房地產業是從事房地產開發建設、經營管理和綜合服務等社會經濟活動的第三產業部門。它是國民經濟的基礎產業和先行產業，具有高附加值性和對相關產業的導向性，在許多國家，房地產業是國民經濟的支柱產業。
在任何國家和地區，房地產業都為其國民生產和生活提供大量必須的生產資料和生活資料，房地產業興旺發達，其經濟也就欣欣向榮，房地產業衰退落後，其經濟形勢也就不容樂觀。因此，要保持某地區社會經濟的長期穩定發展，房地產業是必須大力發展的產業。
湖南省房地產業經過幾十年的發展，已奠定了較為堅實的基礎，為全省社會經濟發展和提高人民生活水平做出了巨大的貢獻。但是，作為一個獨立的產業部門，湖南省房地產業的自身實力、在全國同行業中的比重以及在全省社會經濟發展中的地位和作用都不夠顯著，難以起到基礎產業、導向性產業和支柱產業的作用。因此，必須采用超常規的方式，實現本省房地產業的跨越式發展，才能發揮房地產業應有的地位和作用，促進全省經濟的快速發展。
第一節湖南省房地產業現狀特征
（一）房地產行業結構基本健全，投資規模日益擴大
從20世紀80年代初開始，湖南房地產業走過了一條從無到有，由小到大的發展道路。最開始隻有118家事業編製企業化管理的房地產開發公司，到1990—1994年已發展成有800多家房地開發公司的寵大產業體係，這一段時期是湖南房地產開發最熱烈的時期。但從1995年開始房地產的發展就出現了一些起伏跌宕，有喜亦有憂，但總體來看，湖南省的房地產業是逐步走向健康發展的。
2000年底，湖南省共有各類房地產開發企業1465家，實際進行投資開發的企業為703家，另有物業管理公司300餘家。擁有房地產開發企業數占全國房地產企業總數的2.57%，居全國第13位；擁有房地產企業職工人數2.4萬人，占全國同行業職工人數的2.6%，排全國第15位，其中以國有單位職工占主導地位為1.9萬人，其他單位和集體企業僅5000餘人。
除房地產開發企業外，全省各市縣還建有各種規模等級的房地產交易所和中介服務機構以及各種房產經營公司、維修服務公司、物業管理公司等，基本上形成了一個較為完整的房地產行業組織結構體係。
從表8-2可見，自1995年以來，湖南省房地產開發投資規模走過了一條曲折的發展道路，即從1995年的年投資50.59億元下降到1997的34.02億元，下降幅度達48.71%，從1998年開始走出低穀，投資規模逐漸增大，1998年完成投資42.12億元，比1997年增長23.81%，1999年和2000年又分別比上年增長31.77%和34.77%，2000年實際完成投資達74.8億元，占全國房地產實際完成總投資的1.50%，比1997年占全國僅1.07%有較大幅度的提高。
（二）土地使用製度改革日臻完善，土地開發總量得到有效控製
湖南省從1992年3月嶽陽市城陵磯協議出讓第一塊土地開始進行土地使用製度改革，經過十餘年的實踐探索，從個別試點，到全麵鋪開、深入發展，我省已由過去無償、無限期、單一行政劃撥使用土地的製度，轉變為有償、有限期使用土地的較為規範的新型土地使用製度。土地使用權的出讓、轉讓多采用協議、招標、拍賣等市場運作方式，改變了過去單一行政劃撥、無償使用土地的狀況，使我省土地收益大增，如1992年至1995年全省所有縣市、413個城鎮共出讓土地4906萬平方米，共收取土地出讓金37.9億元。同時，因為土地的有償使用，各用地單位閑置浪費土地、破壞、濫占耕地的現象得到有效遏止，使整個土地、房地產管理被納入法治、統一、全麵、科學管理的軌道上來。
2000年全省完成開發土地麵積371.6萬平方米，占全國的3.19%，居全國第13位；購置土地麵積297.3萬平方米，居全國第20位；完成土地開發投資12.12億元，轉讓土地收益為4.875億元。而1994年，全省共出讓土地16016幅，出讓土地麵積達1123.16萬平方米，是2000年出讓土地麵積的3.02倍，說明當時房地產開發存在著過熱的現象。目前，通過國家嚴格的土地使用、管理製度的製約，我省土地供應總量已得到有效控製，1997—2000年，平均每年開發土地麵積400萬平方米以下，一方麵有力地保護了我省的土地資源，另一方麵也使開發的土地得到高效的利用和較高的收益，使我省房地產開發的規模和速度逐步走上健康發展的道路。
（三）房地產開發經營品種齊全，產品結構基本合理
湖南省房地產業開發經營所有的房地產品，從住宅、辦公樓、商業營業用房到其他各類房地產品一應俱全。從表8-3可見，2000年全省完成房地產開發投資78.83億元，其中住宅投資40.19億元，占總投資的53.71%，居房地產開發投資建設占主導地位，辦公樓投資占3.23%，商業營業用房占11.83%，其他占31.23%，與1998年資料相比，住宅投資略有下降，由54.32%下降0.61個百分點，辦公樓下降幅度最大達2.58%，商業營業用房次之，也下降2.01個百分點，其他用房則有較大幅度的上升，由1989年的26.03%上升到2000年的31.23%，淨增5.2個百分點。說明湖南省房地產開發投資結構比例逐漸合理，產品結構日益完善。
