興建廉租房是改善農民工
居住環境的有效途徑——對在長農民工居住狀況的調研報告農村富餘勞動力向非農產業和城鎮轉移，是我國工業化和城市化的一種必然趨勢。農民工作為新生的以工資收入為主要生活來源的勞動者，為城市建設和發展作出了積極的貢獻，已成為城市建設和發展的重要生力軍。但農民工在城市的生產生活中還存在很多問題，特別是農民工的居住環境不容樂觀。為了認真貫徹黨的十六大精神，特別是十六屆三中全會提出的“統籌城鄉發展的要求”，逐步改善農村富裕勞動力轉移就業的環境，為農民創造更多的就業機會，形成城鄉勞動者平等就業的製度，依法享有當地居民應有的權利，最近，根據市政府主要領導的要求，由市政府研究室牽頭，市房產局、市勞動局和市城調隊等部門組成聯合調研組，對在長農民工的居住狀況進行了專題調研。
一、在長農民工總數較大、行業集中
根據市公安局提供的數據，今年1—9月，全市登記在冊的流動人口有262711人，辦理暫住證的有209736人。其中，在長務工人員占99%，非務工人員僅占1%。事實上，目前長沙市流動人口數量遠非如此。據我們此次調查並結合統計、勞動、計生和五區的數據測算，長沙市流動人口估計有近60萬人。其中，外來務工人員大約50萬人，來自農村的務工人員（簡稱農民工）約40萬人，占80%；來自外城鎮人員約10萬人，占20%。
長沙市外來農民工主要集中在勞動密集型行業，以從事建築和裝飾業、餐飲業、休閑娛樂為主。年齡以中青年居多。文化程度一般是初中文化，高中以上文化的較少。職業技能除少數從事（如廚師）一些特殊工種外，絕大多數農民工沒有接受過專門的職業教育，也沒有其他技術專長。農民工的收入和消費水平，月收入一般在700元左右，月平均消費約300元左右。此次調查數據顯示：
從區域來源來看，大部分農民工來自本省，占79%，外省（市）占21%，來自本市農村地區的占42%；
從農民工從事的行業分布來看，19%從事商業，20%從事工業，20%從事服務業，21%從事建築業，10%在工商個體戶中從業，10%從事個體經營；
從工作時間性質來看，季節工占6%，短期工占20%，長期工占74%。大多數農民工從事苦、累、髒、險的工作，工作時間長，日工作普遍在10個小時以上。
從年齡性別結構來看，90%農民工的年齡在17至40歲之間，其中，16至24歲占30%，24至32歲占40%，32至40占20%，男性平均年齡為33歲，女性平均年齡為27歲；
從文化程度來看，農民工文化水平普遍較低，90%以上的隻有初中或初中以下文化，高中或高中以上以及具有專業技術資格和專業特長的不足10%；
從收入狀況來看，78%農民工月收入在500～800元之間，12%的人月收入在800～1100元之間，8%的人月收入在1100以上，這部分高收入的人員主要是經商、建築包頭、白領、從事娛樂業人員等。
二、農民工居住地域偏僻、環境堪憂
農民工為城市建成了寬闊的道路，築起了棟棟高樓大廈，由於農民工經濟收入低、流動性大和工作不穩定，致使農民工在城市生活中一直處於“居無定所”，成為城市的“邊緣人”。從抽樣調查情況看，有近九成農民工因諸多原因而居無定所，八成農民工的居住狀況不如人意。概括起來有以下幾個特征：
（一）居住地域偏辟
目前，在長農民工主要集中在城郊接合部，占64%，居住在城內的29%，（其中，15%的人是城內從事建築行業居住建築工地的，7%的人是單位或工作地提供的住房，隻有6%的人是租住城內房或住親朋好友家），7%的農民工居住在遠郊地區。構成農民工居住地結構分布的原因很多，如租房價格、交通條件、周邊環境、工作便利等，但最主要的因素是農民工收入低，承受不起城內較高的租房價格。從抽樣調查情況看，80%農民工租房首先考慮價格，其次才考慮地域、交通、環境等因素，隻有12%的人是首先考慮地域，還有8%的人考慮其他因素。目前，長沙市城內住房租賃價格月平均在10～12元/平方米，城郊接合部的住房租賃價格月平均在5～7元/平方米，相比之下，城內城外租房價位相差近1倍。這是導致低收入農民工居住地相對集中在城郊接合部的最主要原因。
（二）居住環境很差
