爵士牛排如何選址
爵士牛排來自台灣，是國際著名的餐飲品牌。於2003年首次登陸島城廈門，在廈門爵士牛排餐飲有限公司的帶領下，秉執“真情、服務、用心、品質”的經營理念，大力開拓餐飲市場，並加強企業的科學管理，創造了西餐行業經營管理的新模式。目前已在全國各大中型城市開設多家分店。
每一行業加盟店的顧客對象都是不同的消費群體；而加盟者一定要知道自己的顧客是屬於哪一類型，哪一地點能吸引哪些消費者，做到心中有數，才不會盲目選擇，爵士牛排等連鎖企業在選址方麵做得很成功。下麵是不同區域和消費者關係的一些分類，可作參考。
一、選擇符合加盟店性質的設店區域
（一）位於居民區的門店――爵士牛排廈門江頭南路64號店的選址
這些地區隻能吸引狹小範圍的顧客，適合經營一些消費者選擇性不強而又經常需求的日常生活用品的行業，如便利店、超級市場、小食店等。經營這類商品和服務的門店要盡量接近顧客，如以顧客步行的距離計算，一般選擇半徑在300米之內，步行約10～20分鍾的輻射範圍為宜。
（二）位於商店街的門店――爵士牛排江蘇省揚州市文昌中路521號店（肯德基和必勝客中間）的選址
由於該地區的顧客來自不同地方，且這些人的目的性很強，就是為了購物，所購買的多是挑選性較強的商品，故這個區域適合經營一些較為高檔的商品，如服裝、電器、鍾表及餐廳等。
（三）位於繁華商業中心的門店――爵士牛排泉州晉江青陽海濱路（愛爾蘭音樂酒吧旁100米）同興大廈店的選址
這些地區租金極貴，故絕對不適宜經營小本生意，而適宜經營一些價格較高，顧客需要考慮再三才決定購買的高檔消費品，如珠寶首飾、鋼琴及高級家具等。
所以，並不是越繁華的地方越適合開店，要看你經營的加盟店是什麼性質。你經營的若是一家時裝店，最好設在人來人往的鬧市中；相反，家庭用品薄利多銷，顧客對象多為一般家庭，故沒有必要設在鬧市區。即使你經營的加盟店在甲地和乙地都可以設店，生意相差無幾，但甲地和乙地的租金可能相去甚遠，加盟者若盲目選擇在旺地開店，則必須付出多幾倍的租金，怎麼會有預期的利潤呢？
二、分析潛在顧客數量和客流規律
所有的人都是消費者，很自然也是門店的潛在顧客，加盟者在選擇店址時必須了解當地的人口總數、人口密度、人口增長情況、人口年齡結構等。國外調查資料表明，現代化的超級市場幾乎有50%的顧客來自門店250米內的區域。因此，在考慮一家超級市場的可能地點時，一般都要求在計劃地點500米半徑範圍內，必須有1萬人定居。人來人往的地方當然有利設店，但並非隻是人多經過的地方才適於開店，還應分析一下是哪些人來往，客流規律如何。首先，要了解過往行人的年齡和性別，例如有些過路者是兒童，他們可能是快餐店的顧客，但不會是服裝店的顧客；其次，要了解行人來往的高峰時間和低穀時間；再次，要了解行人來往的目的及停留時間。
在商業集中的繁華區，客流一般以購物為主，特點是速度緩慢、停留時間長、流動時間相對分散，因此，可以把那些經營挑選性強的商品的門店設在這裏，如服裝店等。有些地區雖然有相當規模的客流量，卻多屬非商業因素，如車站、碼頭、學校、公共場所等，其客流的主要目的不是為了購買商品，購物是順便為之。有些地區的客流一般速度較快，停留時間短，流動時間比較集中，因此可以把那些經營挑選性不強和攜帶方便的商品的門店設在這裏，如煙酒副食店、冷飲店、快餐店等。
三、分析交通地理條件
交通的便利性也是選址要考慮的重要因素之一。方便的交通要道，如接近車站、碼頭以及公共汽車的停車站，由於行人來往較多，客流量大，具有設店的價值；交叉路口的街角，由於公交車四通八達，能見度高，也是設店的好位置。但有些地區，其道路中間隔了一條很長的中央分向帶或欄杆，限製行人、車輛穿越，這樣則會影響設店的價值。
