【學習目標】
1 理解房地產、土地、建築物的概念;
2 熟悉土地的屬性、房地產的特征;
3 熟悉房地產的分類;
4 能夠準確地對某一具體的房地產進行歸類;
5 能根據土地的屬性、房地產的特征解析房地產是一種特殊商品。
【理論學習】
房地產投資分析是房地產投資項目實施開發活動前進行的分析論證過程，其核心就是從諸多方麵對房地產投資項目進行可行性研究並選擇最佳投資方案。這就要求我們必須掌握房地產、房地產投資的基礎知識，同時掌握科學的投資分析方法。
房地產，是指土地、建築物及附著在土地、建築物上不可分離的部分。房地產為人類生產生活所必需。它不僅是最基本的生產要素，也是最基本的生活資料。在市場經濟中，房地產是一種商品，是人們最重視、最珍惜、最具體的一種財產形式。
一、 房地產的含義
（一） 房地產的含義
在理論上，房地產是房產和地產兩個概念的合稱。在不同的社會形態中，房地產始終是人類賴以生存和生產的基本條件，是一切經濟活動的載體和基礎。在實際經濟生活中，房產和地產是不可分割的，是緊緊地結合在一起的。因此，人們習慣上把房產和地產統稱為房地產。
1 房產的概念
房產是指個人或者團體保有所有權的房屋連同保有使用權的地基以及依托於房屋、地基物質實體上的權益。
2 地產的概念
地產是指土地和固著在其上不可分割的部分所共同形成的物質實體，以及依托於物質實體上的權益。
房產和地產之間的關係表現為： 房產是建立在土地上,附著土地並與土地連為一體的；房價與地價也總是結合在一起的；任何形式的房產交易，必然同時伴隨著土地使用權的轉移。房產與地產的差異性體現為： 地產可脫離房產而獨立存在，而房產則無法脫離土地而單獨存在；作為自然資源的土地，特別是生地、荒地不用計提折舊，而房屋則有折舊；地產的價格直接由地租規律支配，而純粹的房產價值則由商品價值規律支配。
房地產投資與管理實務
3 房地產的概念
關於“房地產”的概念，雖然有著各種不同的認識和說法，但是普遍認為“房地產”有廣義和狹義兩種解釋。根據國家建設部2003年3月批準的中華人民共和國行業標準《房地產業基本術語標準》（JGJ/T30-2003J251-2003）中的解釋，我們把狹義的房地產定義為： 是指可開發的土地及其地上定著物、建築物，包括物質實體和依托於物質實體上的權益。這一定義強調了房地產是物質實體與權益的結合，是說兩者密不可分。物質實體（或自然形態）是指一般的土地、房屋及與之相關的其他設施和建築物等，它是權益的載體，也是一切經濟活動的物質基礎。從經濟形態上看，房地產是一種重要的資產，總是在一定的社會關係中存在並表現為生產力的組成部分。因此，房地產不僅僅表現為一種物，更表現為一種權利，或者是人們擁有的財產權利。房地產的財產權有著豐富的內涵和不同的權屬狀態，如所有權、使用權、抵押權、占有權等。房地產的各種經濟活動的實質，就是其權益（也稱產權）的運行過程。當投資者購買一宗土地或完整意義的房地產時，購買的不是房地產本身，不能把購買的對象運往某處，而購買到的是一定的產權。由此可見，從經濟學的角度分析房地產含義，有著比其自然屬性更為廣泛的內涵。因此說，房地產不僅包括土地和土地上的建築物、附著物，而且還包括由此衍生的權利與義務關係。廣義的房地產概念，除了包括上述內容以外，還包括諸如水、礦藏、森林等自然資源。
（二） 房地產存在的形態
房地產雖然包括土地和建築物兩大部分，但並不意味著隻有土地與建築物在空間上成為統一體時才稱為房地產。單純的土地或單純的建築物也屬於房地產，也是房地產的存在形態。歸納起來，房地產存在下列三種形態：
1 土地
土地是指地球表層的陸地部分及其以上或以下一定幅度空間範圍內的全部環境要素，以及人類社會生產、生活和活動作用於空間的某些結果所組成的自然經濟綜合體。它是人類社會賴以生存的物質條件，是一切生產和生活的源泉。土地最簡單的情形是一塊無建築物的空地，這塊空地既可以是沒有任何投入的土地，也可以是經過了人們的一定投入，如進行了土地平整、鋪設了地下管線，修築了道路的土地；另一種常見的情形是地上已有部分建築物或附著物，但往往無視其建築物或附著物的存在，把土地設想為無建築的空地。
2 建築物
建築物是指直接供人們進行生產、生活或其他活動的場所，是經人工建造而成，由建築材料、構配件和設備（如給排水、采暖、燃氣、照明、空調、消防、電梯、通信等設施）組成的整體物，是建築施工生產活動的最終成果，包括房屋和構築物兩大類。其中，房屋是供人們生產、居住或者作其他用途的建築物的總稱，分為住宅和非住宅建築物兩部分；構築物是指房屋以外的建築物，人們一般不直接在其內進行生產和生活，如煙囪、水塔、道路、隧道、橋梁和水壩等。雖然建築物必須建造在大地上，在實物形態上與土地連為一體，但它有很大的獨立性，在許多情況下可以把它單獨作為一種資產看待。
3 房地
房地是土地與建築物這兩種實物形態合為一體的統稱，體現了房地產的完整實物形態。
二、 土地的屬性
土地的屬性可以分為自然屬性和經濟屬性兩個方麵。
（一） 土地的自然屬性
1 土地資源的稀缺性
土地是非人力所創造的自然資源，隻能開發和再開發，不能再生。隨著人類社會的發展，特別是房地產業的不斷發展，對土地的開發和利用率越高，土地資源就越稀缺。