一是租住房屋簡陋，成套率低。由於農民工租住的房屋主要集中在城郊接合部，其租住的房屋絕大部分是農民私房和為出租搭建的臨時房屋，相當部分還屬於亂搭亂建的違章建築，這些臨時建築結構簡陋，低矮、潮濕、陰暗，其中有些房屋還屬危房，隨時有倒塌的可能，存在很大的安全隱患。二是租住房屋配套設施不齊。盡管近年來長沙城市建設發生了翻天覆地的變化，城市麵貌“一年一個樣，三年大變樣”，城市功能日趨完善，但大部分城郊接合部仍處於發展建設中，必備的城市功能不健全，特別是一些基本的公用配套設施尚不齊全。如公交、煤氣、水電、通訊等在這些地域仍有空白。三是居住地“髒、亂、差”現象嚴重。城郊接合部是城市和農村交界處，地域偏辟，環境複雜，秩序混亂，加之這些地方正處於發展中，城市的各種管理服務未跟上，致使長期以來“髒、亂、差”這個城市管理中的“頑疾”在這裏得以滋生。所有這些不僅給當地居民帶來了較為嚴重的影響，而且給進城務工人員的生產生活帶來了諸多不便。
（三）居住條件艱苦
絕大多數農民進城務工是為了賺錢糊口或養家，求得生存，主要從事的勞動多是體力粗活，收入較低。相當多的農民工在城市的生活要求是“填飽肚子遮住體，有間房子擋風雨”，對住房條件的要求不高。調查顯示，目前在長農民工隻有47%的人是居住成套住房或半成套住房中（含單位提供住房、個體經營的“前店後家”等），35%的農民工是居住在違章建築物和危房建築中，18%的農民工居住一些建築工地上搭建的簡易臨時工棚中。農民工租賃居住的房屋麵積普遍在20～50平米，有的農民工一家幾口擠在一起，有的農民工五六個合租在一起。另外，除部分住房由用人單位提供和住親朋好友家外，未租賃住房的農民工（主要是從事建築業的）基本上全部住的是基建臨時工棚，他們十幾個、幾十個擠在一個工棚裏，髒亂不堪，居住條件非常惡劣。我們在調查訪談中，在問及農民工對居住狀況的滿意程度時，63%的農民工認為目前自己居住條件“較差”或“很差”，26%的人認為“還可以”，隻有11%的人認為“好”或“較好”。另外，在生活的其他方麵，農民工除了吃住外，其他如文化娛樂生活等幾乎是空白。
三、農民工居住現狀問題較多，急需改善
農民工是城市弱勢群體。市委、市政府近幾年來為保護其合法權益做了大量的工作，但由於其居住條件長期沒有得到改善，引發了一係列問題而不容忽視。
（一）加劇了城市管理的難度
一是亂搭亂建房屋影響市容市貌。調查統計顯示，60%的農民工居住的是臨時建築、危舊房或基建工棚，而這些建築相當一部分是進城務工農民自行搭建、少數單位或近郊當地村民為了出租房屋亂搭亂建以及基建單位臨時搭建的，其整體上、外觀上與現代化大都市極不協調。二是社區管理難度加大。大量農民工的湧入，給現有城市服務功能尚不齊全的社區管理服務增大了負荷，加大了管理難度。一些農民工租住地亂堆、亂放、亂倒垃圾等現象嚴重，加上農民工上班時間無規律、上班地點不穩定，往往整改難以落實、處罰難以到位。三是安全隱患嚴重。一些農民工安全意識淡薄，用電、生火、電線電器亂接亂搭，這些導致消防安全隱患較多，事故時有發生。我們此次調查的六個街道辦事處和六個社區的情況來看，各社區和有關部門對外來人員的管理，除開展計生管理和暫住人口登記管理相對好一點外，其他的一些管理和社區服務基本難以到位。
（二）增加了治安不穩定因素
一是治安糾紛事件多。一些農民工常為了工作或生活中的小事發生矛盾和糾紛，扯皮打架的事較為普遍。同時，由於農民工的工作、居住流動性很大，租住時間不穩定，租住形式多樣，人員混雜，在一些農民工集聚地打架、群體鬥毆、流血事件時有發生。二是刑事案件較多。在大量湧向城市的農民工中，也摻雜著一些遊手好閑的人員，良莠不齊。一些農民工從偏僻困苦的農村一下來到這繁華熱鬧的都市，工作生活艱辛困苦，貧富懸殊的心理不平衡，極易受利益驅動為一己私利，做出一些違紀亂法的事來。少數農民工白天幹大活（打工），晚上幹小活（小偷小摸）；極少數農民工為了追求享樂而鋌而走險，走上犯罪道路。據芙蓉區東屯渡派出所對轄區2002年治安情況統計：全年刑事拘留100人，其中流動人員85人，占比85%；逮捕72人，其中流動人員62人，占86%；勞動教養46人，其中流動人員31人，占67.8%；治安拘留73人，其中流動人員61人，占83.6%。
（三）形成了公共衛生隱患
農民工租住房主要集中在城郊接合部和偏辟角落，這些地域原本是城市市容市貌管理的空當和死角，環境衛生相對較差。在一些農民工租住的地方，亂堆、亂放、亂倒垃圾現象普遍。農民工租住的一些臨時建築低矮、潮濕、陰暗，特別是一些基建中的臨時工棚，麵積不大，卻經常居住十幾二十個民工，吃住拉撒都在一起。如此惡劣環境，極易助長一些疾病和細菌的滋生、繁衍，一些皮膚病、傳染病、流行性疾病常在農民工之間交叉感染傳播，這給整個城市公共衛生帶來了新的隱患。
