房地產企業在房產銷售階段主要需要繳納出售、出租土地使用權和不動產的營業稅；附屬物業管理機構對外提供物業管理服務的營業稅及其城建稅、教育費附加；轉讓房地產土地增值稅；取得印花稅應稅憑證應繳納的印花稅；銷售的企業所得稅以及依中國稅法應當征收的其他稅。
1.營業稅
房地產開發企業以房地產開發經營為其主營業務，銷售不動產和轉讓土地使用權是其收入的主要來源。
（1）征稅範圍。
[1]轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為。土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業稅。土地租賃，不按本稅目征稅。
[2]銷售不動產征稅範圍包括銷售建築物或構築物、銷售其他土地附著物。建築物、構築物是指通過建築、安裝和工程作業等生產方式形成的建築產品。包括：
房屋：住房、廠房、辦公樓、倉庫、學校、商業用房等。
煙囪、鐵路、窯爐、公路、港口、灌渠、堤壩、水庫、井等。
設備安裝工程（不包括機械設備本身）：支柱、水塔、水池、設備基儲操作平台、各種設備的砌築結構工程、金屬結構工程。
其他土地附著物，是指除建築物、構築物以外的其他附著於土地的不動產，如樹木、莊稼、花草等。
[3]其他屬於房地產業營業稅的征稅範圍。
有償轉讓建築物的有限產權或永久使用權的行為。
單位將不動產無償贈與他人的行為。
以提供土地使用權的方式，與提供資金的他人（以下簡稱出資方）共同立項建造不動產，並與出資方按一定方式進行利益分配，取得收入或取得、分得的不動產所有權的行為。
以提供資金的方式，與提供土地使用權的他人（以下簡稱出地方）共同立項建造不動產，並與出地方按一定方式進行利益分配，取得收入或取得、分得的不動產所占土地使用權的行為。
投資者在辦理不動產建設立項後，又接受他人投資參與不動產建設，並與他人共同分配不動產的行為。
在房地產開發過程中，投資者在工程完工前，將自身全部的權利、義務有償轉讓給他人的行為。
接受他人委托代建不動產，但以自己的名義辦理工程項目立項，不動產建成後將不動產交給委托方的行為。
房地產開發企業以集資建房名義將不動產所有權轉讓給出資人的行為。
土地使用者之間相互交換土地使用權的行為。
不動產產權人之間相互交換不動產所有權的行為。
土地使用者和不動產產權人之間相互交換土地使用權和不動產所有權的行為。
城市建設需要拆遷，而以其他房屋償還給（或安置）被拆遷單位和個人的行為。
雖尚未到政府有關部門辦理土地使用權轉讓或不動產過戶手續，但實際已將土地使用權或不動產轉讓給他人，並向對方收取了貨幣、貨物或其他經濟利益的行為。
以投資入股名義轉讓土地的使用權或不動產的所有權，但未與接受投資方共同承擔投資風險，而收取固定收入或按銷售收入一定比例提成的行為。
（2）計稅依據。
房地產業營業額為納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用，包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。凡價外費用，無論會計製度規定如何核算，均應並入營業額計算應納稅額。
另外還應注意以下特殊規定：
[1]單位和個人轉讓其受讓土地使用權的以取得的全部價款和價外費用減去土地使用權受讓原價後的餘額為營業額。
[2]單位和個人轉讓抵債所得的土地使用權的，以取得的全部價款和價外費用減去抵債時該項土地使用權作價後的餘額為營業額。
[3]單位和個人銷售其購置不動產的以取得的全部價款和價外費用減去不動產購置原價後的餘額為營業額。
[4]單位和個人銷售抵債所得的不動產的，以取得的全部價款和價外費用減去抵債時該項不動產作價後的餘額為營業額。
[5]納稅人在轉讓土地使用權或銷售不動產時發生退款，凡該項退款已征收過營業稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以後同一行為的營業額中減除。
[6]納稅人采取折扣方式轉讓地使用權或銷售不動產，如果轉讓額或銷售額和折扣額在同一張發票上分別注明的，可以扣除折扣額後的餘額為營業額。
[7]納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產的價格明顯偏低而無正當理由的，以及將不動產無償贈與他人的，主管地方稅務機關應以本地區當月或近期轉讓同類土地使用權或銷售同類不動產的平均價格作為其營業額；沒有同類土地使用權或不動產平均價格的，按核定的計稅價格（即組成計稅價格）作為其營業額。
組成計稅價格=營業成本（或工程成本）×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）
注：銷售不動產的成本利潤率為10%。
