初期的莊園
莊園製是中世紀日本土地製度的重要特征，但是其萌現卻是在8世紀。日本的律令製汲取了中國均田製的口分田製度，通過班田收授（略稱班田製），將國家所有的水田作為口分田，分給民眾耕作。受田者終身可以耕作所分的口分田，但是不能世襲，受田者死亡後，其所有的口分田要在班年之時交公，以便重新班給他人。隨著人口的逐漸增多，可以用於班田收授的田以及灌溉設施漸顯數量不足。為了增加耕田的數量，律令製國家開始循序漸進地推行鼓勵開墾荒地的政策。和銅四年（711）十二月，一般百姓隻要事前得到官方的許可，即可開墾空閑地。養老六年（722）閏四月，朝廷命令諸國國司、郡司征發人夫，課役10天，目標是開墾出膏腴之地、良田一百萬町。開墾時所需的口糧和工具也由官衙提供，對於不積極響應開墾的國司、郡司，立即解任。同時，對於開墾荒野、閑地並收獲雜穀的百姓，朝廷實行獎勵措施，例如，如果新墾地收獲雜穀3000石以上，賜勳位六等；3000石以下、1000石以上，免除課役，若位階已是八位以上者，加勳一轉（計算勳功的單位）等。
養老七年（723）四月，朝廷為了進一步激發人們開墾新田的積極性，推出“三世一身法”，即如果開墾者在開墾新田時，新建了灌溉設施，則開墾者的三世代（本人、子、孫，或者子、孫、曾孫）擁有對新墾田的使用權和收益權；如果新墾田利用舊有的灌溉設施，那麼對新墾田的使用權和收益權隻限於開墾者本人，其死後，墾田要交公。天平十五年（743）五月，朝廷對“三世一身法”做出了修正，即對墾田實施任其為開墾者的私有財產，永不收公的政策，這一法令被稱為“墾田永年私財法”。
“墾田永年私財法”在宣告墾田作為私有田永不收公的同時，還依據品位、階位，規限貴族、官人們擁有墾地麵積，其中五位以上的貴族為500町~100町不等。“墾田永年私財法”實施以後，人們競相開田占地。“墾田永年私財法”規定，開田占地者要事先向國司申請，得到許可後才可以占地開墾。因此中央貴族、寺院憑借著自己的財力優勢，與國司、郡司結合，占有了大量的未墾地，呈現出大土地私有化的趨勢。在墾田占地的大潮流中，不僅是貴族、寺社等，而且皇室也在不斷地擴大自己的私有田，敕旨田的設立就是典型事例。敕旨田也稱敕旨開田，是根據天皇的敕旨開墾出來的田，多以空閑地、荒廢地為開墾對象。尤其是9世紀以後，敕旨田遍布諸國，開墾的費用從國司管理的正稅中撥付。敕旨田也是不輸租田，其收益全部歸屬皇室獨自擁有。與此同時，親王、內親王等皇族被賜予荒廢田、空閑地的事例也是屢見不鮮。
對於大土地私有化的趨勢，朝廷屢屢采取措施加以抑製，例如天平神護元年（765）、寶龜三年（772）、弘仁三年（812）、天長元年（824）都曾先後發布禁止權勢之家競占田地的命令，尤其是延喜二年（902）三月，醍醐朝廷更是宣布停止敕旨開田並諸院（太上天皇的家政機構）諸宮（皇太子以及皇後、皇太後、太皇太後的家政機構）及五位以上買取百姓田地舍宅、占請閑地、荒田，禁製諸院諸宮及王臣家（王族及三位以上的家政機構）占固山川藪澤等命令。但是從各代朝廷不斷發布命令這一事實可以看出，朝廷的禁止見效甚微，莊園依然在不斷地發展。根據《小右記》的記載，在11世紀初，“天下之地悉為一家領，公領無立錐地歟”。根據嘉承二年（1107）正月二十五日的官宣旨，12世紀初的紀伊國，所管轄的7個郡中，有6個郡是“每郡十分之八九已為莊領，公地不幾”。
隨著大土地私有化的形成，勞動力是莊園經營不可或缺的必要前提。8~9世紀的莊園多是以未墾地的占有及其開墾、耕營為出發點而形成的墾田地係莊園，因此莊園領主必須招集勞動者進行開墾田地及耕作。由於無人耕作而荒廢的莊園時有所見。
初期莊園的勞動力的主要來源之一是“浮浪”者。律令製下的班田農民，除了交納田租以外，還被課以沉重的人頭稅和勞役。因此，不堪忍受國家繁重賦役的人就會離開戶籍所在地，逃至他鄉，這些人在其原籍地，被稱為“逃亡”者，而在其逃至的現住地，則被稱為“浮浪”。最初，律令製國家對逃亡·浮浪者采取嚴厲的措施，一旦被抓獲，都要被遣送回原籍地。然而隨著逃亡、浮浪的人日益增多，朝廷也在不斷地調整對應政策。養老五年（721），朝廷宣布，根據浮浪者本人的意願，願意返回故鄉的人，送其返回原籍地；不願返回或者無法返回原籍地（已被取消戶籍）的浮浪者，則把他們編入現住地的籍帳中。天平八年（736），對養老五年的做法加以改進，不是把浮浪者編入其現住地的籍帳，而是將浮浪者的名字單獨登錄在特殊的名簿上，並依照該名簿對浮浪者課征人頭稅與苦役。延曆四年（785），再次重申天平八年的政策，將浮浪者單獨編製名簿（浮浪人帳）。對於身無定處的浮浪者來說，沒有口分田，仍然被課征調庸及苦役，處境十分艱難，為了逃避課稅，許多的浮浪者逃至各地的莊園領主之下，成為莊園的勞動力。
9世紀以後，朝廷對浮浪者采取了默認的態度，例如貞觀十五年（873），大宰府管內諸國實施班田之際，沒有土人（本地人）與浪人（浮浪人）之分，一律班田。莊園內的浪人也得到官方的認同。元慶五年（881）三月，陽成天皇敕令，清和院（已故清和太上天皇的家政機構）所領的近江國大浦莊墾田28町5段189步施舍給延曆寺，莊內的浪人同時被寄予寺院，並且命令近江國司負責此事。11世紀以後，有關莊園招集浪人耕作的文獻史料更是俯拾即是。例如，萬壽元年（1024），石清水八幡宮護國寺領美濃國泉江莊，由於前年的疫病流行，莊內的人都死亡，莊田荒廢，所以向國衙請求允許其召募“他國之人民，開發莊田”，並得到了國司的同意。又如，永承七年（1052），東大寺領越後國石井莊的莊司（莊園的經營管理者）大法師兼算剛到莊園，來自鄰鄉的古誌得延，向兼算呈上名簿，成為田堵（承包莊田者）；古誌得延以一定的利息（地子）將種子農料貸給從鄰國招募來的浪人，耕作開發了20餘町莊田。這一事例反映了莊園的開發從莊園領主的直接經營方式向承包給富裕農民的方式演變。