一、開發店鋪策劃的思路
每一個開發店鋪的經營者在開發店鋪策劃中必須解決以下問題：店鋪應選擇什麼樣的經營業態？選擇什麼樣的目標市場？店址選擇在什麼地方？店鋪怎樣經營？具有什麼樣的經營特色？
二、店鋪經營業態和目標市場選擇分析
（一）店鋪經營業態
任何零售企業開發店鋪都是從業態的選擇與定位開始的，業態的定位又是以選擇什麼樣的目標消費群為基礎的，所以說業態的選擇定位過程實際是目標市場定位過程。
所謂“業態”，是指商業服務於某一消費群體的店鋪經營形態。業態是現代商業在店鋪上的經營形態，它與傳統商業的業種有一個本質的區別：業態是根據“如何銷售”來劃分零售業的，而業種則是根據“銷售什麼”來劃分零售業的。前者是在細分目標市場、確定目標消費群的基礎上來開展商品經營的；而後者則是在先確定經營什麼種類的商品基礎上，一般對消費者對象不加以區分，即麵向所有人。
開發店鋪一般應根據顧客的居住距離、年齡、性別、職業、收入水平、生活方式等方麵的差異特征來確定自己的目標消費群，選擇經營業態。選擇什麼樣的目標消費群，滿足什麼樣的需求，就是要確定所要開發的商店“麵向誰”。如果要滿足上班族在短時間內完成飲食的需要，可以開設快餐店；如果要滿足家庭主婦們對基本生活消費品的一次性購足需要，可以開設超級市場；如果隨著年輕人生活節奏的加快，夜間活動時間的增加，他們喜歡就近便利地隨時購買即時消費的商品，可以開設便利店。可見，先確定服務於誰，滿足什麼樣的需要，選擇自己的目標市場是開發店鋪時選擇業態的重要依據。
（二）目標市場選擇分析
零售店的目標消費群包括：
（1）收入水平和文化水平較高，喜歡嚐試新事物和追求時尚的消費者；
（2）比較注重購物環境舒適性的消費者；
（3）男女單身族，年齡在20～45歲的消費者；
（4）外出或旅遊的消費者；
（5）喜歡閑逛的消費者；
（6）比較注重商品是否新鮮、衛生，品質是否良好，並且對商品價格敏感的消費者。
三、店鋪的選址策劃
（一）店鋪選址的原則
1.店址選擇要以便利消費者為首要原則，從節省消費者的購買時間、節省交通費用的角度出發，最大限度地滿足消費者的需要。當然，這裏所說的便利消費者不能單純理解為開設地點要接近消費者，還要考慮到大多數目標消費群的需求特點和購買習慣。在符合政府規劃的前提下，或分散設立，或集中設立，力求為消費者提供廣泛選擇的機會，使其購買到最滿意的商品，獲得最大限度的滿足，從而實現最佳的社會效益。
2.要在靠近居民區的地方開辦零售店。零售店主要經營食品和生活必需品，在居民區附近設置零售店可以方便附近居民就近購買食品、日用百貨及其他商品。根據有關資料，有2000戶的住宅區可設一家600平方米—800平方米的零售店，10000戶的住宅區可設一家2000平方米的零售店。
（二）店鋪商圈的界定
商圈，也就是商業圈，是指店鋪能夠吸引消費者購買的地理區域。商圈的大小，與消費者所購買商品的特性、消費習慣、交通因素等有很大關係。一般以店鋪設定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的範圍作為商圈設定考慮的因素。但實際上，還應綜合店鋪的業態形式、商品的特征、交通網的設立等一係列因素來考慮，而且商圈的形式不一定都是同心圓。店鋪類型、規模、周圍有無競爭者，消費者往返時間和交通障礙等都會影響商圈劃分的結果。
商圈包含三個層次：中心（一級）商業圈、次級（二級）商業圈和邊緣（三級）商業圈。中心商業圈占這一店鋪消費者總數的55%—70%。這是最靠近店鋪的區域，消費者在人口中所占的密度最高，每個消費者的平均購貨額也最大，很少同其他商圈發生重疊。次級商業圈包含這一店鋪消費者總數的15%—25%。這是位於中心商業圈外圍的商圈，消費者較為分散，一般日常用品對這一商圈的顧客缺少吸引力。邊緣商業圈包含了剩餘部分的消費者，他們最分散，如便利店對他們就不太具有吸引力，隻有一些特殊品、選購品才會吸引他們的到來。
