第一節 學校資產評估概述
一、資產評估的概念
簡單來說，資產評估就是對資產某一時點的價格進行估算。即由評估機構根據特定的目的，遵循公允的原則和標準，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產的現時價格進行評定和估算。學校資產評估是一項新課題，本書以企業為例介紹資產的評估，供評估學校資產參考。
資產評估具有六個要素，即資產評估的主體、客體、目的、程序、標準和方法。
1．資產評估的主體
資產評估的主體也就是由誰來進行評估。由於資產評估直接關係著資產業務各方的權益，涉及多方麵的專業知識，如工程技術、會計學、市場學、價格學、數學等，因此評估主體必須具備：
（1）廣博的學識和豐富的實踐經驗。
（2）經過嚴格的考試或考核，取得資產評估管理機構確認的資格。
在西方發達國家，資產評估工作一般由中立的第三者來完成。概括起來評估主體大體有三種：一是綜合機構。二是專業性評估機構。僅對某一類別或行業的資產進行評估。三是管理谘詢公司、財務谘詢公司、會計師事務所兼營或附營資產評估業務。
2．資產評估的客體
資產評估的客體就是被評估的資產。資產是指學校所擁有的或長期控製的各種財產、債權及其他權利。資產可分為流動資產、固定資產、長期投資、無形資產和其他資產等類別。
3．資產評估必須遵守公允的標準
在資產評估中遵守公允的價格標準包括以下內容：
（1）根據不同的資產業務即評估目的，采用相適應的價格類型；
（2）在價格構成的各要素即成本、費用、稅金、利潤等各項是否取舍上，必須服從於資產評估的目的；
（3）同樣的資產在相同目的、相同時點、相同地區的估價，應是相同的。
4．資產評估必須遵循法定的程序
資產評估工作必須按一定的程序進行，否則就會影響到評估的質量。嚴格地按照科學的程序進行評估，是減少評估工作中的誤差，防止營私舞弊現象發生，保證評估質量的基本條件。另外，有了統一而明確的程序，才能使評估工作有計劃、有步驟、有條不紊地進行，才能提高其工作效率。
5．資產評估的方法
資產評估方法是評估資產特定價格的技術規程和方式。評估方法不僅因價格標準不同而不同，也由於評估對象的物理狀態以及可資利用的資料的不同而不同。因而評估方法也是多種多樣的，將專章闡述。
二、資產評估的特點
明顯區別於會計核算中資產計價的特殊性。資產評估具有現實性、市場性、預測性、公證性和谘詢性等特點。
1．現實性
現實性是指以評估基準期為時間坐標，按這一時點的市場、環境、資產狀況及其預期對資產進行評價。現實性表現在三方麵：
（1）反映現狀完全以現實存在為轉移。現實存在本來是過去和現在業已完成的經濟活動的結果，在這個意義上說，它是過去活動的函數。財務會計就是連續係統地對業已完成的經濟活動進行反映、分析和陳報的活動，它也可以揭示一定時期的經營成果和一定時點的資產狀況。但是，財務會計連續反映的程序，具有很大的滯後性。財務會計連續反映資產在時間序列的變化，有助於解釋資產狀況的曆史演變及現狀形成的原因，但正因為連續性程序要求不同會計期間的銜接、均衡、一致，以及滯後效應，使財務會計對當前資產狀況的反映出現較大偏差。資產評估的現實性特點，為改進財務會計在這方麵的功能提供了有益的線索。
（2）以現實狀態為基礎反映未來。資產評估涉及對未來的預測。預測是對未來事件的陳述，它固然根據過去和現實狀況，但必須考慮未來的新變化、新因素、新發展，這才是合乎一般規律的。但是，資產評估中的預測更強調現實的意義，它把未來狀況抽象為現實狀況隨著時間進程而出現的邏輯延伸。盡管這僅僅是一個抽象，不盡符合資產發展的規律，但卻是一個必不可少的抽象或假定。
（3）現實性強調客觀存在。形式上存在而實際上已消失者，形式上不存在而事實上存在者，都要以實質上的客觀存在為依據來校正。
2．市場性
市場性是資產評估區別於其他會計活動的顯著特征。財務會計既反映外部交易即市場交易，又反映內部交易即企業內部的資源變換。企業內部資源變換在時空上是與市場相分離的。資產評估則是在模擬市場條件下，對資產確認、估價和報告，並且通常受市場直接檢驗。
