陳安靜的餐廳，很大程度上是意在模仿日式米其林餐廳的路線，所以她們隻給客戶提供幾種可以選擇的定食套餐，選擇其中一樣，那麼所有的菜式以及順序都要遵從菜單訂好的內容。
李牧對日料並不怎麼感興趣，便讓蔚瀾代勞選擇，蔚瀾毫不猶豫的選擇了帶有藍鰭金槍魚的套餐。
一道道菜品開始上桌的時候，蔚瀾對李牧：“你當時的沒錯，三裏屯確實是一個商業、餐飲娛樂發展的好地方，從我們開始建萬盈廣場到現在，這裏的餐飲娛樂企業增加了將近一半，人流量也在增加，口碑與知名度也在提升，等明年我們主體工程完成之後，這裏的地價至少要比我們拿地的時候上漲50%以上。”
李牧點了點頭，：“使館區紮堆的地方，相對比較時尚，消費水平也會跟著提升，緊接著就是餐飲娛樂零售業的快速發展。”
蔚瀾笑著問：“李總，地產選址你有什麼訣竅沒？我看你選住宅用地、選商業用地都很有一套，百發百中。”
李牧哈哈一笑，道：“做地產投資，我哪裏比得上你專業，就不班門弄斧了。”
蔚瀾急忙道：“別啊，實話，我那一套分析方法，所有做地產的都會，隻不過是誰做的更細致、做得更好，我想通過你了解一下有沒有更好的、不是業內既定套路的分析方法，這樣將來也能雙管齊下。”
李牧笑道：“那我就隨便了。”
蔚瀾忙坐直了身體，認真道：“洗耳恭聽。”
李牧道：“首先定一個大基調，未來十年內，全國房價穩步上漲甚至快速上漲是根本性前提。”
蔚瀾點點頭：“我讚同。”
李牧又：“在這個大基調下，其實我們無論在哪買地、買什麼地，哪怕是五線城市，隻要我們買在城區內、隻要我們拿地的價格不高於市場行情，那基本上都是穩賺不賠的事情。”
蔚瀾認真的道：“這個我也100%讚同，現在確實是一個紅利期，至少稍微有點腦子，基本上怎麼做都是賺。”
李牧道：“有了這個背景判斷，我們做地產投資的時候就能放鬆很多，也能放得開手腳。”
“然後呢？”蔚瀾托著下巴、看著李牧，：“你還是沒你到底怎麼判斷一塊地或者一個區域是好還是壞。”
李牧：“在我眼裏，最好的篩選條件一般就那麼幾個，比如，看看哪裏外國人多，大體上，西方人、日韓人紮堆的地方，消費水平確實會比其他地方高一些，所以如果你發現外國人在哪裏開始有彙聚形成社區的趨勢，趕緊去那裏拿地，以後的增幅速度一定比一般地方快。”
蔚瀾輕輕點了點頭，道：“比如三裏屯。”
“對啊。”李牧笑道：“使館區嘛，外國人多，消費水平自然就會高，夜店、酒吧、高端餐飲，白了都是經濟開放之後從海外過來的東西，在國內的第一批種子用戶就是外國人，所以他們會優先選擇往三裏屯跑，外國人也會越來越喜歡在這裏紮堆，用不了多久，就會形成群聚效應，越來越多的娛樂休閑餐飲會聚攏到這裏，然後把這裏打造成一個時尚前沿陣地。”
著，李牧又道：“五道口、旺京這些地方韓國人比較多，結合現在的哈韓文化，未來這兩個地方怕是也會成為比較突出的地區，所以這兩個地方將來也可以重點關注一下。”
“嗯，很有道理。”蔚瀾認真的：“我記得了，以後會多關注一下這兩個地方，以及其他符合你這條定律的地方。”
李牧點點頭，接著：“還有就是比如商業地產的話，多關注一下大學紮堆的地方，因為年輕人未來會成為消費的主力軍；”
“再多關注一下高新產業紮堆的地方，比如中關村，因為這個行業的發展速度遠超其他行業，所以這個行業的人均薪資，以及中產階級占比會更高，他們有更強的時間觀念，對時間的需求也更迫切，所以，在這個產業紮堆的地方，附近房價一定會比周邊高。”
蔚瀾聽了李牧的分析，一臉若有所思的樣子，暫時沒有話。
李牧倒是一點也不心虛，因為他雖然不懂房地產，但這些經驗之談都是根據後世親眼所見總結出來的。
尤其是最後一點，李牧深有體會。
同樣是五環外，北五環外的房價、房租，比東南西這三個方向都要貴，而且貴得多。
東五環外房子均價兩三萬的時候，北五環靠近中關村軟件園的地方，就已經突破五萬了，等東五環突破五萬的時候，北五環十萬的房子都出來了。
之所以會有這麼大的差距，就是因為互聯網行業在這個區域紮堆，以至於這一帶的房屋需求，無論是租還是買，都非常之高。