再審情況
再審法院認為，該案為合同效力確認之訴。房屋買賣合同簽訂於1993年1月，當時國家並不禁止將集體土地上的房屋出售給其他農民集體成員，故應認定合同有效。同時認為，合同是否有效與物權是否發生變動並無必然關係，合同的效力在合同訂立之時即已確定，不能因為合同履行不完全而認定合同無效。另外，認為原二審判決本著尊重現狀、維護穩定的原則，對龔某等四人要求確認雙方房屋買賣合同無效的請求不予支持，並無不當。
綜上，龔某等四人申請再審的理由及請求不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十六條、第一百五十三條第一款第一項之規定，判決維持二審法院民事判決。
經典分析
一、集體土地上房屋買賣與宅基地使用權轉讓之間的關係
本案中的房屋買賣合同《杜絕賣契》，是雙方當事人真實意思的表示，不違反法律的禁止性規定。那麼，集體土地上宅基地使用權和房屋所有權的轉移登記手續，是否是集體土地上房屋買賣合同生效的必要條件呢？要回答這個問題，首先要了解債權行為與物權行為及兩者之間的區別。
按照大陸法係國家的傳統民法理論，債權行為又稱負擔行為、義務行為，是指以發生債權債務為內容的法律行為，典型的債權行為就是合同。所謂物權行為，是指直接使某種權利產生、變更或消滅的行為。
本案爭議房屋的所有權變動，是基於龔某、黃某、龔建某、樓某與王某雙方簽訂房屋買賣合同的法律行為。這一變動包含兩種法律行為——債權行為和物權行為。債權行為，也就是龔某、黃某、龔建某、樓某與王某雙方簽訂買賣合同的行為，是引起所有權變動的原因。如果雙方到相關部門辦理了變更登記、取得了相關憑證，那麼所有權的變動就產生了結果，這就是物權行為。雙方簽訂買賣合同的債權行為與變更登記這一物權行為在性質上是相互分離的。要對債權行為做出判斷，應依據債法。物權變動的結果不影響債權行為的效力。本案爭議房屋最終未辦理轉移登記，僅表明雙方簽訂合同的行為未產生物權變動的結果，不影響合同的效力。
《中華人民共和國合同法》第四十四條規定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。合同是否有效與物權是否發生變動並無必然關係，合同的效力在合同訂立之時即已確定，不能因為合同履行不完全而認定合同無效。
因此，本案是關於農村房屋買賣合同效力的糾紛，龔某、黃某、龔建某、樓某請求確認合同無效，應該圍繞房屋買賣合同進行訴訟，而非農村土地使用權的物權糾紛，關於物權變動登記的法律規定不適用本案或者說對本案無實質影響。
二、非同一集體經濟組織成員間集體土地上房屋買賣合同的效力問題
本案的爭議焦點非常清楚，就是訴爭雙方簽訂的房屋買賣合同《杜絕賣契》依據當時的法律法規是否有效的問題，以及現行的法律法規有沒有從合同效力的角度做出對該法律行為有法律溯及力的無效規定。
(一)隻要當時的法律及政策沒有明確非集體經濟組織成員之間的房屋買賣是無效的，那麼集體土地上房屋買賣在法律上是允許的。
農村房屋買賣的效力問題源於農村宅基地使用權的流轉限製。我國相關法律法規雖然禁止將農村宅基地使用權向集體經濟組織成員以外的人轉讓，但法律法規對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定。《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)款規定，“違反法律、行政法規的強製性規定的合同無效”。可見，是否違反法律法規的強製性規定是判定本案合同是否有效的關鍵，對此不得隨意擴大解釋。
本案房屋買賣的法律行為發生於1993年元月，是否有效應以1988年12月29日第七屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議第一次修正後的《土地管理法》來認定。該法第二條第四款有明確規定：國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓。第十三條第三款的規定，賦予當時的鄉鎮人民政府有權處理個人之間土地使用權的爭議。結合到本案當中，龔某等人與王某之間房屋買賣合同《杜絕賣契》得到村、鎮政府的確認。