（1）模擬市場是資產評估的依據。因為資產評估的實質就是以資產要素市場和本金市場作為參照係，對資產的價格屬性進行重新描述，其目的一部分直接服從於資產交易的需要，有的即使不是市場活動，如足額補償和公平納稅，其價格尺度也要取之於市場。所以說，資產評估不可能離開資產市場而得出合理的結論。
（2）評估結果的有效性按市場標準檢驗。市場交易類資產業務的評估結論的有效性，是直接受市場檢驗的。如果市場交易價格與評估值大相徑庭，就會被認為是毫無意義或低質量的評估。非交易資產業務，盡管沒有市場成交直接對評估進行檢驗，但驗證它有效性的尺度仍然是以現實市場為基礎的。在我國進行資產評估結果的確認，就要遵循市場標準。這明顯區別於財務會計以有效憑證為依據檢驗其有效性的特點。
3．預測性
資產評估的預測性是指用資產在未來時空的潛能說明現實。例如，用預期收益來反映整體資產的現實價格；用預期使用年限和功能，說明固定資產重置淨價，等等。
資產評估的預測性是由資產本身的屬性決定的。如前所述，資產是能夠在未來為控製主體帶來經濟利益的、具有稀缺性的經濟資源。這個定義揭示的資產屬性都是要經未來時期證實的，資產作為經濟資源的有效性、稀缺性，是未來時期的屬性，沒有預測，既不能確認，也不能計價，從而，對資產既不能作定性，也不能作定量的評估。資產從本質上說是屬於未來的，它以未來狀況說明現實屬性的特征，決定著資產評估必須具有預測性。
預測性體現在決定資產價格各要素評估的許多領域，預期壽命、預期功能、預期價格、預期利潤和淨現金流量等，都帶有預測性。
資產評估的預測性以現實性為根本約束，並且最終為了說明資產的現實屬性，從而與管理會計區別開來。
4．公證性與谘詢性
公證性是指資產評估行為對於評估當事人具有獨立性，它服務於資產業務的需要，而不是服務於相互矛盾的資產業務當事人中任何一方的需要。公證性的表現有兩點：①資產評估是按公允、法定的準則和規程進行的，具有公允的行為規範和業務規範，為公證性奠定了技術基礎。②評估人通常是與資產業務沒有利害關係的第三者，這是公證性的組織基礎。當然，資產評估也有內部評估形式，但它並不能在資產業務中取代第三者評估即外部評估的作用，之所以不可取代，是由於資產評估不能不具有公證性。公證性使資產評估結論常用於財產訴訟和政府對財產的征用和管理。
谘詢性是指資產評估結論是為資產業務提供的專業化估價意見，這個意見本身並無強製執行的效力，評估者隻對結論本身合乎職業規範要求負責，而不對資產業務定價負責。事實上，資產評估為資產交易提供的估價往往由當事人作為要價和出價的參考，最終成交價還取決於討價還價的本領。谘詢性除具有上述有限法律責任這一含義之外，還有另一含義，即資產評估是職業化的專家活動。其表現是一定結構的專家組成專業評估機構，形成社會分工的一個專業，評估活動市場化了。這種專門化、市場化的評估業，擁有大量資產信息，能夠更好地為資產業務的優化和實現服務。
三、資產評估的對象
指具有使用價值對生產經營持續發揮作用，並能夠以貨幣計量的資產。
（一）資產評估對象的確立
決定資產評估對象的客觀依據一是資產業務範圍，一是資產評估目的。資產業務範圍決定評估對象的邊界。由於資產評估是應資產業務需要而進行的，因此，隻有納入資產業務範圍的資產才評估，這就框定了資產評估對象的邊界。
資產業務範圍對評估對象的界定有兩種情況。一種情況是資產業務範圍的構成要素是——確指的。
另一種情況則不同。資產業務範圍往往涉及一攬子資產，盡管它的邊界是清晰的，但是它的要素卻很複雜，資產評估目的決定評估對象的內涵。因資產評估目的的區別，形成兩種內涵的資產評估對象。一種是單項資產評估，一種是整體資產評估。
1．單項資產評估
單項資產評估是指對企業資產以單台單件為評估對象的評估的行為。
2．整體資產評估
它是以形成特定經營能力、能夠計量經營成果的資產群體為評估對象的評估。以整體資產作為評估對象，就不是評估它的構成要素——單件資產的價值，而是根據它的預期獲利能力來評估。
（二）資產評估對象的分類
