人均GDP（GrossDomesticProduct，國內生產總值）是反映區域經濟總體發展水平的綜合性指標。一般來說，城市經濟發展水平越高，居民對住房的需求越旺盛，住房需求的層次也相應地越高。根據發達國家的經驗，人均GDP進入5000～8000美元階段時，居民的需求結構與之前相比會產生較大幅度的變動，房地產、汽車等大宗商品的需求急劇上升。上海自21世紀初人均GDP達到5000美元的水平，2008年增長到10529美元，標誌著上海已經進入中等發達國家水平。與其住房水平相比，上海2008年所達到的16.9m2尚未及中等收入國家人均居住麵積17.6m2的水平。也就是說，上海居民既存在改善居住條件的需求，又具備相應的經濟實力。（表6.3）表6.３上海人均GDP與人均居住麵積
1996199820002002200420062008人均GDP（美元）290236884551540866611024110529人均居住麵積（m2）8.79.711.813.114.816.016.9數據來源：曆年上海統計年鑒商品的需求和價格之間普遍存在互相製約的關係：價格上升，需求下降；價格下降，需求上升。由於住房屬於生活必需品，又具有價格高、流動難的特性，相對而言比較缺乏價格彈性。上海近10年來商品房價格逐年上漲，而且漲幅較大，已遠遠超出居民家庭收入的增長幅度。這直接導致存在購房或改善需求的工薪階層無力承擔市場化的住房消費。尤其是尚無積蓄的年輕人和收入微薄的老年人，以自己的能力購買房屋的願望似乎越來越遙遠。一位年輕的中學教師說：大學剛畢業的前兩三年，感覺自己的積蓄差不多夠買個客廳；畢業五六年，反而隻夠買個衛生間了。另一位退休老專家也感歎道：前幾年，感覺房子很貴，但好像還有指望；現在是想都不敢想了。盡管政府采取多種途徑控製房屋價格，但從實際效果來看收效並不明顯。這其中不能忽視的一個因素是，上海的住房市場中始終有相當比例的投資需求，來自海外或其他地區的資金對商品房市場的有效需求具有較強的衝擊作用，而這部分需求本身也具有一定的偶然性。高檔商品房市場裏的台灣客商和中高檔商品房市場裏的“溫州炒房團”已經頗具市場影響力，而隨後又將這種影響通過二手房市場進一步加以放大。
換個角度看，如果價格不變而支付能力提高，購房需求也會增加。假如將支付能力擴展為家庭收入的增加和首付比例、房貸利率的下降，其實也意味著支付能力的提高。對於住房市場而言，住房金融的影響無疑是強大的，它既可以通過上述途徑鼓勵住房消費，也能夠采取相反措施抑製市場對住房的需求。
2）住房的供給
我國住房市場仍處於不斷發展和健全的過程中，有關住房市場的供給研究多集中於宏觀層麵的統籌安排和住房市場與產業發展的調控策略。
計劃經濟體製下的住房供給基本上依靠國家的單一途徑，供給方在供求關係中占主導地位，供給與需求之間缺乏聯係。其結果是住房的消費主體概念化，住房配給的內容和形式單一，住房需求在質與量方麵的變化對住房供給的影響十分微弱。改革開放以後，國民經濟得到長足發展，上海市固定資產投資額逐年上升，住房竣工量大幅提高。由於住房短缺問題量大、麵廣，住房市場由於單位集團購買的介入而呈現持續繁榮，曾一度造成市場供給對住房需求的誤解1994—1997年，上海商品住宅的空置量分別達到157.60萬m2、345.59萬m2、507.30萬m2和729.21萬m2，連續4年超過國際通行的10％空置率的警戒線。隨著住房商品化改革的不斷推進，目前影響城市住房供給的因素除市場需求外，主要有開發資金、土地供給、開發成本、政策法規四個方麵的因素。
住房開發的資金決定了開發的規模和住房供給的數量。由於房地產開發所需資金巨大，銀行的貸款支持力度、利率的高低也成為影響住房供給數量和價格的原因。土地供給主要是指可供住房建設的土地出讓麵積，作為房地產市場的源頭，土地供應量增加則增量住房供給增加，存量住房供應量也增加，其影響發揮的路徑可簡單表述為：土地出讓量房地產增量房地產存量。開發成本主要通過影響住房開發行為來影響市場的供求關係，其中土地成本和開發利潤的作用比較突出。政策法規的因素是政府對市場供求關係進行調節的主要手段，涉及戶籍製度、開發管理政策、金融政策、城市規劃、拆遷政策等等。
根據上海的實際情況，目前住房市場供給的主要問題突出表現在以下三個方麵：
首先是收入房價比偏高。我國目前“收入房價比”明顯高出國際公認的3～6倍的水平根據世界銀行的研究結果，發達國家的收入房價比一般在1∶1.8～1∶5.5，發展中國家的收入房價比一般在1∶4～1∶6，總體上1∶3～1∶6是較為合適的區間。上海、北京等大城市和其他經濟發達城市的這一比值更高於全國平均水平。房價的上漲速度超過普通居民家庭收入增長的速度，這意味著市場供給的住房在價格結構上已經超出，並可能進一步遠離普通居民的實際承受能力。上海住房價格與家庭收入
199519971999200120032005商品住房單價（元/m2）247728913102365949896698商品住房總價（1）（元/套）185775216825232650274425374175502350家庭年收入（元/年·人）207992362930610360724162852206房價與家庭收入之比8.99.27.67.69.09.6每月等額還貸支付金額占人均可支配收入比重（2）（%）43.444.536.936.943.646.7數據資料來源：吳靜文。上海中低價位商品房開發體係研究：［上海大學碩士學位論文］.2007。其中：（1）以單套麵積75m2計算；（2）按照70%貸款，30年，6.12%利率計算。其次是住房供給的麵積結構不平衡。單套住房麵積普遍偏大，即使價格不高，也會超出普通家庭的購買力。根據2003年《上海房地產市場報告》，市場提供的新建住房中100～150m2的房型占53.8%以上，150m2以上占27.7%，兩者合計超過80%。為此國家曾專門於2006年出台“70/90政策”建設部等部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格意見》，2006年5月。但在很多城市的住房開發過程中已經事實上遭到擱置，原因是住房供給過程中的“一刀切”政策，很容易傷害市場機製，扭曲資源配置的有效性楊紅旭。政策性住房對上海市場的影響［J］。中國地產市場，2008（12）：61。住房開發房型麵積結構（2002年）