3月伊始，紐約曼哈頓。
富利地產投資管理公司，已經搬遷至自有物業——公園大道245號。
會議室裏，林祖輝望著華洋參半的高級職員，覺得這個配置很不錯；裏麵不少洋人高級職員，都是原來奧林匹亞約克公司的管理層，在裏切曼的介紹人加盟富利地產投資管理。
“會議開始吧，先說說‘富利1號’投資的項目目標！”林祖輝淡定的說道。
在二月下旬，新時代集團順利私募5億美元的商業地產基金，林祖輝將這隻基金交給了富利地產投資管理公司進行管理。當然，林祖輝是在親自布局投資方向。
富利地產投資管理副總裁larry（拉裏），進行了彙報：“BOSS，按照公司的投資大方向，我們找到了一個不錯的項目。”
林祖輝點點頭，然後示意繼續。所謂大方向投資，就是優先考慮紐約大學周邊的商業物業，而且最好是零售物業，即購物中心、商鋪。他剽竊了巴菲特的創意，認為學校搬不走，那麼周邊的零售物業自然也會很快轉旺。
拉裏認真的彙報道：“RTC集團（美國資產重組托管公司）在上個月透露出消息，一塊紐約大學城的零售物業打算出售，該物業目前無杠杆的收益率為10%（即不貸款購買）。”
不貸款收益率為10%，其實是偏低，意思若是貸款購買，減掉利息支出，收益率可能更低！
就在林祖輝覺得不是特別理想的時候，拉裏接下來的話，讓他眼前一亮。
“通過我們的調查，發現這個零售物業最大的客戶，占據著20%的出租麵積，但是每平方尺租金他們隻需支付5美元，而其它租客的平均租金為70美元每平方尺。”
這就拉流量的做法，這個最大的客戶一定是自帶流量的大企業，所以才讓原來的物業主如此讓步。這種情況在商業地產中，非常常見。
比如倫敦‘金絲雀碼頭’項目的前期幾幢寫字樓，也有大量的超低租金的租客，這是希望帶動整個項目的繁華的必要操作。
香江當然不需要，能給大企業打個八折，就已經是很大的讓步了，誰讓香江是寸土寸金。銅鑼灣的租金，是曼哈頓第五大道的兩倍。
林祖輝馬上問道：“最大租戶的合同什麼時候結束？”
拉裏說道：“還有九年到期”
九年到期，這個最大的租客不可能搬走，畢竟長期建立的老客戶是一筆重大財富。那麼，若是按照2001年租金，瞬間可以讓這九年的時間收益率提升至35%左右，因為這期間其它租客的租金也是在漲的。
70美元每平方尺每月，實在太廉價了，而銅鑼灣的商鋪已經是200~300美元左右，一旦美國經濟轉旺（應該就是今年開始），大學城附近的零售物業租金自然也可以提高。
林祖輝點點頭，說道：“繼續說下去，我很有興趣這個項目！”
拉裏高興的點點頭，將這個物業的地理位置、總麵積、總售價，一一做了介紹。
總計是9.02萬平方尺，售價在4億美元~4.2億美元區間。
非常理想的價格！若不是歐美經濟糜爛了三四年，那裏會如此便宜。
林祖輝做事一向果斷，馬上詢問道：“你們之中，有過零售物業管理經驗的人，請舉手示意一下！”
一眾富利高級職員紛紛舉手，高達七成左右，看來俱是商業地產管理豐富的高級職員。其實，華人置業的商業地產管理經驗，也已經成長為世界級的團隊，這幾年不僅引進了國外的管理經驗，還因地適宜的形成了自己的管理體係。