4.2.1房地產企業房產稅從價計征的會計實務
一、從價計征的相關規定
從價計征：按照房產餘值征稅的，稱為從價計征。
《房產稅暫行條例》規定。房產稅依照房產原值一次減除10%～30%後的餘值計算繳納。各地扣除比例由當地盛自治區、直轄市人民政府確定。
1.房產原值是指納稅人按照會計製度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。因此，凡按會計製度規定在賬簿中記載有房屋原價的，應以房屋原價按規定減除一定比例後作為房產餘值計征房產稅；沒有記載房屋原價的，按照上述原則並參照同類房屋，按規定計征房產稅。
2.房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬台等。屬於房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起，計算原值；電燈網、照明線從進線盒連接管起，計算原值。3.納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。
房產餘值是房產的原值減除規定比例後的剩餘價值。
4.房屋附屬設備和配套設施的計稅規定。
從2006年1月1日起，房屋附屬設備和配套設施計征房產稅按以下規定執行：
（1）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。
（2）對於更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新後不再計入房產原值。
5.居民住宅區內業主共有的經營性房產繳納房產稅。
從2007年1月1日起，對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%後的餘值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值；出租的，依照租金收入計征。
房產稅依照房產原值一次減除10%～30%後的餘值計算繳納。
扣除比例由盛自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利於各地區根據本地情況，因地製宜地確定計稅餘值，又有利於平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。
房產原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風等。
納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。
注意以下三點問題：
（1）對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待。共擔風險的，按房產餘值作為計稅依據，計征房產稅；對收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產稅。
（2）對融資租賃房屋的情況，在計征房產稅時應以房產餘值計算征收，租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。
（3）新建房屋交付使用時，如中央空空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入賬，不應計入房產原值。
二、房產稅從價計征的會計實務
房產稅是以房產為征稅對象，依據房產的計稅餘值或租金，向房產所有者或經營者征收的一種財產稅。
建築施工企業因為流動性比較強，除企業機關外，大多是租用房產或者建築工地的臨時性用房。對於機關辦公用房以及職工住房，在房改之前，屬於建築施工企業的房產，都需要繳納房產稅；對於租用的房屋因為建築施工企業不是房產所有者，則不需要繳納房產稅，特殊情況除外；對於建築工地的臨時用房，稅法規定免繳房產稅。
稅法規定，自用房產按房產原值一次扣除10%～30%後的餘值計繳房產稅，稅率為1.2%；出租的房產按出租的租金收入計征，稅率為12%。計算公式分別如下：
1.按房產餘值：
應納稅金=房產原值×（1-規定的扣除比例）×1.2%
2.按出租租金：
應納稅金=租金收入×12%
【例4-3】東方房地產公司有一幢價值為1000萬元的庫房。2010年1月末企業計算出應繳納的城市房地產稅稅額為：
月應納稅額=120000÷12=10000（元）
每月末企業應作如下會計分錄：
借：管理費用。
貸：應交稅費——應交房產稅。
假定稅務機關核定按季度繳納城市房地產稅，則4月初企業按規定繳納第一季度應納稅額時作如下會計分錄：
借：應交稅費——應交房產稅。
貸：銀行存款。
【例4-4】東方房地產公司自有辦公樓一幢，原值1000萬元。2010年1月1日，將其中一間辦公室租給A公司作為辦公用，麵積占整個麵積的10%，年租金5萬元，該地規定允許按房產原值一次扣除20%後的餘值繳納房產稅，則該公司2010年1月應繳納的房產稅計算如下：
1.按房產原值應計繳的房產稅。
房產原值=1000×（1-10%）=900（萬元）
應納房產稅=900×（1-20%）×1.2%=8.64（萬元）
2.按租金計繳的房產稅。
應納房產稅=5×12%=0.6（萬元）
合計應納房產稅=8.64+0.6=9.24（萬元）
按會計製度規定，建築施工企業對房產稅的核算應設置“應交稅費——應交房產稅”和“管理費用——房產稅”賬戶進行核算。企業計提應繳納的房產稅時，借記“管理費用——房產稅”，貸記“應交稅費——應交房產稅”；實際繳納房產稅時，借記“應交稅費——應交房產稅”，貸記“銀行存款（或庫存現金）”，每月末應計提房產稅額=17340÷12=1445（元）。
計提時：
借：管理費用——房產稅。
貸：應交稅費——應交房產稅。
實際繳納房產稅時：
借：應交稅費——應交房產稅。
貸：銀行存款。
固定資產，是指企業使用期限超過1年的房屋、建築物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。不屬於生產經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，並且使用年限超過2年的，也應當作為固定資產。
企業應當根據固定資產定義，結合本企業的具體情況，製定適合於本企業的固定資產目錄、分類方法、每類或每項固定資產的折舊年限、折舊方法，作為進行固定資產核算的依據。企業製定的固定資產目錄、分類方法、每類或每項固定資產的預計使用年限、預計淨殘值、折舊方法等，應當編製成冊，並按照管理權限，經股東大會或董事會，或經理（廠長）會議或類似機構批準，按照法律、行政法規的規定報送有關各方備案，同時備置於企業所在地，以供投資者等有關各方查閱。企業已經確定並對外報送，或備置於企業所在地的有關固定資產目錄、分類方法、預計淨殘值、預計使用年限、折舊方法等，一經確定不得隨意變更，如需變更，仍然應當按照上述程序，經批準後報送有關各方備案，並在會計報表附注中予以說明。