別讓房價瞎折騰
2011年3月22日，國家發改委發布了一條新的規定，叫《商品房銷售明碼標價規定》，這個規定被媒體解讀為“一房一價”。什麼叫“一房一價”呢？
根據要求，開發商要從2011年5月1日起，在售樓處張貼每套房產的價格等相關信息，包括基準價、銷售單價、總價等具體情況，公示後不能擅自漲調。而且新房的銷售價格需要經過物價部門的核準才可以銷售。此次“一房一價”政策的出台，屬於調控政策的延續。
比如說，一個小區裏的樓不可能都一個價，不同樓層價格不一樣。但是每套房賣多少錢，必須開盤第一天就規定好了，之後要想漲價，必須向當地的相關部門申報備案，批了才能漲，不批就不能漲。那如果降價呢？降價隨便，而且規定一開盤，所有的房源必須一次性地公示出來，不能說先少賣點兒，隔一段時間再賣點兒，不能這樣。
因為“捂盤”坐地漲價幾乎成為了開盤上公開的秘密，針對這些現象出台的“一房一價”政策，被認為是各地3月前出台的房價調控政策的一次配合戰，國家希望通過這條政策的出台，對商品房銷售中存在的標價混亂、信息不透明、價格欺詐行為說“不”，規範開發商在銷售商品房中的不合理行為。那麼開發商的不合理行為究竟都有哪些呢？
比如說，買房者第一天看這個樓盤去了，1.2萬元/m2；第二天再去看一看，那房子1.3萬元/m2；正猶豫的工夫，下午1.4萬元/m2了。顧客著急了，不行不行，1.4萬元/m2我得買了，再不買就沒了。你帶著錢去一看，又1.5萬元/m2了，開發商甚至一天能擺好幾個價，至於一個月一調價是常有的事，跟彈簧似的上下回彈。對消費者來說，這是很有問題的。這個問題體現在哪兒？不是說房子真就緊缺到那個程度或者說真就值錢到那個程度了，是開發商利用你對房子價格的不了解，騙你上當的。比如說他集合一幫人，到樓盤上排隊。這些人被雇來通宵達旦地排隊，隻是為了那一天一百元的排隊錢。
其實這是“假排隊”，製造緊張氣氛呢——快買這個樓盤吧，再不買就沒了，一天就搶光了——那裏麵有托兒。還有的時候，開發商采用“分批放量”的方式售房。比方說，明明300套房源，先賣50套試試反應，之後不賣了，說這房子沒了；又過一段時間之後，再放出50套。一搶又沒了，又不賣了；過段時間再放，始終人為地製造一種“市場緊缺”的感覺。所以每一次一緊缺，這個價格漲一次，可能從樓盤開盤到最後賣給你，這個一平方米差價能差好幾千元，甚至上萬元。這種情況極大地侵犯了消費者的權益。
還有，開發商答應你給你優惠，免你一年物業費，第二年物業費是1.5萬元/m2，我給你降到1.2萬元/m2.結果賣完樓開發商走了，第二年人家物業不幹了，我還按1.5萬元/m2收。開發商也不管這種爭端，在那兒胡亂許諾。還有的開發商沒有跟水、電各方麵協調好，沒繳相應費用，結果業主住進去後隔三岔五地停電停水，你說你受得了嗎？這些都是沒有明白公示出來的價格收費。這次“一房一價”要求必須把相關收費項目標清楚。
前麵我們講了，“黑心”開發商是怎樣利用購房者對房價信息了解的缺乏，使用“哄抬房價”、“分批放量”與“虛假報價”等手法來欺騙消費者的。運用這些方式，“黑心”開發商製造出房源緊缺的假象，從而抬高了商品房的價格。我認為，除了政府出台“一房一價”等相應政策對開發商的行為進行規範以外，消費者也應該主動了解商品房的定價構成，做到明明白白消費，放放心心買房。那麼商品房的定價到底是怎麼計算出來的呢？
比如說，假如我是個開發商，我拿到一塊地蓋房子，這個過程中我可以采用期房銷售，銷售的時候我首先得估個價，看看我應該賣多少錢：我拿地多少錢，我蓋房子多少錢，包工隊磚頭瓦這塊兒多少錢，相關的稅費多少錢，宏觀的費用多少錢，我得在報紙電視台打廣告多少錢……這麼一算，定個底價。比如說，最低我賣1.5萬元/m2，要不然我肯定虧了。但等這個樓一點點建起來，公布銷售價格的時候，不可能公布1.5萬元/m2，得看周邊樓盤，這邊那家開發的樓盤綠化還不如我呢，建得還不如我漂亮呢。一打聽，他們價格是2萬元/m2.那好，我得比他貴點兒，我就定2.1萬/m2了。1.5萬元/m2-2.1萬元/m2之間，這就是我的利潤。那麼定了2.1萬元/m2，是不是就是以這個價格銷售了呢？不一定。如果我打2.1萬元/m2，而人家打2萬元/m2，那別人不來我這兒看了，那怎麼辦？玩個花招，因為一個小區裏的房子不可能都一個價。比如說朝向不好的，或者說樓層不好的，或者說在邊上的，或外邊就是立交橋、天天有車來回經過的，就不可能賣那麼貴了。所以最低價定為1.5萬元/m2.宣傳的時候，說某某樓盤的周邊都是2萬元/m2，這裏最低價是1.5萬元/m2.
