1986年，國務院批複了《上海市城市總體規劃》（1986年），指出上海是中國最重要的工業基地之一和最大的港口城市，在經濟、科技、貿易、金融、信息和文化等方麵應該擔負起為全國服務的重任，應作為中國社會主義現代化建設的“重要基地”和“開路先鋒”。其中，迅速改善上海人的居住水平和生活質量成為城市建設的重中之重。1982年，上海市政府批複規劃建築管理局《關於”六五“期間住宅建設基地問題的報告》，同意”六五”（1981—1985年）兩批共26個在城市邊緣新辟的居住區的選址計劃“六五”期間的第一批新建居住區包括蘭花（一期）、長白（控江）、曲陽、彭浦、滬太、泰山、長風、仙霞、虹橋、田林、宛平、上鋼、濰坊（乳山）13個居住區，和第二批工農、民星、長橋、臨沂、梅園、涇西、運光、彭浦（東塊）、管弄、仙霞（南塊）、德州、上南、雪野13個居住區。這批基地大多是在原近郊工業區附屬工人新村的基礎上擴建的。同年，上海市政府頒發的《上海市城市總體規劃綱要》指出，近期建設的住宅以征地新建為主，結合舊區改造。“六五”期間的重點除了在城市邊緣繼續建造大型居住區外，在中心城區的重要幹道和車站、碼頭、機場等地區進行重點改造，在虹橋路、肇家浜路、延安路、天目路等沿線建造高層住宅。1983年，市政府頒發《關於”七五“期間本市居住區初步規劃報告的批複》，指出”七五”（1986—1990年）期間全市住宅建設按總麵積2000萬m2進行規劃，其中中心城區改造建設4000萬m2。《批複》同時明確指出，“七五”期間應增加高層建築的比例。1986年《上海市城市總體規劃方案》進一步提出：“在舊區重點改建地段、新區各級公共活動中心附近、地質條件較好的地區，多建一些高層住宅。”在此原則指導下，虹口區久耕裏、壽椿裏等危房被改造成為25層和22層的高層住宅，中心城區興建高層的趨勢由此一發而不可收。
1992年1月，首例舊區改造的土地批租是打浦橋斜三基地。該基地拆除舊房2.6萬m2，其中危棚簡屋及二級舊裏房屋占60%以上。圖為該地塊建成的海華花園4幢31層高的外銷商品房。
“六五”和“七五”期間，以居住區為單位的開發成為城市建設的重點。為了便於設施配套和環境的需要，居住區基地一般都在50～60hm2，居住5萬～7萬人，“小區規劃“原則和相關的技術規定在這一時期得到全麵貫徹和充分應用。據統計，新中國成立以後的40年，全市規劃建設的大小工人新村共有435個，較大的居住區有100多個，其中在”六五”和“七五”期間建成的就有74個74個居住區中包括曲陽新村、彭浦新村、濰坊新村、工農新村、管弄新村、梅園新村、甘泉新村（北塊）、康健新村（西塊）等影響較大的大型居住區。共計安置了315萬居民。10年間新建住房竣工麵積約為前30年住房建設總量的10倍，其中相當部分集中於中山環路（內環線）外側和浦東沿江地區。1985年左右，上海中心城區的用地擴大到260km2，成為上海中心城擴展的又一個重要時期。
“六五”期間上海市中心城規劃居住區分布圖（1981—1985年）資料來源：上海市城市規劃設計研究院.上海市城市規劃演進［M］.上海：同濟大學出版社，2007：166“七五”期間上海市中心城規劃居住區分布圖（1986—1990年）資料來源：上海市城市規劃設計研究院.上海市城市規劃演進［M］.上海：同濟大學出版社，2007：166控製城市發展規模始終是上海城市發展的核心戰略，然而麵對城市人口的激增、產業結構的調整和大規模住房開發時代的到來，城市空間的擴展與舊城的更新同樣轟轟烈烈地展開。根據1986年的城市總體規劃，中心區的土地職能、空間容量發生了轉變，按照”合理布局、功能平衡、結構多心開敞、有機疏散、有利生產、方便生活“等原則，上海將中心城區與近郊分解為南分區、北分區、五角場分區、彭浦分區、真如分區、虹橋分區、漕河涇分區、長橋分區，以及浦東新區的周家渡、陸家嘴、高橋共11個分區，各分區間保持一定的綠地和空地。事實上，分區控製的實際效果在接下來的城市開發的熱潮中表現得不夠理想，但卻進一步促使上海的城市規劃管理部門將”有機疏散”作為堅持不懈的發展方針。
11986年版上海市城市總體規劃——中心城總體規劃資料來源：上海市城市規劃設計研究院.上海市城市規劃演進［M］.上海：同濟大學出版社，2007：86
在1986年版總體規劃基礎上編製的分區規劃中，上海中心城被分解為南、北兩個分區。
1990年，國務院宣布浦東新區開發開放，上海城市空間形態的發展進入了第三個重要時期。根據1992年編製完成的《浦東新區總體規劃》，浦東新區總體規劃（1992年）資料來源：上海市城市規劃管理局，2006浦東新區麵積522.8km2，規劃建設五大開發區浦東新區的五大開發區分別是：陸家嘴金融貿易區、外高橋保稅區、金橋出口加工區、張江高科技園區、孫橋現代農業園區。各區規劃居住人口平均約30萬～50萬人，相當於同時建設若幹個中等城市。
“八五”（1991—1995年）期間，上海新建住宅基地在此前基礎上急速擴張。在西北方向主要聚集在內環線2.5km以外區域，向西沿地鐵一號線拓展至梅隴、莘莊等地區，在浦東新區則主要聚集在黃浦江沿岸2km以內的區域。1998年，國務院《關於在全國城鎮分期分批推行住房製度改革的實施方案》出台，住房分配實現了徹底的貨幣化。快速城市化帶來的剛性需求和改善居住質量的梯度消費再次造成住房短缺的嚴峻局麵。同時，經濟結構內在的行業資本收益不均衡造成資本在房地產業高度集聚，供需雙方強勢驅動房地產業迅猛發展。此外，市區高架道路的建成、城市對外交通路網的延伸、城市軌道交通的陸續投入使用等也先後成為拉動上海住房建設和舊區改造的機遇。
“八五”期間新建住宅
基地的分布圖地鐵一號線（新閘路站莘莊路站）沿線新建住宅區資料來源：2010年上海市總體規劃。