盡管“一鋪養三代”的說法充分證明了成功的商鋪投資的利潤空間，但是商鋪投資也非常容易非理性和盲目投資，本文采訪了某在中國各大城市摸爬滾打數十年，在市場上十分有經驗的投資行家，擬當前商鋪投資中的一些常見的認識誤區進行分析說明，以期能提醒廣大投資者理性投資，避免因盲目投資而落入陷阱。
誤區之一：鋪王靠近商場門口
很多人認為，一個賣場中最靠近門口的位置是最好的。賣場的經營者也往往這麼認為，因此對這個位置的定價也是最貴的。但實際上，門口這個位置有可能隻是旺丁不旺財。因為每個消費者走進一個大賣場，一定會“逛”上一會兒才會買東西，最先進入視線的鋪位最多隻是個詢價的地方，顧客會一掃而過，再看上幾個鋪位之後才會購買。顧客是不大會回頭到最靠近門口的鋪位買東西的。門口位置可以作為大品牌的形象展示區，但如果要銷售產品，選擇往裏第七八個靠近走道的鋪位是最佳的。
誤區之二：“背靠大樹好乘涼”
當前商業地產開發商多如牛毛，商業地產項目也層出不窮，商鋪產品的推新速度也讓投資者們眼花繚亂，到底哪家開發商值得信賴、哪個商業項目值得投資，這往往令商鋪投資族感到困惑。於是有些投資者就采取簡單辦法，抱著“背靠大樹好乘涼”的想法“看人下菜”，認為隻要開發商實力強、信譽好，商鋪就有贏利保證，值得投資。
這種辦法按照邏輯推理沒錯，正常情況下也能行得通，但是也有不妥。首先，目前國內的商業地產開發存在著明顯的斷層，很多商業地產開發商都是由住宅地產開發商“轉業”而來，他們是被商業地產開發的高利潤所吸引才進入商業地產開發中來，所謂“住而優則商”，其實他們非常缺乏商業地產開發經驗和經營管理經驗，很多名稱誘人的商鋪其實不過是改頭換麵的住宅而已，缺乏後續的商業贏利能力。其次，很多大的開發商為了分散開發風險，往往會成立項目公司，並注冊為獨立法人，和集團公司沒有直接的法律關係。項目賺了大家皆大歡喜，項目出了問題投資者就會發現所謂的某集團早就不見了蹤影，出來周旋的不過是一家隨時可能破產的項目公司，這種偷梁換柱的手法讓受了損失的投資者投告無門。再次，判斷一個商鋪項目是否具備投資價值，關鍵因素是地段、客流、定位等等要素，開發商優劣並不十分重要，倘若我們單純以開發商實力、信譽來作判斷就難免有點“一葉障目，不見泰山”了。
誤區之三：“地段、地段、還是地段”
商業選址中有一句流傳頗廣的話，說決定商業選址的三個主要因素是“地段、地段、還是地段”，這句話被很多人奉為圭臬，當作商業選址至高無上的原則。推而廣之，到了商鋪投資領域這句話又成了眾多投資者的指南，出現了“地段決定論”。隻要地段好，商鋪項目處於市中心鬧市區或繁華商業區，就一好百好了，哪怕租金再高、物業條件再差、定位再模糊，也是難求的黃金旺鋪，投資者必趨之若鶩。
其實這是一個根深蒂固的誤解，我們要破除對它的迷信，更不能把這句話當成“放之四海而皆準”的真理，用它來衡量商鋪投資價值。這句話之所以連用三個“地段”乃是地段在商業選址中的極端重要性，並非要排除其他因素而隻見地段，不見其他。其次，這句話並非適用於一切商業領域和業態，倘若用之於百貨店和高檔專賣店，就十分正確，但對大型超市、倉儲店、專業市場等業態就未必適用。所以我們要看商鋪的具體業態定位，商鋪經營成功和具有升值潛力的前提是選對“正確的”地段，而不是選擇“最好的”地段，鬧市區不一定就合適，郊區也不一定就差。再次，選擇合適的投資商鋪要綜合考慮多種因素，若商鋪位於城市黃金地段，則必然帶來租金水平高、交通條件差、經營成本高和同業競爭激烈等一係列問題，這些會抵消好地段帶來的優勢，所以我們一定要進行綜合衡量對比，重視地段但絕不能盲信地段。
誤區之四：“付出總有回報”
這個認識誤區並不是投資者自己的觀念，而是開發商和代理商反複多次的宣傳攻勢給投資者形成的觀念定式。開發商推出的商鋪價格不斷創出新高，這需要更強大的消費（投資）需求來支撐，而刺激消費需求的“不二法門”便是更高的投資回報率，這樣才能吸引更多的投資者和經營者關注，把價格抬高。投資者麵對越來越高的價格，自然也會有更高回報率的心理預期，當這樣的心理預期和開發商的宣傳允諾相吻合並得到多次強化後，便形成了一種“高售價=高租金=高回報”的心理定式，使投資者相信“付出總有回報”這個樸素的道理也同樣適用於商鋪投資。