【學習目標】
1. 能熟練計算個人置業的銷售收益；
2. 能熟練計算個人置業的租金收益；
3. 能熟練計算個人置業的避稅收益；
4. 能熟練判斷個人置業的風險。
【理論學習】
個人投資者投資房地產必須計算投資收益，同時必須全麵分析置業風險，在此基礎上作出是否投資的決定。
一、 個人置業的收益
個人置業的收益是指個人投資者因投資房地產而獲取的各種經濟利益。個人置業收益主要有四種： 銷售收益、租金收益、避稅收益和無形收益。
（一） 銷售收益
銷售收益，指房地產銷售收入減去購房成本和應納稅金後的餘額，它是房地產投資者賣出房地產時得到的房地產投資收益。
房地產銷售收益的計算：
出售收益＝出售收入-購房總價-資金成本-應納稅金-管理成本-建築成本
銷售收入＝單位麵積售價×銷售麵積數量
購房總價=買入價格×購房麵積數量
應納稅金＝銷售收入×稅率
下麵分別對公式中各指標進行說明：
1. 房價的影響因素
個人投資者無論是賣房還是買房，其價格都與下列因素有關：
（1） 宏觀因素
包括宏觀經濟因素和宏觀經濟政策因素。經濟處於上升狀態，房價就會上漲；經濟處於下降階段，房價不但不會上漲，還有可能下跌。寬鬆的宏觀政策，會導致房價上漲，而緊縮的政策則會打壓房價。
（2） 擬購房屋的區域因素
包括交通通達程度、繁華程度、小區配套設施、環境汙染、噪聲和景觀等。
（3） 擬購房屋的結構因素
包括房型好壞、房屋的層次及朝向、基礎形式及結構類型、裝修情況等。
（4） 買方與賣方的情況
如買方急於買房結婚，這時，買方可能會出較高的價格；賣方急於套現，可能會要求較低的價格。另外，此項因素還與買賣雙方討價還價能力相關。
房地產投資與管理實務
2. 商品房麵積的計算
商品房銷售麵積＝套內建築麵積＋公攤的公用建築麵積
套內建築麵積由三部分組成，即： 套（單元）內的使用麵積、套內牆體麵積和陽台建築麵積。
商品房各套（單元）內使用空間周圍的維護或承重牆體，有共有牆及非共用牆兩種。商品房各套（單元）之間的分隔牆、套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆），均為共用牆。共用牆牆體水平投影麵積的一半，計入套內牆體麵積；非共用牆牆體水平投影麵積，全部計入套內牆體麵積。
陽台建築麵積的計算辦法： 按國家現行《建築麵積計算規則》，封閉陽台按實際麵積計算，沒封閉陽台按實際麵積的一半計算。
公用建築麵積由以下兩部分組成：
第一部分包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築麵積；
第二部分為套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影麵積的一半。
公用建築麵積計算原則： 凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築麵積部分。另外，作為人防工程的地下室也不計入公用建築麵積。
公用建築麵積按以下方法計算： 整棟建築物的建築麵積扣除整棟建築物各套（單元）套內建築麵積之和，並排除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築麵積，即為整棟建築物的公用建築麵積。
公用建築麵積分攤係數計算： 將整棟建築物的公用建築麵積除以整棟建築物的各套套內建築麵積之和，得到建築的公用建築麵積分攤係數。
公用建築麵積分攤計算： 各套（單元）的套內建築麵積乘以公用建築麵積分攤係數，得到購房者應合理分攤的公用建築麵積，即：
分攤的公用建築麵積＝公用建築麵積分攤係數×套內建築麵積
在實際中，銷售麵積和實際建築麵積可能不完全相符，存在誤差。銷售麵積誤差的處理辦法是： 麵積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，即不足部分賣方向買方退還房價款及支付相應利息；如超出部分不足3%，由買方補交超出部分房價款。
麵積誤差比絕對值超出3%，買受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息。在買受人同意繼續履行合同的情況下，房屋實際麵積小於合同約定麵積的，麵積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還買受人；麵積誤差比超3%部分的房價款，由出賣人雙倍返還買受人。房屋實際麵積大於合同約定麵積超過時，超過3%以內的房價款由買方補交，而超出3%以外的房價款由賣方自行承擔。
3. 資金成本
資金成本是指為籌集和使用資金而付出的代價。對於個人投資者而言，投資買方的資金主要來自於自有資金及銀行貸款。無論是自有資金還是銀行貸款，都有資金成本的問題。自有資金的資金成本就是放棄了投資其他理財產品所獲得的收益，而銀行貸款的資金成本就是利息。
4. 管理成本
管理成本指物業管理費、維修基金和保險費。
管理成本主要是指投資者在房產沒有賣出之前每年必須要承擔的物業管理費和維修基金費，其中物業管理費以多層為最低。目前，寧波市近兩年開發的樓盤多層普通住宅，按每平方米0.30元征收，而小高層和高層按每平方米1.1～2.8元進行征收。像鄞州區的萬達和金地國際物業的管理費，分別為2.5元/平方米和2.8元/平方米。對於100平方米的住房，每年物業管理費和維修基金費需3000多元，這種管理成本就比較高。北京、上海的物業費，每月每平方米在5～10元的樓盤很普遍。
5. 建築成本
對於個人投資者，建築成本主要是指房產的折舊。一般，多層每年按價值的2%進行折舊，而小高層和高層按1.5%進行折舊。
房地產稅費將在後麵詳細討論。
（二） 租金收益
租金收益是指從擁有的房地產中獲取的租金收入中扣除各種支出後的餘額，它是房地產投資者利用所擁有的房地產從事經營活動所獲取的淨收入。
房地產投資者可以憑借所擁有的房地產，取得房地產的租金收入。當然，在投資者擁有房地產時，必須支出各種營運費用，同時必須償還到期借款。租金收入扣除總營運費用和償還到期借款後的餘額，就是房地產的租金收益。