[8]出地方與出資方共同辦理工程項目立項，建造不動產後由一方統一對外銷售的，直接對外銷售方的營業額為其銷售不動產從對方取得的全部收入，未直接對外銷售方的營業額為其從銷售收入中按比例提取的收入或固定收入。“一方統一對外銷售”中的“一方”，是指開具銷售不動產發票或房地產交易發票的單位。
[9]出地方與出資方共同辦理工程項目立項，建造不動產後按一定比例共同分配不動產的，出地方的營業額為其分得的不動產的建設成本，出資方的營業額為所建不動產的建設成本扣除其分得的不動產的建設成本後的餘額。“建設成本”，是指從項目立項到不動產竣工，這一期間內發生的與開發不動產有關的成本、費用，不包括出資方支付給出地方的拆遷補償款、停產損失等款項。對於采用兩方共同立項並按一定比例分配不動產方式的納稅人，如果分配不動產時，還無法準確計算出不動產的建設成本的，先按照實際發生的建設成本預征，等工程決算後再清繳。
納稅人在辦理不動產建設立項後，又接受他人投資參與不動產建設，並與他人共同分配不動產的，其營業額為接受的投資額。
納稅人受托代建不動產，但以自己的名義辦理工程項目立項，不動產建成後將不動產交給委托方的，不論與委托方如何結算，其營業額均應為不動產的建設成本及向委托方收取的其他各項收入。
納稅人以集資建房名義銷售不動產的，其營業額為向出資人收取的全部集資款項。
代收代付費用。
房地產開發企業在銷售房地產時，經常需要代當地政府及其職能部門收取一些資金，如城市基礎設施配套費等，稅法規定：對於上述代收資金及費用，無論房地產開發企業在財務上如何進行核算，均應全部計入銷售不動產的營業額中征收營業稅。
以不動產抵頂貸款的營業額。
在具體操作中，由於抵押的不動產的價值一般總是大於貸款金額，通常通過公開拍賣或由銀行估價，將拍賣價或估價抵償所欠貸款本息（或本金）後，扣除有關的拍賣費用，其剩餘部分歸還給房地產開發企業。如果采用拍賣方式，在確定房地產開發企業以不動產抵頂貸款的營業額時，應當按實際拍賣價格作為銷售不動產的營業額，不能扣除拍賣費用。如果采用估價方式（估價大於欠款的部分補付給房地產開發企業），應以不動產估價（即欠款加上銀行補付的款項）作為銷售不動產的營業額。
還本銷售情況下營業額的確定。
對於房地產開發企業以還本方式銷售房地產的行為，應按向購買方收取的全部價款和價外費用計算征收營業稅，不得扣除所謂的還本支出。
（3）稅率。
房地產企業出售房地產，按“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。轉讓土地使用權，按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅，稅率為5%。
（4）應納稅額的計算。
營業稅的計稅依據是納稅人的營業額。納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。這裏所說的價外費用，包括向對方收取的手續費、基金、集資款、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。凡價外費用，無論會計製度規定如何核算，均應並入營業額計算應納稅額。應納稅額計算公式為：
應納稅額=營業額×稅率
應納稅額按人民幣計算。納稅人按外彙結算營業額的，應折合成人民幣後計算應納稅額。
按照規定，企業提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，納稅人自己新建建築物後銷售的以及納稅人（單位）將不動產無償贈與他人的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：
[1]按納稅人提供的同類應稅勞務或銷售的不動產平均價格核定。
[2]按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或銷售的同類不動產的平均價格核定。
[3]按下列公式核定計稅價格。
計稅價格=營業成本（或工程成本）×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）
對於合作建房，需要按上述的組成計稅價格核定房地產開發企業出售不動產的營業額。
按照規定，納稅人兼營減免稅項目的，應單獨核算減免稅項目的營業額，未單獨核算的，不得減免稅。
（5）會計核算。
房地產開發企業在計算銷售房屋經營收入應納的營業稅時應當做如下會計分錄：
借：營業稅金及附加
貸：應交稅費——應交營業稅
以下是幾種特殊情況的處理：
[1]合作建房。
合作建房是指由一方（機關、團體、企業、事業單位等，以下簡稱土地出讓方）提供土地使用權，另一方（房地產開發企業）提供建房資金合作建造房屋的行為。
以物易物，一方以其擁有的土地使用權交換對方的房屋所有權。