連鎖經營中，店址的選擇關係著加盟店未來的經濟效益和發展前景。對於不同的行業，開店選址的方法有所區別。兩個同行業同規模的門店，即使商品構成、服務水平、管理水平、促銷手段等方麵大致相同，但僅僅由於所處的地址不同，經營效益就可能有較大區別。爵士牛排連鎖企業發展定位明確，加盟店生意由於前期店麵的選址正確，成長性高。並不是越繁華的地方越適合開店，要看經營的加盟店是什麼性質。選址不僅要考慮選擇符合加盟店性質的設店區域，還要分析潛在顧客數量、客流規律和交通地理條件。
在開設一家連鎖門店前，首先要進行市場調查工作，包括消費者調查、競爭情況調查，然後要分析商圈內的基本情況，進而選定合適的店址。在連鎖門店開發的流程中，由於店址是關係到門店生意好壞的最關鍵因素，因此商圈調查尤為重要。
一、商圈
（一）商圈的概念及構成
商圈是門店以其所在地點為中心，沿一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射範圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理範圍。零售門店的銷售活動範圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩定的商圈。不同的零售店由於所在地區、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，商圈範圍、商圈形態存在很大的差別。同樣一個零售店在不同的經營時期受到不同因素的幹擾和影響，其商圈也並不是一成不變的，商圈範圍時大時小，商圈形態表現為各種不規則的多邊形。如一般小型的連鎖門店，其商圈設定的因素可能會考慮門店周圍人口分布的密度以及徒步來店的距離（通常消費者願意步行來購買商品的距離為500米，但會隨著四周的一些障礙，如道路、山河等因素有所增減變動）。對一家大型連鎖門店而言，其商圈設定的因素除了周圍的地區之外，交通網分布的情形也必須考慮，顧客利用各種交通工具很容易來店的地區均可列為商圈範圍。
為便於研究，一般將商圈視為以零售店本身為中心的同心圓形。實際上，商圈不一定都是同心圓模式，其規模與形狀是由各種各樣的因素決定的，其中包括門店的類型、規模、競爭者的坐落地點、顧客往返的時間和交通障礙等。設在同一商圈的不同門店，對顧客的吸引力也不一樣。如果門店供應商品的花色品種很多，推銷宣傳很廣泛，並且建立了良好的商譽，它的商圈就會比競爭力弱的對手大一到兩倍。另一類門店，稱為“寄生店”，即沒有自己的往來通道，也沒有自己的商圈，它依靠的是那些被其他原因吸引過來的顧客。
任何一家門店都有自己特定的商圈。商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈構成。
核心商圈的顧客占顧客總數的55%～70%，是離門店最近、顧客密度最高的區域，每個顧客的平均購貨額也最高。
次級商圈的顧客占顧客總數的15%～25%，位於核心商圈的外周，顧客較為分散；日用品門店對這一區域的顧客吸引力極小。
邊緣商圈包括所有餘下來的顧客，顧客最為分散，占顧客總數的5%～l0%，便利品門店吸引不了邊緣區的顧客，隻有選購品門店才能吸引他們。
（二）商圈要素與商圈顧客來源
商圈要素，包括消費人群、有效的經營者、有效的商業管理、合理的發展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建築形態以及建築成本等。消費人群、有效的經營者這兩者需要有機結合。打造商圈需要多方麵的投資者和經營者入駐，商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環境、包裝、對外宣傳都是商圈樹立形象的重要環節。
