與吸塵器相同。
（3）地毯清洗機。主要用於幫助清洗地毯。
（4）高速光機。用作地麵拋光，構造原理與擦地機相同，使毛刷盤與地麵進行軟磨擦，使底盤對地麵進行高速軟摩擦，達到拋光之目的。適用於花崗石、大理石等各種平整硬質地麵的拋光，對於麵積大的樓宇，尤為必要。
（5）擦地機。用於地麵清潔工作，是最常用的清潔設備之一，有單盤式和多盤式。使用時，通過底盤安裝不同的刷子，可以進行地毯清潔、地坪打蠟及拋光。
（6）高壓衝洗機。用於外牆、汽車和其他需高壓水衝洗的專用設備。啟動時能產生強烈的衝擊水流，達到清除灰塵、泥漿和其他汙垢雜質的作用。
（7）掃地車。用於室外地麵清潔。由於操作簡單，吸塵力強，並配有大容量垃圾塵箱，因此非常適合廠房、倉庫、車場和戶外空曠地方的地麵清潔。
（8）自動空氣噴香器。將清香劑裝入該機後設定好時間，然後放置於辦公室或衛生間等需要清香的房間，會定時自動噴香。
（9）高壓水槍。主要用於衝洗外牆、玻璃、廣場、地麵、汽車等，用途廣泛。
2.清潔劑
（1）餐具洗滌劑。由多種表麵活性劑原料複製而成，不但對餐具表麵的油汙有極強的去除力，而且可用於水果、蔬菜的清洗，起到殺菌、去除殘留農藥的作用。
（2）消毒清潔劑。具有殺菌、去汙雙重功效，使用本品擦洗物品後用清水漂洗幹淨即可。
（3）洗手液。外觀為帶色彩的黏稠性液體，具有殺菌、留香、除異味的功效，對皮膚無刺激，是賓館、寫字樓洗手間的常用清潔劑。
（4）祛臭劑。適用於清除廁所、垃圾產生的臭味，並有自然香氣。使用時噴至牆角或牆麵，可保持廁所數日無臭味。
（5）空氣清香劑。能迅速除去空氣中的混濁和難聞氣味，使用時將清香劑灌入噴霧器中，噴射使用。
（6）全能清潔劑。外觀為藍色透明液體，廣泛用於各種硬質材料的表麵清潔，如搪瓷、陶瓷器皿，能起到殺菌去汙、保護表麵光澤的作用，在使用濃度下，對皮膚無傷害。使用時，一般根據不同材料及汙垢程度進行稀釋。
（7）除垢劑。外觀為淺藍色和紅色，能清除地麵和牆麵頑固汙漬、油漬，適用於浴室、衛生間的陶瓷、搪瓷器皿等的清潔，能迅速、強力地清除水垢鏽漬，提高清潔保潔的功效。
（8）不鏽鋼光亮劑。為不鏽鋼和鍍鉻製品的專用清潔劑。使用時，將不鏽鋼清潔劑塗在製品表麵，用布揩擦，直至光亮，有一定防鏽功能。
（9）玻璃清潔劑。呈淺藍色，用於清洗玻璃、鏡麵、瓷片及電鍍物品表麵的塵埃及汙垢，如門、窗、鏡子、電視熒光屏等，能輕快地除去塵埃、油漬等汙垢，擦拭後玻璃表麵具有抗塵埃、抗汙垢再積等特點。
（10）除油劑。適用於各種表麵油垢的清潔，對廚房焦油性汙垢有奇效。
（11）高泡地毯清潔劑。為清洗地毯、各種軟墊、室內裝飾厚織物使用的清潔劑，發泡率高，去汙、去油漬力強，可降低清洗後地毯等織物的含水量，縮短幹燥時間，成分中還含有殺菌劑、抗靜電劑、防再汙染等增效劑。
（12）地毯除漬劑。對墨水、咖啡、茶葉、醬油等造成的汙漬具有明顯效果。
（13）靜電除塵劑。透明無色的油狀液體，用於打蠟地麵的保潔。將靜電除塵劑噴灑到拖布上，使其完全滲透，然後對打蠟地麵進行拖擦，能快速清除打蠟地麵塵埃和汙垢，使地麵光亮如新。
