第3章 危機如風暴席卷而來 次級抵押貸款和次級債券
次級抵押貸款，也就是次級按揭，是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供貸款，20世紀90年代中期，次級抵押貸款規模開始擴大。當時，貸款公司用各種誘人的廣告和營銷手段推銷住房貸款，包括向付不起首付的人提供零首付等。在不可抵擋的誘惑下，許多美國人都選擇了貸款買房。
與次級抵押貸款業務同步發展的是次級債產品，即把貸款打包，做成標準化的債券出售，這一債券的名稱叫MBS（mortgage-backed security），即住房抵押貸款支持債券，是專門對次級抵押貸款打包做成的債券，即次級債。出售次級債是住房貸款機構獲取資金的一種方式，因為美國的住房貸款機構不是靠存款來發放貸款的，需要發行債券來融資。1995年，次級債隻占次級按揭貸款的30%。
2000年美國網絡股泡沫破滅後，為防止經濟衰退，聯邦基金利率從6.5%降至1%，達到45年來的最低水平。這一經濟周期，美國住房市場發展很快，次級按揭快速增長，投資需求，尤其是對高收益債券的需求也增長很快。到2006年，次級按揭規模劇增至1.3萬億美元。
隨著市場對債券需求的增加，精明的華爾街投資銀行發現了巨大的商機，迅速在債券市場充當了關鍵的產品設計人和主要發行人角色。投行根據投資客戶的需求設計出不同的MBS產品，根據不同的信貸標準（不同按揭成數、不同信用等級、提供不同收入文件的按揭客戶）製定不同債券利率。接到訂單以後，投行就向貸款公司和銀行訂貨，然後轉手賣給投資客戶。
投行的介入，使次級債市場由“賣方市場”發展為“買方市場”，其發行規模也從過去由貸款公司控製變成由市場需求決定——隻要有購買需求，投行就會向貸款公司訂購產品，貸款公司也就必然要發放更多貸款。穆迪、標準普爾等資產評級公司出於商業利益給予次級債券的評級很高，在所有的次級債券中，大約有75%得到了AAA的評級，10%得了AA，8%得了A，僅有7%被評為BBB或以下。1998年，次級債占次級按揭貸款的比例達到了50%，2003年，這一比例上升到60%。