資產評估對象的分類，其目的一是考慮到資產的工程技術性特點，為評估中的專業技術踏勘、檢測，以及按技術特點進行評估業務分工創造條件，便於進行專業化分工協作，提高評估工作的效率和質量。二是便於揭示評估對象的價格特征和市場特征，為適用適當的價格類型提供依據。三是便於分類搜集市場和其他方麵的相關資料，有效地選擇參照物，采用適當的評估方法。四是適應用戶需要，與財務會計核算和報告的慣例相適應，提供資產核算的依據。綜合考慮上述各項要求，在資產評估中原則上按財務會計核算需要分類建賬製表，按工程技術特點分類分工評估。這兩種分類標準雖有不同，但也有內在聯係，是可以統一起來的。現行財務會計製度規定的資產分類（綜合考慮國家對學校會計製度），在總分類賬戶層次上，考慮了資產的工程技術特點，把全部資產要素分為固定資產、長期投資、流動資產、無形資產、專項資產和在建工程等幾大類。財務會計總分類賬戶對資產的劃分，對於評估中專業技術分工和搜集整理信息資料是基本適用的，因為這幾類資產基本上均具有獨特的工程技術性特點，分屬不同的市場、有不同渠道的資料來源，因而，總分類賬戶既應作為評估報告中資產分類的依據，也應作為研究資產評估技巧的分類依據。還可作為資產評估中專業分工的參考。總分類賬戶運用於評估的不足之處在於，房地產分屬於固定資產和無形資產（土地使用權），而房地產本身是一個有機體，有獨立的市場，評估的專業技術性很強，因而，在評估分工中要作為一個整體拉出來。另外，評估中的專業分工不能過細，有些特點相近的大類評估對象還要適當歸並。通常資產評估中有四類專業性很強的分工作業組，一是房地產評估；二是機器設備、存貨評估，它可承擔固定資產、流動資產、專項資產和在建工程等實物形態資產的評估業務；三是無形資產評估；四是整體資產評估，包括企業評估、長期投資評估、有價證券評估、其他貨幣性資產和負債的評估，它需要運用嫻熟的財務分析和市場營銷分析技術。評估中的這種專業技術分工並不否定資產總分類賬戶的分類，相反，後者是專業技術分工的一個好幫手。
四、資產評估的原則
它調節資產占用單位、評估人及資產業務有關權益各方在資產評估中的相互關係，規範評估行為和業務的準則，對於資產評估，社會公認一致性原則、客觀性原則、獨立性原則、合理性原則、重要性原則和替代原則。
1．一致性原則
資產評估提供的信息與資產業務所需要的信息是一致的。它有兩個基本方麵即價值屬性一致性和估價概念一致性。①價值屬性一致性。它是指資產評估的價格類型與資業務的價值屬性具有一致性，它要求評估的價格類型與評估目的（資產業務）和假設條件相一致。②估價概念的一致性。它是指在評估中要動用具有一致性或相關性的概念，正確反映資產的價值屬性。在資產評估中，估價概念紛繁複雜，從一定意義上來說，計價就是各相關概念的量化以及邏輯運算的過程，隻有相關概念才能組成有機的評估係統。如果摻雜無關概念，評估係統就不能正確反映資產價格屬性。
2．客觀性原則
指評估事實是有充分依據的，作出必不可少的假設是與事實相一致的，不得與事實有衝突並被偽證。這就要求委托方提供必要的、真實的信息，評估人依據事實獨立地作出評估。保持客觀性是判斷資產評估是否公平有效的基本尺度。
在資產評估中衡量客觀性的標準是事實標準，因為資產評估是以市場為參照、以現實為基礎的，預測、推算和邏輯運算等主觀判斷過程隻有建立在市場和現實的基礎資料上，才具有意義。事實獨立於評估人和資產業務的當事人而存在，是可以計量和證實的對象。事實標準並不是說確認資產狀況要以某種合法憑證為據，例如，反映資產的市場價格就要用購貨發票，在這裏事實高於形式（證據隻是表示事實的一種形式）。
事實標準強調可驗證性。因為事實總是人們可觀察的，可以通過合格專家相互獨立的觀察來驗證，隻要具有相同或相似的結論，就可以證實評估人的判斷具有客觀性。
3．獨立性原則
