第2章 金融家左右了政治家 兩房經營的奧秘
美國的全國性公民住房金融資助機構，除了房利美和房地美，還有一家，這就是吉利美（Ginnie Mae）。三家機構都是美國政府扶助國民住房政策的產物，對美國的住房政策影響深遠。
房利美成立於1938年。當時由於缺乏抵押貸款資金的持續供給，美國有數百萬的家庭無法擁有自己的住房，或者麵臨失去住房的風險。政府成立房利美的目的是增加抵押貸款資金的流動性，降低購房成本。1968年，政府把房利美從一個公共機構變為政府支持企業（Government-sponsored Enterprise，簡稱GSE）。自此，房利美成了受聯邦政府監督和管製的企業。房利美的職責是由國會確定的。它是一家最大的美國政府讚助企業。
房地美成立於1970年，是政府為活躍二級房貸市場成立的機構，它最初由12家地區住房貸款銀行持股。1989年，布什政府為挽救當時出現的儲貸危機，宣布了一項大規模救市法案——《金融機構改革、恢複和強製法案》（US Financial Institutions Reforms，Recovery and Enforcement Act，簡稱FIRREA），對儲蓄貸款機構及其監管作出重大改革，房地美被改革為與房利美類似的政府支持企業。其業務與房利美相同，即中國金融界俗語所說的“盤活”資金存量，增強貸款機構的資金流動性。
房利美最初的完全公共性質被政府改革以後，原來的國民住房援助義務由誰來承擔呢？那就是吉利美（Government National Mortgage Association，簡稱Ginnie Mae，即政府國民抵押貸款協會）。吉利美是在房利美改製的同時成立的，是美國住房與城市發展部的附屬機構。與房利美不同的是，吉利美僅購買獲得聯邦資助住房的抵押貸款和低於市場利率的抵押貸款，比如由聯邦住房管理局（FHA）或退伍軍人管理局（VA）提供保險或擔保的住房抵押貸款，這就是先前房利美的義務。這些貸款由於有政府的利率、稅收等補貼，購買的住房也不是很大，所以，這類擔保貸款一般不在二級市場出售。吉利美成立之前，這類貸款會遇到拖欠本息的問題，這種問題常常引來債務糾紛，吉利美需要為這類貸款提供還本付息的擔保。
房利美和房地美兩家公司的重要性從國會的一項特許規定可以看出來：兩家公司的董事會各由18 名董事組成，18名董事中有5人須由總統任命。美國政府雖然並沒有對兩房公開的信用保證，國會也沒有通過這樣的法規，但兩房確實是政府支持的金融企業。在美國這樣的市場經濟國家，人們對能得到政府支持的企業很敏感，政府也忌諱這樣的事，因為大家都是自由公平競爭，所以，在對待兩房的問題上，出現了“暗中支持”這一字眼。這個字眼不僅出現在房利美與政府的信函裏，也出現在財政部部長的口中。1998 年，房利美在給財政部金融局的一封信裏就說，它的證券比所有評級為 AAA 的公司債券都安全，因為房利美得到政府的“暗中支持”。市場也是這樣認為的：美國政府絕不會讓兩房失去償債能力。但實際上政府並沒有作出過這樣的保證，至少沒有這樣的公開保證。
在美國，直接向購房者發放住房貸款的金融機構有商業銀行、抵押貸款公司、儲蓄貸款機構、專業住房貸款機構等，房利美和房地美不直接向購房人提供貸款。兩家公司的運作方法是：在二級市場購買貸款機構出售的住房抵押貸款，為這些機構的房貸提供資金支持。
兩房購買貸款機構的住房抵押貸款後，當然不是為了保留這些貸款，如果僅僅這樣做的話，那就成為一家二手的住房抵押貸款機構了，即使在特殊情況下保留一部分，一定也是為了盈利需要。兩房買下這些貸款後，會將它們按照貸款期限、利率、信用等級，以及住房類型等不同情況進行分類，然後把相同或相似情況的貸款集中組合在一起，再經過評估、計算、定價，做成由住房貸款做擔保的債券。債券做成後，還要經過信用評級機構的安全和信用評級，然後才可以在二級市場向有需要的投資者銷售，並對這些債券的信用質量提供擔保。評級機構給予的信用級別，與債券的銷售價格和利息高低有關。在這項買賣中，兩房的銷售價格一定是高過購買價格的，它也要靠利差生存。這個利差在公司還未私有化的時候，不會高出很多，因為它是公共機構，為貸款機構解決流動性不足是它的責任；在私有化以後，它的利差就會很高，因為一邊是私有公司，一邊又有政府的信譽擔保，又是美國最大的政府扶持企業，它發行的債券一定會暢銷。