商圈的劃分必須進行有效的商圈範圍調查，包括對市場趨勢的分析和對消費者的調查。市場趨勢分析要收集有關資料，如人口分布的預測、新住宅的興建、公共交通運輸、城市規劃等方麵的資料。對消費者的調查，如往返於商店的距離和花費的時間多少是消費者樂於接受的，一家商店的坐落場所具備哪些特征才能吸引消費者，最可能來新店的人們的住址等。分析市場趨勢和調查消費者這兩方麵可以同時采用，也可隻用其中一項。同樣都可為勾畫商圈輪廓提供依據。
（三）店鋪商圈的分析
1.商圈道路交通條件的分析良好的道路與交通條件是店鋪選址的重要條件之一。隻有在交通方便的地方設立店鋪，才能給消費者提供方便，吸引更多的消費者。因此，企業必須調查城市區域間的交通條件及區域內的交通條件，對商圈的交通網絡進行分析。
良好店址的一個必備條件就是進出暢通的道路。道路的暢通不僅影響商品的安全性，而且影響商品的運達時間和運輸費用。一般來說，要求與店鋪有關的街道交通方便、道路寬闊、車輛進出自由，且店鋪附近最好有車站。因為網點設在幾個車站的交彙點附近，往往能吸引大量消費者前往進行購物。店鋪前最好能擁有停車場，往往可以吸引遠距離的消費者，特別是對於大型綜合超市或倉儲式商場尤為重要。要注意城市規劃對交通設施的影響。如街道開發計劃、道路拓展計劃、地鐵、輕軌、高速、高架公路建設計劃、區域開發規劃等，都對未來的交通條件產生影響，從而影響該店鋪的顧客群。企業必須及時捕捉、準確把握其發展動態。
2.商圈購買量的分析
（1）商圈內的人口狀況。一個選址優良的店鋪必然擁有一批穩定的目標消費群，這就要求在其商圈範圍內擁有足夠多的戶數和人口數。許多店鋪設在有較強購買力，人口密度大的地區，其中一個重要原因，就是為了保證周圍有持續旺盛的購買力。可見，能否擁有一定規模的目標消費群，是店鋪選擇應考慮的重要因素之一。
在做開發店鋪項目中，企業必須了解其商圈範圍內的中心圈、次級圈和邊緣圈內各自居民或特定目標公眾的數量和收入程度、職業分布、購買特點與偏好。通過對這些情況的了解，可以對消費者的數量和質量有個較為準確的認識，在此基礎上估計出較為客觀的店鋪購買量。
但是對於任何一個店鋪來說，它的目標消費群都是經常會發生變化的。政府規劃、交通變革等都能導致消費群的增加或減少，而這也成為預測未來消費群的一個重要依據。例如，政府規劃在某一地興建某一居民區，在居民區建立之初，居民較少，隨著居民區生活設施及其他配套設施的不斷完善和發展，居民也會日益增加，顯然，在這樣的地區設立連鎖店網點，消費群的增加是必然的。像新建車站、碼頭、地鐵出口、旅遊景點、公共指示設施等均能增加消費者群。無疑，在進行未來消費群的測試時，必須考慮到這些外部環境的變化。
（2）商圈內的消費群調查方法。商圈內的消費群分為兩部分：一是流動人口；二是住戶。兩種人口對營業額的影響不同。
流動人口購買力測定的方法有：①指定專人（最好是兩個以上的人員，可輪流出動，獲得全天的測試資料）到預定的店址測定各年齡層的人數。②將幾個時段內測定的流動人口數平均，得到每小時平均人數。③預估不同年齡層可能發生的客單價，即每一個顧客的購買金額。④預估入店率，即流動人口中進入店鋪的人數比例。
住戶購買力測定的方法有：①按商圈範圍分層測定住戶數。當前資料可從居民住宅區的居委會獲得，未來資料可從政府有關部門獲得。②根據遠近距離估計入店率，第一商圈最高，第二商圈次之，第三商圈最低。③客單價預估與入店率成反比，距離近、常上門的顧客，其購買單價通常不會太高，而距離遠、上門次數少的消費者，其購買的單價通常較高。