這一原則要求資產評估擺脫資產業務當事人利益的影響獨立地進行，這是保證資產評估公平合理的重要保障。它具有如下內容：①評估人是專業化的評估服務機構，評估人與資產業務當事人是相互獨立的。資產評估行業存在著競爭，評估委托和受托各方具有多向選擇的可能性，因為沒有競爭和多種選擇可能，就很難得有事實上的獨立性，使評估不受委托方意誌的影響。②評估目的與評估當事人的利益相獨立。評估隻服務於資產業務，為業務提供合乎職業專家標準的價值尺度，而不是為了某個當事人的利益。③評估人利益與評估結論相獨立。評估收費隻與實際工作量相關，而不與資產評估價掛鉤，不能與評估結論運用的效果掛鉤。④評估人利益與資產業務相獨立，不僅評估人與資產業務沒有現實的聯係，也沒有潛在的關係。上述聯係的存在極容易引起評估不公正，影響當事人對評估結論的信任。職業道德規定，當接受評估委托又有利害關係時，必須予以說明。
4．合理性原則
指資產評估中的主觀活動必須體現事物的內在聯係和邏輯，符合資產業務的客觀需要。資產評估以事實為依據，因而具有客觀性，但是，評估不得不提出一些假定，要進行計量、預測、推理、轉換、最終作出結論，這是一係列的主觀活動。合理性原則要求主觀活動建立在客觀性的基礎上，要合事物之理。基本要求是：①資產評估途徑、方法的設計符合資產價值運動的內在規律，即主觀思路的科學性。②資產評估方案、業務的組織實施，緊緊圍繞著評估目的，即主觀活動的目的性。③資產評估途徑、方法的選擇和運用，體現資產具體情況，反映評估結果交叉驗證的需要，即主觀行為的客觀性。
5．重要性原則
這一原則對價格計量和評估精度均發生作用。重要性既可從它在資產中所占的地位來分析，也可根據資產的貢獻來分析。
從資產的貢獻來看，資產總是在一定的群體中發生作用，它的邊際貢獻往往是資產交易雙方確認資產價格的尺度。對資產評估必須遵循重要性原則，如果一組資產中有積極和消極部分之分，假如提出積極部分，其他資產出現貶值，這種貶值就應計入資產積極部分的交易價格。這是重要性原則作用於價格計量的一例。
從資產構成的重要性來看，評估精度及其所投入的工作量要根據資產的重要性來確定。衡量資產構成的重要性，或是根據資產價值的絕對數，或是依據其占待估資產總數或評估費用的比例來確定。評估精度的差異對於搜集資料、觀察、分析和估價方法都有很大影響。資產越具有重要性、精度要求高，評估就細；資產重要性程度低，精度要求則低，評估往往可采用粗線條的辦法，做到繁簡適宜。
6．替代性原則
根據資產業務當事人行為方式進行價格替代的原則。這個原則的含義是，如果有幾種資產可相互替代，按照買者行為方式，價格優惠者是評估中的可替代價格。如果資產有幾種處置方式可供選擇，按照資產持有者的行為方式，價格最高者是評估中的可替代價格。
五、資產評估標準
資產評估標準是關於資產評估所適用的價格標準的準則，它要求估價類別與資產業務相匹配。
資產在價值形態上的計量可以有多種類型的價格，分別從不同角度反映資產的價值特征，這些價格不僅在質上是不同的，在量上也存在較大差異。而作為資產業務所要求的具體估價標準卻是唯一的，否則，就失去了正確反映和提供價值尺度的功能。因此，必須根據資產業務的性質，即評估的特定目的，弄清楚所要求的價值尺度的內涵，從而確定資產業務所適用的價格類別。
1．資產評估標準中的價格
（1）重置成本
資產重置成本是指在現時條件下，按功能重置資產，並便資產處於在用狀態所耗費的成本。資產重置成本亦稱現行成本。重置成本與曆史成本一樣，也是反映資產購建、運輸、安裝、調試等建設過程中全部費用的價格，隻不過它是按現有的技術條件和價格水平計算的。資產在全新狀態下，其重置成本與曆史成本是等額的。
（2）現行市價
現行市價是資產在公開市場上的銷售價格，這種銷售可以是實際銷售，也可以是模擬銷售。現行市價源生於公平市場，它有如下規定性，即有充分的市場競爭，買賣雙方都沒有壟斷和強製，雙方都有足夠的時間和能力了解實情，具有獨立的判斷和理智的選擇。決定現行市價的基本因素有：①基礎價格，即資產的生產成本價格。一般情況下，一項資產的生產成本高低決定其價格的高低；②供需關係，資產價格與需求量成正比例關係，與供應量成反比例關係。當一項資產有多個買主競買時，資產價格就會上升，反之則會下降；③質量因素，是指資產本身功能、精度等技術參數。優質優價是市場經濟的法則，在資產評估中質量因素對資產價格的影響必須予以充分考慮。