（14）山蠟。為乳白色，去汙力強，用特製的聚合物及樹脂配製而成的表麵光亮劑，適用於大理石、塑料地板、木地板、水磨石水泥地麵。可起到耐磨、防水、耐溶劑的作用，有一定的防滑性能。
（15）封地蠟。呈乳白色，由水溶性高分子樹脂及特殊的蠟乳液配製而成。封地蠟作為麵蠟的底層塗料，對不平整的地麵，如縫隙、針孔等，起到填充和平整成膜的作用，對於走道等人流繁多的地麵，能提高蠟麵的豐度，使地麵形成保護膜延長使用壽命。
（16）噴潔蠟。由特殊的蠟乳液和光亮劑配製而成。作用是對打過蠟後使用過的地麵進行一次拋光增亮，並能去除鞋印、擦痕等，經常使用能使地麵光亮如新，延長麵蠟的使用周期。
（17）去蠟水。無色，透明，含有特殊的解鏈劑，能迅速破壞蠟中的高分子樹脂的力學強度，用於去除封地蠟、麵蠟，是大理石等周期性打蠟工作中不可缺少的一個品種。
（18）天那水。用於溶解、稀釋油漆。
（19）潔廁靈。用於清潔衛生間的陶瓷製品上的汙漬。
（20）去汙粉。用於清除汙漬。
清潔員的職責：
1.室內清潔員的主要職責
（1）負責各層電梯廳、走道、樓梯等公用區域地麵、牆麵、天棚的清潔工作。
（2）負責室內公共衛生間的清潔工作。
（3）負責室內信報箱、井道口、管線、消防栓等公共設備、設施的清潔工作。
（4）負責地下室、天台、轉換層的清潔及明暗溝的疏通清理工作。
（5）對用戶違反清潔管理規定的行為進行勸阻、糾正。
2.室外清潔組的主要職責
（1）負責紅線範圍內道路、綠化帶等公共區域地麵的清潔工作。
（2）負責室外果皮箱、垃圾屋的清潔、清運和消毒工作。
（3）定期對室外沙井、汙雨水井、管道和化糞池進行清理疏通。
（4）負責室外明裝管線和明裝公用設備、設施的外表的清潔工作。
（5）負責牆身、幕牆、路燈、宣傳牌、雕塑和排風門的清潔工作。
（6）對轄區內違反清潔管理規定的行為進行勸阻、糾正。
清潔工作應急措施：
對意外情況製定清潔工作應急處理措施，可避免其對物業環境衛生的影響，保持環境始終如一的清潔。清潔處理後符合《清潔工作檢驗標準和辦法》中對應的標準。意外情況指：火災，汙雨水井、管道、化糞池嚴重堵塞，暴風雨，梅雨，大水管爆裂，戶外施工，裝修等現象。
1.火災後的應急處理措施
（1）救災結束後，用垃圾車清運火災遺留殘物，打掃地麵。
（2）清除地麵積水，用拖把拖抹。
（3）檢查戶外周圍，如有殘留雜物一並清運、打掃。
2.汙雨水井、管道、化糞池堵塞，汙水外溢的應急處理措施
（1）首先進行疏通，防止汙水外溢。
（2）清潔員將撈起的汙垢、雜物直接裝上垃圾車，避免造成二次汙染。
（3）疏通後，清潔員迅速打掃地麵被汙染處，清洗地麵，直到無汙物。
3.暴風雨影響環境衛生的應急處理措施
（1）各清潔員在崗，能互相聯係，要注意高空墜物。
（2）天台、裙樓平台的明暗溝、地漏派專人檢查，特別在風雨來臨前要巡查，如有堵塞及時疏通。
（3）檢查雨汙水井，增加清理次數，確保暢通無阻。