我在心裏暗暗讚賞，“對，你說得很多。餘科長，這個問題我們後邊或者以後再慢慢談，你現在開始回答我前麵的那個問題吧。”
他再一次地思索了一會兒，然後說道：“如果是國企的話，我覺得做好三件事情就可以了。一是替政府分憂，多解決就業問題。二是加強管理，不能讓企業出現虧損。三是盡量提高職工的待遇。其實職工的待遇是最重要的，這應該是讓職工自覺遵守各項規章製度最重要的東西，對於製度來講，或許隻有與經濟手段相結合，執行的效果才會更好。當然，遵紀守法是必須的，這對國企和私企都一樣。”
他的回答我基本上還是比較滿意的，隨即我就向他提出了第二個問題，“假如現在組織上讓你去當一家國企的老總，但是我們給你的啟動資金卻很少，或者說是讓你白手起家。那麼你準備怎麼辦？”
他再次怔了一下，隨即苦笑著說道：“馮市長，那麼，政府會給我哪些政策呢？”
我笑著說：“隻要是合理的，你需要什麼政策政府都可以給你。”
他說道：“這就好辦了。我可以用手上的啟動資金去征一塊地，先交付征地需要的押金，然後用這塊地去向銀行貸款，土地拿到手後要麼馬上進行開發，要麼放在那裏等它升值，因為是國企，我不可能把土地放三年不去動它，所以我會盡量進行開發，然後拿到預售權，到了我的資金回籠後我再去征另一塊地。嗬嗬！
這說到底就是房地產開發商的搞法。但是國企肯定是有自己的主打產業的，不可能以房地產開發為主，而且要取得房地產開發權也不是那麼容易，所以我隻能去掛靠一家企業。也正因為如此，我不會把這件事情作為今後的主要產業，最多也就是借此完成前期的資本積累。隻要手上有了足夠的資金，那麼就可以進行企業主要產品的生產銷售了，同時也可以再次征地得到修建廠房的土地。”
我頓時就笑了起來，“你這真是三句話不離本行啊。不過你的這個想法在理論上或許行得通，因為你充分利用了假設性的政府可能給你的政策。但是實際操作起來卻似乎並不是那麼容易。房地產開發是有周期的，資金的回籠也不是那麼容易。不過你的思路不錯。下麵我問你地三個問題：假如你目前政府給你一塊郊區的土地，讓你去和城區的某家企業進行土地置換的話，你準備怎麼操作？”
他即刻就笑道：“馮市長，您這可是問到我最熟悉的東西了。這很簡單，首先，按照市場價格計算出一塊郊外與這家企業目前等值需要多大一塊土地，然後進行置換。如果企業不需要那麼大的土地，也可以進行資金補償。這裏麵有一個程序，那就是企業現有土地的評估。
一般來講，這樣的評估並不是按照其現有的市場價格進行評估的，因為這樣的企業往往有不良資產，所以在評估的時候就要扣除那一部分。土地置換後的第一步就是由國家對其進行拍賣，一般來講，拍賣出去的價格會比置換時候評估的價格要高很多，因為拍賣是價高者得，而在拍賣的時候往往是把評估價作為底價的。
這樣的話，一般來講置換的結果是企業和國家都可以獲利。這也是最近國家對破產企業的土地進行置換或者直接拍賣的原因之一，說到底就是把不良資產變成優良資產，然後把其中的一部分資金用於職工的補償，從此就可以讓這家企業從此不再成為國家的負擔。這裏麵的程序其實要比我剛才講的要複雜，但是操作起來並不難。”
我點頭。現在我對這個人更滿意了，心裏也更加的有底了。我隨即就對他說道：“餘科長，事情是這樣的：我們的工業園區準備成立一家公司，這家公司今後的職能是負責園區今後的基本設施建設，同時對搬遷企業的土地進行置換。
我們需要一位總經理，需要熟悉這方麵業務的同誌去負責這家公司的運行。如今有人向我推薦了你，今天我和你談話後覺得你還不錯。不過這家公司的前期啟動資金最多隻有五百萬，但是要完成園區數千畝土地的基本設施建設，而要完成這些基本設施建設是下一步土地置換的前提和基礎，我估算了一下，前期的投資起碼得要五、六千萬。