香港的房地產熱最早可以追溯到70年代。
當時，李先生、顧先生和包先生等商界巨子紛紛投資房地產領域，十大房地產公司先後公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次於日本的全世界房價最高的地區。
在商言商，他們不認為這有什麼不對。
他們怎麼想，怎麼看，並不重要，重要的是一旦香港經濟出現問題，他們同樣會遭到巨大損失。
看著眾人麵麵相窺的樣子，章程接著說道：“為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。而美元貶值之後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。
受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。到1989年，日本房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。
國土麵積相當於美國加利福尼亞，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。我記得到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的隻有億萬富翁和極少數大公司的高管。
91年後，隨著國際資本獲利撤離。由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅。房地產價格隨即暴跌。到93年。日本房地產業全麵崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
各位都是地產界的前輩，應該非常清楚香港現在的樓市與日本當年何其相似，這個泡沫一旦破滅，事實上遲早會破滅，不僅諸位旗下公司的市值會大幅縮水。整個香港的經濟都會陷入漫長的衰退。而在沒有其它支柱產業的支撐下，這個蕭條和低迷的時間可能長達10年甚至20年。”
章程並非危言聳聽，李先生比誰都清楚，從84年到現在的十來年裏，香港房價年平均增長超過20%；尤其去年到今年，地產市場升值了80%，恒生指數翻了1.3倍。
中環、尖沙咀等中心區域每平方米房價高達十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行，出現了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。
人們盲目地投資房地產。為了抓住機遇，許多人往往僅憑地產經紀人電話中的描述。就草草決定購買豪宅，前段時間竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。
這很不正常，對商人來說“不正常”就是風險。
nb係嗅到了危險，開始未雨綢繆的做準備。同時他們所做的準備，是基於整個東南亞經濟考慮，並不涉及房產，事實上他們在香港乃至全世界也並沒有多少房產投資。
黃和係與他們不同，在香港擁有幾百億港元的樓盤和地皮，不是想脫手就能脫手的，並且真要是那麼做的，真要是把風險全轉嫁給市民，必然會引發嚴重的道德危機。
想到每況日下的日本樓市，李先生倒吸了一口涼氣，沉默了好一會兒才低聲道：“章先生，也許情況沒你想得那麼糟糕，至少就目前而言，香港經濟的發展勢頭還非常強勁。”
國內經濟飛速發展，尤其在李總理成功地控製住通貨膨脹，使得過熱的經濟軟著陸之後，像是給香港打了一針興奮劑。中央政府的一係列承諾，也給了港人足夠的信心。
樓市漲得是有點過分，但股市同樣一片大好。
顧先生認為章程可能有些小題大做了，不禁笑道：“章程，nb電氣能發展的這麼好，很大程度上得益於你們一直居安思危。但經濟不是技術，還是要看大環境。”
“是啊，章先生，現在形勢那麼好，買什麼什麼賺，想不發達都不行啊！”
章程不想給外界留下對香港回歸後沒有信心的印象，聳了聳肩，一臉輕鬆地笑道：“也許我真杞人憂天了，各位前輩，就當我什麼都沒說過。”
從商幾十年，經曆過那麼多大風大浪，如果一點危機意識都沒有，哪來現在的黃和係。
李先生搖搖頭，一臉嚴肅地說：“章先生，感謝你給我們提了個醒，你說的那些就算現在不會發生，將來同樣會發生，所以我們的眼光要放長遠點，不能光盯著香港。”
一位大亨突然笑問道：“李先生，這麼說新界那塊地皮你不打算跟我爭了？”
“不爭了，在內地投資了那麼多項目，就算想跟你爭也沒那個資金啊。”
不出章程所料，除了李先生和這些年在香港就沒有進一步擴張的顧先生，以及這些年一直專注於資助教育的邵先生之外，其他幾位大亨對香港地產市場非常看好。
該說得都說了，能不能聽進去是你們的事。見時間差不多了，章程幹脆起身向眾人再次致歉，趕到中大體育場參加晚宴前的最後一次排練。