第12章個人、家庭理性貸款方法 第一節住房貸款，圓你安居夢
中國有句古話叫“安居樂業”。營造一處舒適的房屋是所有人夢寐以求的理想，將房產作為投資工具以獲取豐厚的回報也是許多投資者的計劃。
但是，取消福利分房以後，依據現在的收入狀況，絕大多數的工薪階層是沒有自購住房的經濟實力的，而那些投資房產的公司也常常麵臨資金不足的困擾。借助住房融資，巧妙運作資金，人們卻有可能“美夢成真”。
所謂“住房融資”，說得通俗一點就是為了買房而貸款，也就是讓缺錢的工薪階層用明天的錢來圓今天的購房夢。就目前而言，除了私人借貸以外，居民可以有3種融資方式，即申請住房儲蓄貸款、住房公積金貸款、商業性個人住房擔保貸款。
住房儲蓄貸款
住房儲蓄貸款是一種先存錢後貸款的融資形式。
具體規定是：最低存款金額為1萬元，在銀行存滿一年後，最高可貸金額為5萬元；貸款限額是存款金額的5倍，最長期限=存款額存期25 ／ 貸款額度。
例如，存款5萬元，存期1年，則最高貸款限額=25萬元，最長貸款期限=5125 ／ 25=5年。
這種貸款方式的優點在於：貸款期限與限額都較高，不受銀行指定房地產項目的限製，購房的選擇麵較寬。而其主要缺點則在於必須先存錢後貸款，不夠靈活，因而在全國發放很少。
具體辦理時，可有兩種方案供選擇：
一種是零存整取和整存整取。
1 零存整取，整借零還。儲蓄期限分別為一年、二年、三年、四年、五年，按月均存，數額不定，到期一次支取本息。儲蓄到期後，可申請貸款期限比儲蓄期限長一倍，最高貸款額不超過儲蓄額的住房貸款。借款人在合同規定的還款期內按月平均歸還貸款本息，也可提前清償全部貸款本息。
2 整存整取，整借零還。儲蓄期限分為一年、二年，一次存入，數額不定，到期一次支取本息。儲蓄為一年的到期後，儲戶可以申請一至五年的住房貸款，最高貸款額不超過儲蓄額；儲蓄為二年的到期後，儲戶可以申請一至十年的住房貸款，最高貸款額不超過儲蓄額。借款人在合同規定的還款期內按月平均歸還貸款本息，也可提前清償全部貸款本息。
另一種是零存整借與整存整借。
1 零存整借，整借零還。儲蓄期限分別為一年、二年、三年、四年、五年，按月均存，數額不定。儲蓄到期後，可以申請貸款期限比儲蓄期限長一倍，最高貸款額不超過儲蓄額兩倍的住房貸款，原儲蓄金額不得支取。借款人在合同規定的還款期限內按月平均歸還貸款本息（計算月平均還款額時應扣除儲戶原儲蓄額，貸款仍按原貸款額計算），當儲蓄額超過所欠貸款的本息時，銀行可用其直接抵扣貸款，所餘款項，退還借款人。借款人也可提前清償全部貸款本息。
2 整存整取，整借零還。儲蓄期限有一年、二年，一次存入，數額不定。儲蓄一年到期後，儲戶可以申請貸款期限一至五年的住房貸款，最高貸款額不超過儲蓄額的二倍；儲蓄為二年到期後，儲戶可以申請一至十年的住房貸款，最高貸款額不超過儲蓄額的二倍，原儲蓄金額不得支取。借款人在合同規定的還款期內按月平均歸還貸款本息（計算月平均還款額時應扣除儲戶原儲蓄額，貸款利息仍按原貸款額計算），當儲蓄額超過所欠貸款額的本息時，銀行可用其直接抵扣貸款，所餘款項退還借款人。借款人也可提前清償全部貸款本息。
住房公積金貸款
住房公積金貸款是利用公積金發放的政策性貸款。按中國人民銀行的規定，貸款利率不分期限檔次，一般在三個月整存整取存款利率基礎上加兩個百分點。住房公積金貸款利率低於一年期銀行存款利率，非常適合中低收入水平的城鎮居民家庭。必須是已參加所在單位繳納公積金的居民，才能申請這種由本地區公積金管理中心提供的職工住房抵押貸款。其優點是利率上的優惠，貸款利率低於中國人民銀行公布的同期存款利率，如果將購房資金存入銀行儲蓄，獲得較高的利息，再向銀行申請公積金貸款購房，付較低的利息，這樣你就能獲得利差收益。其缺點是貸款金額小，由購買價格、上繳公積金金額的多少、貸款期限和還款能力等多項因素決定。