連鎖門店有其特定的商圈範圍，在這一範圍中，其服務的對象，即顧客來源可分為三部分：
1.居住人口
它是指居住在連鎖門店附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內基本顧客的主要來源。
2.工作人口
它是指那些並不居住在連鎖門店附近而工作地點在連鎖門店附近的人口，這部分人口中不少人利用上下班就近購買商品，他們是次級商圈中基本顧客的主要來源。一般來說，門店附近的工作人口越多，商圈範圍相對擴張越大，潛在的顧客數量就越多，對門店經營就越有利。
3.流動人口
它是指在交通要道、商業繁華地區、公共活動場所過往的人口，這些流動人口是位於這些地區連鎖門店的主要顧客來源，是構成邊緣商圈內顧客的基礎。一個地區的流動人口越多，在這一地區經營的連鎖門店可以捕獲的潛在顧客就越多。同時經營者雲集，競爭亦越激烈，這就要求經營者更講求競爭策略和經營特色。
（三）商圈範圍的確定
商圈的劃分非常複雜，受很多因素製約，如：人口的數量、年齡、職業、家庭數量及人口構成、收入及消費水平；門店規模、業態、商品配置；競爭門店數量及基本狀況；城市規劃、交通狀況；促銷手段、吸引顧客的設施狀況等。
要確定未來商圈到底由哪些因素決定、商圈多大，很難一語斷定，必須看各個門店的具體情況，再行決定。對現有連鎖門店商圈的大小、形態和特征可以較為精確地確定。在國外，一般用信用卡和支票購物，由此可查知顧客的地址、購物頻率、購物數量等情況；在國內，可以通過售後服務登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。同時也可以通過其他門店發放的海報的範圍來確定商圈，還可以通過一些大型超市開設免費班車的範圍來確定。新建連鎖門店的商圈相對難以確定，不過也可以根據當地零售市場的潛力，運用趨勢分析，通過對城市規劃、人口分布、住宅建設、公路建設、公共交通等方麵的資料的分析來劃定商圈。
（四）商圈的確定方法
由於受各種因素影響，商圈設定多少會有些差異。因此在調查時，通常配合以下的方法確定商圈。
1.利用政府商業主管部門通過調查而存有的現成資料
因為政府做的調查通常是大規模的，因此，官方資料是了解大範圍的消費者行為的好線索。
2.獨立調查
調查采用如下方式進行。
（1）直接征詢法。直接征詢光顧門店的顧客的意見，調查他們的地址、來店頻率、使用的交通工具等；或以計劃中的開發地址為中心，設定半徑300m、500m、1000m等範圍為擬調查商圈範圍，然後就消費者在競爭商店街的購買行為、商圈邊界地區的消費者購買行為等問題，在街上直接詢問調查。
（2）間接調查法。一般可以從來店顧客的車牌號查詢其地址；也可以由發票的填寫得到顧客的地址。
（3）訪問調查法。具體是采用直接進行家庭訪問，通過郵政部門發放調查問卷、電話調查等方式進行調查，問卷的內容有住址、性別、職業、年收入、購買額、在哪個商店街或門店購買哪種商品、喜歡哪些門店、討厭哪些門店、來店的交通方式等。
3.經驗法
根據以往經營過程中獲得的各種經驗、經曆等來設定商圈。例如，便利品中購買頻度較高的商品的商圈為10分鍾左右的時間距離，而購買頻度較低的商品為30分鍾左右，這是通常的基本範圍；再如便利店的商圈半徑是500米。這些都是根據他人或自己過去的經驗所得出的結論。使用這種方法來決定商圈時還應綜合考慮地區性、社會性、自然條件等環境因素的影響。
（1）根據業態設定商圈範圍
