屋漏偏逢連陰雨。此時，歐美經濟衰退，日本市場蕭條，香港工商界也被感染了，像是被蒙上了一層淒雲寒霧。地產市道滑落，興建的樓宇由俏轉滯，地產大鱉置地如被罩進鐵網之中，樓宇奇貨可居變成有價無市，欠銀團的貸款不僅無法償還，光利息一年就等於賠掉一座樓宇。
1983年地產全麵崩潰，置地墜入空前危機。1983財政年度，置地出現13億港元的虧損。
作為怡和旗下的置地把母公司怡和拖下泥淖，怡和在同期財政年度贏利額暴跌80％。
1983年9月29日晚，紐璧堅在董事局宣布辭去兩家公司主席職務，原因是怡和大股東凱瑟克家族向紐璧堅“興師問罪”。這使得在怡和置地大班寶座上坐了8年之久的紐璧堅不得不默然下台。1984年1月1日，紐璧堅又辭去董事職務，離開他服務30年之久的怡和洋行。“我隻是一名打工者。”身任香港最顯赫、最具權勢的洋行大班的紐璧堅用無比傷感的口氣說。
紐璧堅對在港的英國路透社記者說：“整個形勢都變了，英國準備拋棄香港，華商從20世紀70年代起就愈來愈強大。這就像當年美國扶植日本，突然一天發現，原來抱在懷裏的嬰兒是一隻老虎。人們總是揪住九龍倉不放，而不睜眼看看對手是嬰兒還是老虎。如果一個人的胳膊被老虎咬住，不管這隻手是在顫抖，還是在掙紮，都會被咬斷或咬傷。聰明的人，是不必再計較已經失掉的手，而是考慮如何保全另一隻手。”
“我熱愛香港，我永遠熱愛香港。”紐璧堅站在怡和廣場大廈頂樓，麵對維多利亞港，深有感情地喃喃說道。
通過紐壁堅的話可以得出這樣一個結論：紐璧堅對凱瑟克家族心懷不滿。九龍倉和置地被稱為怡和的雙翼，在紐璧堅主政時失去一翼，現在另一翼能否保全呢？現在西門·凱瑟克接任怡和置地大班，他是否又比紐璧堅高明？
紐璧堅無疑是大股東與管理層權力鬥爭的犧牲品。
紐璧堅在離港之前，反複強調他“熱愛香港”。有人估計，紐璧堅說的是實話，怡和係大舉進軍海外是凱瑟克家族一貫的主張，作為薪金主政者的紐璧堅，隻是秉其旨意執行罷了。怡和集團在港實力銳減，是海外投資不順的結果。
紐璧堅下台，輿論的焦點漸聚在西門·凱瑟克身上。
西門·凱瑟克尚未正式上台，港版英文《亞洲華爾街日報》就以“對怡和新大班來說，戰役才開始”為標題，報道怡和高層變動及未來。
李嘉誠十分關注怡和的變動，怡和的任何風吹草動他都不會輕易放過。李嘉誠通過與服務過14年怡和的馬世民頻繁接觸，得知怡和高層一直患有“恐共症。”
置地陷入困境之時，馬世民積極主張從置地手中奪得港燈。在這點上，兩人英雄所見略同。但李嘉誠奉行“將烽火消弭於杯酒之間”的戰略，主張以談判的溫和方法購得。紐璧堅的大班地位已岌岌可危，他不想在他手中失去九倉，又失去港燈。雖然他知道出售港燈，大概是早晚的事。早售早甩包袱，除此，不再有兩全之計。
西門·凱瑟克接下怡和置地就如同接了個燙手山芋，在接手怡和置地的管理大權的同時，又接下前任留下的累累債務，他的日子並不好過。
西門1942年出生於英國溫切斯特市，他與曾任怡和大班的叔父約翰一樣，少年時進入全英著名的伊頓公學念書，畢業後進入世界名校劍橋三一學院。西門不願念書，他隻讀了一年就舉行了一場別開生麵的“葬禮”。他躺在棺材中，由同學抬出校門——從此永別了全球學子都向往的劍橋大學。西門的玩世不恭惹得他父親威廉暴跳如雷，認為他是“孺子不可教也”。
西門的哥哥亨利·林德利在20世紀70年代初曾擔任了3年怡和大班。西門於1962年加入怡和公司，在海外的分公司任職。1982年年初，西門調回香港，同年出任常務董事。他是凱瑟克家族中第五個出任怡和大班的人。為了坐上大班尊位，他說服其他董事，頻頻向紐璧堅發難。可謂用心良苦。
已過不惑之年的西門·凱瑟克，不再是年輕時的紈絝子弟。但他是否有能力統治香港最大洋行？不少人提出這個問題。
對凱瑟克家族史作過深入研究的黃文湘先生在一篇文章中指出：“西門·凱瑟克在過去多年不足以證明他因此而能夠勝任怡和公司首席管理人職位。不過，事實證明，他雖是貴族出身，卻不是外行商家，有能力發展怡和公司的多元化業務。”
李嘉誠反複研讀有關怡和及凱瑟克家族的報道。他已經向怡和表示過欲購港燈的意向，現在他不再作出任何表示，他有足夠的耐心等待事情的發展。
1984年，馬世民加盟長實係，李嘉誠委以他和黃董事行政總裁的重任，和黃的業務獲得長足發展，成為長實係的贏利大戶。
1984年，西門·凱瑟克出台“自救及償還貸款”一攬子計劃，即出售海外部分資產，以及在港的非核心業務。
置地統攬怡和地產業務，自然是怡和的核心業務，因此，無論如何，置地的旗艦地位是要保住的，而置地又是怡和全係的欠債大戶。彙豐銀行逼債窮追不舍，債台高築的置地大班西門，不得不斷其一指——出售港燈減債。