◆以土地使用權交換房屋所有權，交換後雙方都取得了部分房屋所有權。采用這種方式，土地出讓方通過出讓土地使用權換取了部分房屋的使用權，發生了轉讓土地使用權的行為，應先按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅；而房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價換取了部分土地的使用權，發生了銷售不動產的業務，應按“銷售不動產”稅目征收營業稅；如果雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對雙方（或任何一方）的銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
◆土地出讓方以出租土地使用權為代價換取房屋的所有權，即土地出讓方將土地使用權出租給房地產開發企業若幹年，房地產開發企業在該土地上投資建造房屋，租賃期滿後，將土地使用權連同所建的房屋歸還給土地出讓方。在這種情況下，土地出讓方就發生的出租土地使用權的行為，按“服務業——租賃業”稅目征收營業稅；房地產開發企業以轉讓房屋的所有權為代價換取了土地使用權，發生了銷售不動產的業務，應當按“銷售不動產”稅目征收營業稅；如房地產開發企業將建造的房屋向外銷售，再按“銷售不動產”稅目征收一道營業稅，若房地產開發企業將建造的房屋出租，應按“服務業”稅目再征收一道營業稅。
土地出讓方以土地使用權、房地產開發企業以資金合股組成合營企業，合作建房。
◆若房屋建成後雙方采取風險共擔、利潤共享的合作方式，對土地出讓方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，不征營業稅；隻對合營企業銷售房屋的收入按“銷售不動產”稅目征收營業稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。
◆房屋建成後雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為未構成“以無形資產投資入股，共擔風險”不征營業稅的行為，因此對出讓土地方向合營企業轉讓的土地，應當按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅。對合營企業的房屋，在分配給雙方後，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
◆若房屋建成後，土地出讓方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定金額利潤的方式參與分配，則不屬於營業稅所稱“以無形資產投資入股，共擔風險”不征營業稅的行為，而屬於土地出讓方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，對於出讓方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅；對於合營企業則按全部房屋取得的銷售收入，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
[2]資金使用費。
房地產開發企業向其他企業拆借資金，或者將資金提供給下屬單位使用（作為投資除外），屬於貨幣資金融通業務，為此收取的資金占用費或者利息，應當按“金融業”稅目征收營業稅。但是企業向客戶銷售房地產，因對方延期付款而收取的利息，均屬於價外費用，應並入銷售房地產的營業額，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。企業將款項存入銀行而收取的銀行存款利息不征收營業稅。
[3]以不動產作抵押向金融機構貸款。
房地產開發企業以不動產作抵押向金融機構貸款，一般有兩種情況：一種是抵押期間不動產仍歸企業使用，貸款到期若企業無力還款則不動產歸金融機構所有。在這種情況下，在抵押期間和企業如期歸還貸款後並沒有發生不動產產權的轉移，因而不必征收營業稅；若貸款到期而企業無力還款，則不動產歸金融機構所有，發生了所有權的轉移，則應當對企業按“銷售不動產”稅目征收營業稅。另一種是在抵押期間企業將不動產交與金融機構使用，用不動產的租金歸還貸款利息，那麼對企業來說發生了不動產租賃業務，應當對企業按“服務業——租賃業”稅目征收營業稅；若貸款到期而企業無力還款，則不動產歸金融機構所有，發生了所有權的轉移，應當對企業按“銷售不動產”稅目再征收一道營業稅。
[4]以不動產投資入股的界定。
企業以房地產投資入股，不征收營業稅。所謂的投資入股，必須是共負盈虧、共擔風險。如果名義上以不動產投資入股，實際是以取得固定利潤或按銷售額提成的方式取得報酬，就不屬於投資入股行為，而要按“銷售不動產”或者“服務業——租賃業”稅目征收營業稅。
（6）稅款的繳納。
[1]納稅義務發生時間。
房地產業的納稅義務發生時間為納稅人收訖營業稅收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。
轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款（取得預售許可證並收取預售樓款，包括定金）方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
納稅人將不動產無償贈與他人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權轉移的當天。
一方提供土地，一方提供資金，共同立項建造不動產，並按一定方式分配所建不動產的，其納稅義務發生時間為不動產分配的當天。
[2]納稅地點。
房地產開發企業銷售不動產，應當向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。房地產開發企業轉讓土地使用權，應當向土地所在地主管稅務機關申報納稅。房地產開發企業轉讓其他無形資產，應當向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。
2.城市維護建設稅
按照現行稅法的規定，城市維護建設稅的納稅人是在征稅範圍內從事工商經營，繳納“三稅”（即增值稅、消費稅和營業稅，下同）的單位和個人。任何單位或個人，隻要繳納“三稅”中的一種，就必須同時繳納城市維護建設稅。房地產開發企業從事房地產開發經營業務，是營業稅的納稅人，自然也是城市維護建設稅的納稅人。但對外商投資企業和外國企業繳納的“三稅”不征收城建稅。
（1）計稅依據。
按照現行稅法規定，城市維護建設稅應以納稅人實際繳納的“三稅”為計稅依據，與“三稅”同時繳納。
按照規定，城市維護建設稅以“三稅”為計稅依據，指的是“三稅”的實繳稅額，並不包括企業因為沒有按期納稅所應繳納的滯納金或因違反稅法規定而應繳納的罰款。但納稅人在查補“三稅”和被處於罰款時，應同時對其偷漏的城市維護建設稅進行補稅和罰款。
（2）稅率。
城市維護建設稅實行的是地區差別稅率，按納稅人所在地不同，分別規定如下：
[1]納稅人所在地在城市市區的稅率為7%。
[2]納稅人所在地在縣城、鎮的稅率為5%。
[3]納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的稅率為1%。
所有納稅單位和個人除另有規定外，其繳納城市維護建設稅的稅率，一律執行納稅人所在地的稅率。
（3）應納稅額的計算。
城市維護建設稅應納稅額的計算公式為：
應納稅額=計稅依據×稅率
=企業實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅之和×稅率
（4）會計處理。
企業應當在“應交稅費”賬戶下設置“應交城市維護建設稅”明細賬戶，專門用來核算企業應交城市維護建設稅的發生和繳納情況。該賬戶的貸方反映企業按稅法規定計算出的應當繳納的城市維護建設稅，借方反映企業實際向稅務機關繳納的城市維護建設稅，餘額在貸方反映企業應交而未交的城市維護建設稅。
（5）納稅申報與繳納。
[1]城市維護建設稅的納稅期限和納稅地點。
按照規定，城市維護建設稅應當與“三稅”同時繳納，自然其納稅期限和納稅地點也與“三稅”相同。
[2]納稅申報。
企業應當於月度終了後在進行“三稅”申報的同時，進行城市維護建設稅的納稅申報。
[3]稅款繳納。
對於以一個月為一期繳納“三稅”的房地產開發企業，應當在繳納當月全部“三稅”稅額時，同時按照納稅申報表確定的應納稅額全額繳納城市維護建設稅。
房地產企業一般不獲減免城市維護建設稅和教育費附加，但對於由於減免增值稅、消費稅、營業稅而發生退稅，同時退還已繳納的城市維護建設稅。
此外，與城市維護建設稅一同繳納的還有教育費附加。教育費附加的征收標準為納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅總和的3%。
3.土地增值稅
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物（簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。因此，房地產企業是土地增值稅的納稅主體。
（1）征稅範圍。
土地增值稅的征稅範圍是指有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物。這裏所說的“國家土地”是指國家法律規定屬於國家所有的土地；“地上建築物”是指建於土地上的一切建築，包括地上地下的各種附屬設施；“附著物”是指附著於土地上的不能移動或一經移動即遭損壞的物品。確定土地增值稅征稅範圍的兩個條件：
其一，隻對轉讓國有土地使用權及其地上的建築物征稅。這裏包含四層含義：
[1]轉讓的土地，其使用權歸國家所有的征稅。