各種商業業態的商圈範圍有較大的差異。百貨商店、高級專賣店、購物中心一般追求大商圈。百貨店商圈的人口在30萬～100萬人，大型購物中心的商圈則可包括周邊的幾個城市；而超級市場與百貨店、購物中心等業態相比，商圈偏小，來店單程時間約為10分鍾；超市奉行小商圈主義，地處社區或居民區，商圈人口7萬～12萬人；以經營食品為主的超級市場的商圈更小，商圈人口僅為3.5萬～5萬人。調查表明，人們對肉、魚、蔬菜、水果的經常性購物距離不足2公裏，而對服裝、化妝品、家具、耐用消費品的購物距離為4～5公裏。
（2）根據零售店所處位置設定商圈範圍
一般位於都市中的超級市場商圈要大大小於位於城郊的超級市場的商圈範圍。對於居民區類門店來說，社區型超市商圈僅為社區範圍，便利店常常沒有邊緣商圈的顧客；對於商業中心區類門店來說，核心商圈的顧客較少，次級和邊緣商圈的顧客較多，商圈範圍較大。
（3）根據零售市場規模設定商圈範圍
一般零售市場規模越大，商圈範圍越大；反之，則越小。除了不同業態的零售店經營規模不同、商圈的範圍不同外，同一業態由於規模的不同，商圈的範圍也不同。以超市為例，法國的一項調查顯示，超級市場規模與商圈範圍的關係。
（4）根據顧客購物出行方式設定商圈範圍
人們購物出行的方式不同，零售店商圈範圍也不同。出行方式現代化程度越高，商圈越大；反之，則越小。
（5）根據顧客購物頻率設定商圈範圍
一般來說，顧客購買的頻率越高，商圈範圍越小；反之，則越大。不同的商品，其購買的頻率不同，人們出行的範圍也不同。例如，食品、日用品的購買頻率較高，出行的範圍較近；而耐用品購買頻率較低，人們購買出行的距離較遠。受收入水平及消費習慣的影響，居民購物頻率顯示出不同的特征，即使是對同一種商品也會出現購物頻率的差異。
4.數學分析法
（1）零售引力法則
零售引力法則，又稱裏利法則，是1929年由美國學者威廉?裏利提出的。裏利認為，確定商圈要考慮人口和距離兩個變量，商圈範圍由於人口的多少和距離門店的遠近而不同，門店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和裏程距離共同影響的。據此，裏利提出下列公式：
Dy
式中Dy――Y地區的商圈範圍；
dxy――各自獨立的X、Y地區間的距離；
px――X地區的人口數；
py――Y地區的人口數。
各自獨立的A、B、C和D地區的人口數和距離，A地區是最大的，擁有30萬人口，圍繞在它四周的是三個比較小的地區。B地區有3萬人口，距離A地區15公裏；C地區有5萬人口，距離A地區12公裏；D地區有6萬人口，距離A地區5公裏。根據裏利法則，可以分別計算出A地區能夠被吸引的，在較小的B、C和D地區方向居住人口的距離，即A地區在這些方向上的商圈範圍。
DA111.4（公裏）
這表明A地區在吸引B地區方向顧客的商圈範圍為11.4公裏。
DA28.5（公裏）
這表明A地區在吸引C地區方向顧客的商圈範圍為8.5公裏。
DA33.4（公裏）
這表明A地區在吸引D地區方向顧客的商圈範圍為3.4公裏。
在圖中將以上確定的三個點連接起來，就可以得出A地區的大致商圈範圍，在此範圍內居住的顧客，通常都願意去A地區購買所需的商品，獲得所需的商業性服務。
從圖中還可以看出A地區能夠吸引的B、C和D地區方向的顧客範圍，比B、C和D地區吸引A地區的方向顧客範圍要大得多。這主要是因為A地區人口數量多，使得A地區有較大的“磁石般的吸引力”，把居住在偏僻地區的人們吸引過來。根據裏利法則，從現象上看，A地區有吸引力的是人口，但實際上，有吸引力的是A地區的大量的、各式各樣的商品和商業性服務，這些往往是和大的人口中心協調一致的。隨著所在地區人口的增長，當地商品供應的數量、花色品種以及有關的商業性服務，也會相應地有較大的發展，必然吸引著更多的顧客去該地區購買商品，即該地區商圈範圍相應擴大。