四、興建廉租房解決有限需求、切實可行
（一）農民工租住廉租房的承受力和需求量分析
農民工租住廉租房主要開支有租金、水電煤氣費和物業管理費。如果廉租房租金定價為每月每平米6元，物業管理費每月每平米0.5元，按人均10平米建築麵積計算，農民工每月每人住宿支出在80～100元左右。相對於目前收入在500～700元之間的大部分在長農民工，這樣的價格是承受得起的。
按此次調查估算，目前在長農民工中居住條件相對惡劣、收入相對偏低、有相對固定職業的，願意租住廉租房的農民工估計在2.5～3.0萬人之間，如果按人均10平米計算，需建設廉租房約30萬平米。
（二）農民工廉租房投資模式和建設方式分析
建設廉租房的投資模式可采用政府投資模式、社會投資模式。
一是政府投資模式。即以政府投資為主，通過綜合運用財政手段和住房建設政策的手段，市場運作方式建設廉租房，其項目的承建，項目的管理等都通過公開招標，政府各有關部門監督實施。
二是社會投資模式。即以政府財政補貼和扶持政策作保障，鼓勵和吸引社會投資者參與廉租房建設。社會投資模式可分二種形式。一是企業投資建設廉租房。即一些大企業、大公司為本單位外來務工人員興建的廉租公寓房；二是其他社會投資者建設廉租房。即社會投資者參與廉租房的投資建設，對社會投資者要落實準入條件和資格，明確廉租房的建設標準，有關部門監督實施。
廉租房建設方式是多途徑、多渠道的，要充分利用現有的資源，因此，興建廉租房應采取“新建一批，收購和改造一批”，即可考慮整體租賃一批企事業單位的空閑廠房和房屋,也可以投入改造一批市內“爛尾樓”為廉租房，按目前長沙現有房屋資源狀況，可利用的閑置廠房和房屋預計可在10萬平米左右。
（三）農民工廉租房的資金投入量和成本回收期分析
廉租房建設是在強有力的政策支持下的一種政府行為，加之其建設標準相對於商品房要低，其建設成本自然要比商品房低得多。初步測算，廉租房建設成本在每平米900元左右，按新建20萬平米廉租房計算，需投入廉租房建設資金約1.8億元，加上改造閑置房屋的資金，廉租房建設總的資金投入在2.2億元左右。
按月租金每平米6元計算，新建廉租房20萬平米，其租金收益約為1440萬元。靜態分析投資回收期為12.5年。如果考慮到政府對廉租房建設的財政補貼因素，廉租房建設投資回收期還會縮短。
五、興建廉租房應統籌考慮、穩步推進
綜合上述，在當前已基本解決好城市住房困難戶的同時，以興建農民工廉租房為主要手段，來改善農民工居住狀況是切實可行。調查中，90%農民工對政府興建廉租房持支持態度。我們綜合調研實際情況和市直有關部門特別是市房產部門的意見後，對興建農民工廉租房有如下建議和設想：
（一）要把改善農民工居住環境納入重要議事日程
建議市委、市政府把興建廉租房作為政府改善在長農民工居住環境的一項重要舉措和為民辦實事的一項重要內容。明確廉租房建設規模、方式、規劃、步驟等重大性問題。在近三年內，按人均10平方米建築麵積標準，解決3萬名左右農民工相對集中居住，以建成30萬平米廉租房為目標，采取“政府投資(含補貼)為主，社會投資為輔”的投資模式，“新建一批、收購和改造一批”廉租房，並分三期計劃實施。首期建設目標可定為10萬平米建築麵積，解決1萬人。
建議成立市農民工廉租房建設工作領導小組，財政、稅務、國土、規劃、城建、房產、城管、公安等為成員單位。領導小組下設辦公室，由市房產局負責人兼任辦公室主任，負責廉租房建設中的組織協調和日常事務工作。全市各級各部門特別是領導小組成員單位要對廉租房建設管理進行認真研究，結合各自的職責，積極協調配合，並提出可行性的方案和建議。
（二）要做好農民廉租房的整體規劃設計
1.做好總體規劃設計。要根據城市發展的態勢和要求，在城市建設和發展的整體規劃內做好廉租房的規劃。廉租房建設應成片興建小區的方式為主。要根據發展規劃，科學合理地做好廉租房布點選址工作。布點原則是在五區中分別集中布置數處農民工居住區。選址原則是以城郊接合部為主，並盡量考慮現在農民工相對集中居住的區域、區域內各公益設施狀況、投資建設的經濟成本等因素。建成後的廉租房要納入城市社區管理範疇，以適應城市管理社區化的發展需要。
2.做好農民工小區規劃設計。農民工小區應有完備的生活配套設施，如商店、食堂、理發店等；應有就業信息中介、培訓、學習設施，以及文化娛樂、體育、通訊、就醫、子女就學、環保等相配套。小區規劃設計應力爭具有20年以上的適用性，經得起時間檢驗。