根據《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》的規定，城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有。國家為了公共利益，可以依照法律規定對集體土地實行征用，依法被征用後的土地屬於國家所有。對於上述法律規定屬於國家所有的土地，其土地使用權在轉讓時，按照《土地增值稅暫行條例》規定，屬於土地增值稅的征稅範圍。而農村集體所有的土地，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他國家有關規定，是不得自行轉讓的，隻有根據有關法律規定，由國家征用以後變為國家所有時，才能進行轉讓。故集體土地的自行轉讓是一種違法行為，應由有關部門來處理。對於目前違法將集體土地轉讓給其他單位和個人的情況，應在有關部門處理、補辦土地征用或出讓手續變為國家所有之後，再納入土地增值稅的征稅範圍。
[2]對出讓國有土地使用權取得的收入不征稅。
國有土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付使用權出讓金的行為。這種行為屬於由政府壟斷的土地一級市場買賣行為。土地使用權出讓方是國家，國家憑借土地的所有權向土地使用者收取土地的租金。出讓的目的是實行國有土地的有償使用製度，合理開發、利用、經營土地，因此，土地使用權的出讓不屬於土地增值稅的征稅範圍。而國有土地使用權的轉讓是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權後，將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換與贈與。它屬於土地的二級市場買賣行為。土地使用權轉讓，其地上的建築物、其他附著物的所有權隨之轉讓。土地使用權的轉讓，屬於土地增值稅的征稅範圍。
[3]土地使用權、地上建築物及附著物的產權發生轉讓征稅；土地使用權、房產產權未轉讓（如房地產出租）不征稅。
[4]不論是單獨轉讓國有土地使用權或國有土地使用權與房產產權一並轉讓，均應征稅。
其二，隻對有償轉讓的房地產行為征稅。即對轉讓房地產並取得收入征稅，而不包括房地產產權雖轉讓，但未取得收入的行為。如房地產的繼承、贈與等。
上述兩個條件必須同時具備、缺一不可，否則不屬於土地增值稅的征稅範圍。這裏需要對有些具體情況加以判定：
[1]以出售方式轉讓國有土地使用權、地上的建築物及附著物的，屬於土地增值稅的征稅範圍。
這裏又分為三種情況：
出售國有土地使用權的。
這種情況指土地使用者通過出讓方式，向政府交納了土地出讓金，有償受讓土地使用權後，僅對土地進行通水、通電、通路和平整地麵等土地開發，不進行房產開發，即所謂“將生地變熟地”，然後直接將空地出售出去。這屬於國有土地使用權的有償轉讓，應納入土地增值稅的征稅範圍。
取得國有土地使用權後進行房屋開發建造然後出售的。
這種情況即是一般所說的房地產開發。雖然這種行為通常 被稱作賣房，但按照國家有關房地產法律和法規的規定，賣房的時間，土地使用權也隨之發生轉讓。由於這種情況既發生了產權的轉讓又取得了收入，所以應納入土地增值稅的征稅範圍。
存量房地產的買賣。
這種情況是指已經建成並已投入使用的房地產，其房屋所有人將產權和土地使用權一並轉讓給其他單位和個人。這種行為按照國家有關的房地產法律和法規，應當到有關部門辦理房產產權和土地使用權的轉移變更手續；原土地使用權屬於無償劃撥的，還應到土地管理部門補交土地出讓金。這種情況既發生了產權的轉讓又取得了收入，應納入土地增值稅的征稅範圍。
[2]房地產的繼承、出租、抵押、重新評估和房地產的代建行為，不屬於土地增值稅的征稅範圍。
其中：
房地產的繼承是指房產的原產權所有人（依照法律規定取得土地使用權的土地使用人）死亡以後，由其繼承人依法承受死者房產產權和土地使用權的民事法律行為。這種行為雖然發生了房地產的權屬變更，但作為房產產權、土地使用權的原所有人（即被繼承人）並沒有因為權屬的轉讓而取得任何收入。因此，這種房地產的繼承行為不屬於土地增值稅的征稅範圍。
房地產的出租指房產的產權所有人、依照法律規定取得土地使用權的土地使用人，將房產、土地使用權租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓。因此，不屬於土地增值稅的征稅範圍。
房地產的抵押是指房地產的產權所有人、依法取得土地使用權的土地使用人作為債務或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔 保而不轉移權屬的法律行為。這種情況由於房產的產權、土地使用權在抵押期間產權沒有發生權屬的變更，房產的產權所有人、土地使用權人仍能對房地產行使占有、使用、收益等權利，房產的產權所有人、土地使用權人雖然在抵押期間取得了一定的抵押貸款，但實際上這些貸款在抵押期滿後是要連本帶利償還給債權人的。因此，對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿後，視該房地產是否轉移占有而確定是否征收土地增值稅。但是，對於以房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的，應列入土地增值稅的征稅範圍。
