當時我用了“約束條件下的極度理性”來表達觀點。“極度”這個詞顯得有點過頭，多少有點“語不驚人死不休”的味道，但當時我仔細看了數據，這個論斷確實有足夠的證據。
首先，房產的投資收益率明顯高於長期債券。考慮到經濟還會繼續增長，以及房產的抗通脹功能，房產的投資收益率比長期債券的投資收益率不是高了一點點，而是高出很多。單憑這一點，就足以說明房價沒有泡沫。
其次，探究了不同城市之間的房價差異是否合理，發現簡單的供求關係就幾乎完全解釋了大中城市的房價差異。當時用了簡單的回歸分析，被解釋變量是35個大中城市的房價，解釋變量則包括城市規模、職工平均工資、服務業占比、流動人口占比、人均住宅銷售麵積及人均住宅供地麵積等，最終發現這些簡單的經濟變量，就可以解釋75%關於房價差異的原因。
考慮到數據中的各種“噪聲”，這麼高的解釋力大大超出了我的預期。說實在的，在擔心數據質量的情況下，我覺得40%~50%的解釋力就不錯了。換句話說，我願意把50%的解釋力當作100%，剩下的50%歸結為“噪聲”。這樣看的話，城市間的房價差異，已經完全被解釋了，剩下的，可以歸結為各種各樣的誤差和遺漏。“約束條件下的極度理性”中的“極度”一詞，就是看到這個結果之後想到的。
再次，結合國際上的房地產經驗及房價軌跡，我發現中國的房價上漲在全球範圍內毫無特殊之處。很多國家在經濟快速增長的過程中，都經曆過房價的快速上漲，發達國家和發展中國家都不例外。例如，從“二戰”結束到2016年的70多年裏，14個發達國家的房價年均上漲6.6%左右。這是個很快的增速，直接導致房價累計上漲90多倍，扣除物價因素作用外，上漲幅度仍有4倍多。
考慮到發達國家城市化水平在戰前已經很高，房價增長主要是經濟增長所致，裏麵沒有太多城市化的貢獻，這樣的增速就更加令人驚訝。而當下的中國還在進行大規模的城市化，以及還需要進一步的城市化，房價上漲增速就更加可以理解。
基於上述三個考慮，我國的城市房價是極為理性的，談不上泡沫。綜合計算的話，房價還有很大的上漲空間。所以，我當初才用了“約束條件下的極度理性”這樣的表述。
“約束條件下”是什麼？
剛才說的是房價“理性”的部分，那麼“約束條件下”這個前綴是什麼意思？這個前綴，並不是隨便加的，而是考慮到一些現實中討論的情況很難改變，如房產稅，再如土地供應。
第一，房產稅出台會很慢，即使出台了也會有很多的減免條款。從2003年提出到現在，房產稅依然處在立法討論的階段，這是有深刻原因的。現實中，大量的房子是非商品房，帶有福利房的性質，如很多單位的房改房、集資房，對這些房子征稅的阻力會很大。例如，很多人退休了，或者快要退休了，其房子是單位集資房，位置很好，價值很高，但是現金收入來源隻有養老金，你讓這些人怎麼交房產稅？難道真要把這些人趕走？現實阻力之大，想都不敢想。
當時我用了“約束條件下的極度理性”來表達觀點。“極度”這個詞顯得有點過頭，多少有點“語不驚人死不休”的味道，但當時我仔細看了數據，這個論斷確實有足夠的證據。
首先，房產的投資收益率明顯高於長期債券。考慮到經濟還會繼續增長，以及房產的抗通脹功能，房產的投資收益率比長期債券的投資收益率不是高了一點點，而是高出很多。單憑這一點，就足以說明房價沒有泡沫。
其次，探究了不同城市之間的房價差異是否合理，發現簡單的供求關係就幾乎完全解釋了大中城市的房價差異。當時用了簡單的回歸分析，被解釋變量是35個大中城市的房價，解釋變量則包括城市規模、職工平均工資、服務業占比、流動人口占比、人均住宅銷售麵積及人均住宅供地麵積等，最終發現這些簡單的經濟變量，就可以解釋75%關於房價差異的原因。
考慮到數據中的各種“噪聲”，這麼高的解釋力大大超出了我的預期。說實在的，在擔心數據質量的情況下，我覺得40%~50%的解釋力就不錯了。換句話說，我願意把50%的解釋力當作100%，剩下的50%歸結為“噪聲”。這樣看的話，城市間的房價差異，已經完全被解釋了，剩下的，可以歸結為各種各樣的誤差和遺漏。“約束條件下的極度理性”中的“極度”一詞，就是看到這個結果之後想到的。
再次，結合國際上的房地產經驗及房價軌跡，我發現中國的房價上漲在全球範圍內毫無特殊之處。很多國家在經濟快速增長的過程中，都經曆過房價的快速上漲，發達國家和發展中國家都不例外。例如，從“二戰”結束到2016年的70多年裏，14個發達國家的房價年均上漲6.6%左右。這是個很快的增速，直接導致房價累計上漲90多倍，扣除物價因素作用外，上漲幅度仍有4倍多。
考慮到發達國家城市化水平在戰前已經很高，房價增長主要是經濟增長所致，裏麵沒有太多城市化的貢獻，這樣的增速就更加令人驚訝。而當下的中國還在進行大規模的城市化，以及還需要進一步的城市化，房價上漲增速就更加可以理解。
基於上述三個考慮，我國的城市房價是極為理性的，談不上泡沫。綜合計算的話，房價還有很大的上漲空間。所以，我當初才用了“約束條件下的極度理性”這樣的表述。
“約束條件下”是什麼？