另外，從2000年房屋施工建設情況來看，全省施工房屋總麵積達1318.39萬平方米，其中住宅施工麵積達1038.90萬平方米，占全部施工麵積的78.8%，竣工商品住宅麵積為470.3萬平方米，占施工住宅麵積的45.27%，這進一步表明住宅建設在湖南省房地產開發中的重要地位。通過改革開放20多年的住宅建設，全省城鄉居民的住房狀況有了極大的改善，人均居住麵積城市由1995年的7.75平方米提到了2000年的11.75平方米，我省比全國平均水平高1.45平方米；農業居民人均住房麵積由1995年的25.57平方米提高到2000年的30.92平方米，我省比全國平均水平高6.12平方米。城鄉居民住房消費觀念也有了根本的轉變，由原來的實物分配轉變為貨幣分配，居民不再向單位要分配住房，絕大多數人都是自建、自購或租賃商品房。2000年全省銷售商品住宅343.28萬平方米，個人購買的商品住宅就達329.41萬平方米，占全部銷售商品住宅的95.96%。
（四）房地產市場體係粗具規模、市場交易活躍
目前，湖南各市、縣都設立了房地產管理機構、房地產價格評估管理所，不少縣市還先後建起了房地產交易市場和交易大樓以及房地產交易信息網絡，房地產市場網絡已基本形成，且具有相當大的規模，市場交易頻繁而活躍，許多樓盤還未上市就已預售一空。2000年，全省房地產經營總收入為46.40億元，比1999年增長34.84%，其中商品房銷售收入為39.86億元，比1999年增長29.96%，其他如土地轉讓收入為4.875億元，房屋出租收入0.35億元，其他收入1.32億元，分別比上年都有所增長。長沙市房地產經營總收入達20.87億元，占全省44.98%，為全省之冠。
2001年房地產市場交易更為踴躍，7～10月，株洲、湘潭、嶽陽、衡陽、邵陽、懷化6大城市先後召開秋季房地產交易大會，交易形勢十分喜人。赴會人次合計約50～60萬，完成房屋交易8683宗，成交麵積達90.91萬平方米，成交金額達8.4億元。6大城市房地產交易會的成功，掀起了湖南省新一輪住宅消費熱潮。各房地產商為推介產品，占領、鞏固市場地位，紛紛開發新的住房理念，推行品牌戰略，亮出名牌產品，以高品質、新理念、環保生態、百姓家居等概念推出產品、參與市場競爭，使我省房地產市場在市場機製的作用下更加成熟與規範。
（五）房地產開發企業資金來源多元化，房地產金融市場化程度逐步提高
湖南省房地產開發企業資金來源已多元化，既有國家預算內資金，也有各類金融機構的貸款，還有國外資金、債券、自籌資金以及其他各種資金來源。據《中國統計年鑒》數據，湖南省房地產開發企業總資金中，國家預算內資金隻占0.38%，債券和利用外資也比重不大，合計僅占總投資的1.18%，資金主要來源為其他資金來源、自籌資金和國內貸款，三者分別占總資金來源的41.57%、37.48%和19.38%。說明本省房地產資金來源已基本市場化。絕大部分資金是企業自籌、申請貸款或以其他方式籌集，國家預算內資金微乎其微。另外，按經濟類型資金來源來看，80多億開發資金中，國有經濟隻占32.28%，集體經濟僅13.22%，半數以上的資金來源是其他經濟成分所有，約占54.50%。
從表8-4還可以看出，公有製經濟類型（國有和集體）資金來源國內貸款比重超過其他經濟類型，而自籌資金部分，公有製經濟成分則明顯低於其他經濟成分，也就是說，我省公有製經濟房地產開發資金主要依靠國內貸款，而其他經濟成分除國內貸款外，更多的是靠自籌資金。然而，不論哪種經濟類型的企業，其資金來源都不依靠國家預算內資金，而是通過金融機構等途徑申請貸款或自籌資金，說明我省房地產金融市場化程度已經較高了。
第二節湖南省房地產業存在問題的剖析
湖南省房地產業經過20多年的發展，取得了豐碩的成果，為國民經濟發展和人民生活居住水平的提高做出了巨大的貢獻，但也還存在著一些問題，製約著本省房地產業的快速發展。歸納起來，主要存在如下方麵的問題。
（一）房地產產業體係結構不盡完善，企業素質有待提高
雖然湖南省已形成一個基本完整的房地產產業結構體係，但其內部結構仍不盡合理，呈現出三多三少的狀況：其一是內資企業多、外商投資企業少。703個開發企業中，內資企業為620個，占總數的88.19%，其中國有企業227個，占總數的32.29%，居主導地位，集體企業61個，占總數的8.68%，其他各種經濟形式的內資企業合計332個，占總數的43.95%，而外商投資企業和港澳台投資企業合計才83個，占省內全部企業數的11.81%，占全國同類企業數的2.06%，而廣東省外商及港澳台投資企業占全國同類企業數的比重高達18.95%，遠高於我省的水平，說明我省房地產業開放的力度、引進外商外資不夠。其二是中小型企業多，大型企業少。到目前為止，湖南省還沒有資產達10～100億元的大型房地產企業或企業集團，注冊資金5000萬元以上的一級開發企業也為數不多，大部分是實力有限的二、三級中小型企業。有限的企業規模，製約著湖南省房地產業參與國內外房地產市場競爭的能力，特別是加入WTO後與大量國際大型外商投資企業競爭的能力。其三是開發公司多，經營管理、中介服務公司少。全省房地產開發公司有1465家，實際開發投資的也有703家，而房地產經營公司、物業管理公司、房地產中介服務公司則比較少，幾類企業數加起來也趕不上開發企業的數量。例如，長沙市目前有房地產開發公司500多家，實際開發的公司隻有165家，而房地產中介單位登記注冊的隻有60餘家。房地產經營、物業管理、中介服務企業數量少，與開發企業不配套，使許多物業開發出來進入市場困難，物業管理跟不上，房地產市場不活躍，製約著我省房地產業健康、規範的發展。