房地產的重新評估是指國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而使其升值的情況。這種情況房地產雖然有增值，但其既沒有發生房地產權屬的轉移、房產產權、土地使用權人也未取得收入。所以不屬於土地增值稅的征稅範圍。
房地產的代建房行為。
這種情況是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對於房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務收入性質，故不屬於土地增值稅的征稅範圍。
[3]房地產的贈與。
房地產開發企業通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的，不屬於土地增值稅的征稅範圍。上述社會團體是指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。
[4]以房地產進行投資、聯營。
對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中，暫免征收土地增值稅；對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
[5]合作建房。
對於一方出地、一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成後轉讓的，應征收土地增值稅。
[6]企業兼並轉讓房地產。
在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，暫免征收土地增值稅。
[7]房地產的交換。
這種情況是指一方以房地產與另一方的房地產進行交換的行為。由於這種行為既發生了房產產權、土地使用權的轉移，交換雙方又取得了實物形態的收入。按《土地增值稅暫行條例》規定，它屬於土地增值稅的征稅範圍。但對個人之間互換原有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。
（2）稅率。
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
[1]增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。
[2]增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。
[3]增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。
[4]增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
上述所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。超率累進稅率。
（3）土地增值稅的計算公式。
《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：
應納稅額=∑（每級距的土地增值額×適用稅率）
其中，土地增值額=轉讓房地產所取得的收入——扣除項目金額。
但在實際工作中，分步計算比較繁瑣，一般可以采用速算扣除法計算。即：計算土地增值稅稅額，可以按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除係數的簡便方法計算，具體公式如下（公式中的5%、15%、35%分別為二、三、四級的速算扣除係數）：
[1]增值額未超過扣除項目金額50%：
土地增值稅稅額=增值額×30%
[2]增值稅額超過扣除項目金額50%，未超過100%：
土地增值稅稅額=增值額×40%——扣除項目金額×5%
[3]增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%：
土地增值稅稅額=增值額×50%——扣除項目金額×15%
[4]增值額超過扣除項目金額200%：
土地增值稅稅額=增值額×60%——扣除項目金額×35%
（4）應稅收入的確定。
[1]根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，納稅人轉讓房地產取得的收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。