中國的房地產業好比一個青少年，其成長中長期形成的頑疾，應該在中國城市化和經濟較快發展的進程中逐步化解。當前，亟須實現房地產市場的“軟著陸”，需要讓房地產交易量逐步恢複，讓價格合理地調整。為此，政府應當放開對消費性需求的限製、鼓勵房價調整的集體協商、擴大保障房的覆蓋範圍。如果能夠容許地方政府以保障房作抵押發行地方債，使保障房建好用好，那麼，中國的房地產市場將逐漸演變成一種市場與政府、價格與調控並存的多元化格局，其健康成長有利於中國經濟的可持續發展。
2011年年初以來，中國房地產業政策出現了重大調整，其中最為主要的是年初出台的限購政策。這一政策出台伊始，就引起了全社會極大的關注和熱烈的討論，而學術界一般傾向性地認為，限購之舉是改革的大倒退，是行政力量的重新抬頭。筆者當時的觀點非常簡單——限購是必不可少的，其目的是盡快給房價如脫韁野馬般上漲的房地產市場降溫，遏製住房價上漲的勢頭，這是在收入差距相對過大、流動性居高不下的宏觀背景下出台的臨時性管製政策，類似於對跨國資本流動局部性限製的資本管製政策。
時至今日，社會上，包括學術界，對限購政策合理性的爭論已經降溫，取而代之的是對房地產市場走勢何去何從的預測。房地產市場的走勢是未來經濟發展最重要的因素之一，也是最充滿不確定性的因素之一，筆者認為，房地產市場必須“軟著陸”，這是保證整體國民經濟不斷調整、持續健康發展的基本條件，也是房地產業逐步走向合理、健康、可持續性發展的基本要求和必然要求。
房地產業“軟著陸”的含義
房地產業“軟著陸”，指的是房地產業要經曆一個漸進式調整的過程，這個漸進式調整的指向並不是簡單的價格回歸，而是讓房地產業未來朝著合理的發展體製演進。“軟著陸”的表象是房價的平穩調整，其根本要求是房地產業製度的逐步改造。
具體而言，房地產市場的“軟著陸”有三個基本目標：
第一，價格合理回落，視各地房地產市場的情況，市場參與各方對價格回落的程度有一個基本合理的共識。
第二，交易量和投資量能夠從持續萎縮轉為比較快地企穩，並較快得到恢複。
第三，取代傳統單一市場化的房地產新格局，在調整的過程中逐步地確立。
為什麼市場需要“軟著陸”？
從宏觀層麵看，中國經濟結構的調整需要房地產市場的“軟著陸”，其根本原因是房地產業牽涉的產業麵極其廣泛，如果調控的速度過快、力量過猛，對於整體經濟發展和結構調整都會產生巨大的衝擊。以交易量為例，如果房地產交易量出現大規模萎縮，勢必帶來房地產交易中介市場的萎縮，會帶來房屋貸款、保險服務、房地產律師、家用電器銷售、裝修等一係列產業的業務萎縮。
從投資的角度看，如果房地產調控帶來了投資量和開發量的下降，勢必會引起房地產固定資產投資量的下降。房地產投資占固定資產投資的比例一般在20％左右，而固定資產投資基本上又占到中國國內生產總值的45％左右，因此，房地產固定資產投資下降會帶來整體就業率下降、水泥建材等上遊原材料需求下降。
從價格的角度看，房地產的價格與消費品的價格有本質的不同。房地產的價格是資產價格，資產價格的變化影響著千家萬戶的心理感受，如果房地產價格出現巨幅下降，勢必會帶來相當一部分中等收入家庭的心理負擔。應該說，中國經過30多年的經濟發展，國民已經基本上脫離了滿足溫飽的階段，影響千百萬中國家庭幸福感的指標，已經超越了經濟增長、超越了就業率、超越了物價穩定，它還包括資產價格的相對穩定。正如股市的巨幅波動引起了廣大家庭的密切關注一樣，房地產價格的巨幅波動也一樣會帶來相關家庭的幸福感的巨幅波動，這個道理是顯而易見的。
1998年以後，香港特區政府的一些政策引起了很多香港民眾的不滿，究其原因，並不是這些政策導致了經濟增長速度或是就業率的下降，或是物價的上漲，主要是帶來了資產價格的縮水，尤其是房產價格的縮水，而當時這些政策的出台，與香港特區政府在回歸之後比較急於解決房地產價格居高不下的初衷是密切相關的。
城市化與經濟增長：房地產實現“軟著陸”的根本條件
中國房地產業實現“軟著陸”，有獨特的有利條件，那就是中國目前處在一個城市化加速的時期，更處在一個整體經濟發展較快的增長期。中國的城市化率，目前僅僅達到49％，比相應經濟發展水平地區的城市化率低12％，在城市化進程中仍然有比較大的住房需求。
更重要的是，中國經濟的增長速度，即便是按照2012年8％的預測（這是清華大學中國與世界經濟研究中心的最新預測，而其他機構的預測在8％~9.2％之間），再加上中等水平的物價上漲（清華大學中國與世界經濟研究中心預測2012年中國的消費者物價指數為2.8％，大部分機構的預測在3％以上），中國名義國內生產總值增長速度也會保持在兩位數以上，因此從總體上講，中國的收入水平、資本回報、勞動力回報、資本水平、消費等指標，都在以兩位數的速度上升。在這種呈兩位數升速的經濟體中，任何的資產泡沫，隻要不繼續發酵，隻要能停止快速上升或者能略有下降，經過若幹年的調整都能夠消化掉。