相信不少的買房人都上過開發商的這種當，他打著“本地段最低價”的宣傳口號就把我們忽悠去了。到那兒一看，哪有這價錢的房子呀？一打聽才知道，敢情人家說的這是起步價，而且這起步價的房子早就賣沒了。不管您是多早來的，您都晚了一步，沒趕上。沒了就沒了，反正來了就看看吧，沒準兒就看上您心儀的了。不過這價格肯定就不是起步價了。至於這起步價的房子到底有沒有，全憑售樓小姐一張嘴。相信不用說，您也能明白。
作為開發商，還可能製定出另一種價，叫“平均價格”。比如說，我這兒均價就定2.1萬元/m2，可是你來了之後，2.1萬元/m2不一定能買到。為什麼呢？我開盤有花招，明明我這個房屋許可證還沒拿下來呢，我先打個廣告。預售的時候，說我們房屋許可證、銷售許可證還要等一段時間辦下來，大家先交誠意金、協定書。就是說，你來了，看你有沒有誠意，有誠意先搖號、排隊。來一幫人搖號，作為開發商我心裏就有底了，知道這個房子好賣。那好賣我就不能定2.1萬元/m2了，等到搖號了我就告訴你，前麵搖號的2.3萬元/m2.你說我不買了，後邊一幫搖號的人等著呢，你不買他買，逼著你趕鴨子上架——反正就得買。
如果買的人不多，那老實點兒吧，就2.1萬元/m2.或者說過了一陣之後，自己的錢不充裕了，資金鏈條斷了，我就打折銷售。我把價格降低點兒，不賣2.1萬元/m2，賣2萬元/m2.那賣一段時間之後，我的資金窟窿堵上了，不著急了，把價格又拉回去，賣2.3萬元/m2，甚至2.5萬元/m2——你愛買不買，不行我還不賣了呢！反正我現在也不愁錢，賣一套掙一套，什麼時候價高我什麼時候賣，我自己把它“捂著”，爭取賣個好價錢。
通過排號發放VIP卡售樓早已經不是新鮮事了，開發商通過這種模式，收回一部分預期的資金後，說該樓盤已經售罄了，但是過不了多久，您會發現這本來已經賣光了的樓盤，又開始熱賣了，但這房價可就漲得離譜了。這時候你也就隻能忍受“宰割”了。其實除了新盤，在二手房的交易上，隱藏的黑幕更是不少。
買過二手房的朋友都知道，二手房中介收你這個錢是不明不白的。2011年那次“一房一價”規定了，二手房的中介收哪些費用必須明碼實價地標出來，不能再隨時加。不能說，為了達成這筆買賣，這筆錢必須得交。大家注意，定金和訂金也不一樣，穩定的“定”和訂書訂報這個“訂”不是一回事兒。如果是穩定的“定”，對方違約得把錢退給你；如果是“訂”，不管違約不違約，他不退。所以我們簽合同的時候，多用穩定的“定”，少用製訂的“訂”。
二手房中介一邊跟你談，一邊觀察你，覺得你想要買這個房子，就讓你先簽合同，交“訂金”或者是“定金”。一看你真想買了，至少已經十有八九了，他才增加費用。你說這個時候，時間成本花上去了，也準備買了，這點兒錢就忍痛交了吧。這就是二手中介在操作過程當中的一種欺詐行為。“一房一價”規定，將對沒有明碼實價標出收費的行為給予嚴格的限製。
你看，我剛才說這些價格，都是我在這兒閉著眼睛算計的。前麵說的底線價格，一會兒1.5萬元/m2，一會兒2.1萬元/m2，這些信息你知道嗎？作為買房的人根本就不知道，所以說購房者是被開發商牽著鼻子走的，他想怎麼擺弄你就怎麼擺弄你。信息不對稱，你沒辦法，人家怎麼說就怎麼是了。因此，信息不對稱，價格不公開，是消費者在開發商麵前處於被動弱勢的一個非常重要的原因。2011年發改委定的“一房一價”，在一定程度上保護了消費者的合法權益。其實“一房一價”這個政策，不少地方在過去這幾年試過。
2007年南京市就開始實行“一房一價”的售樓政策，這個做法曾經一度引發全國的關注。然而，事情的進展並未向預定方向發展，開發商想出了各種方法來規避政策。比如在精裝修上動腦筋，將原本隻值1000元/m2的精裝修，拉高至3000元/m2.僅僅一年，“一房一價”的政策就在南京廢除了。2010年4月，住建部下發通知，要求房地產開發企業應將取得預收許可的商品住房項目，在10日之內一次性公開全部準售房源以及每套房屋價格，並嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價地對外銷售。隨後上海、北京、杭州、蘇州、濟南等地相繼出台具體方案。但實施一個階段後，發現效果並不明顯，在全國各地都沒有執行成功的先例。那麼這“一房一價”，為何就難以實施呢？
一個關鍵問題，就是上有政策，下有對策，開發商有招兒對付。怎麼對付呢？比如說你規定我開始得設個價，要漲價我就得向你報一遍，那程序搞得很複雜，經過兩個月三個月，而我這邊銷售旺季可能就過去了。所以開發商采用什麼辦法呢？往上報一個極高的價格。
比如我準備定2.1萬元/m2，我就報2.7萬元/m2.我願意賣這麼貴，賣不出去我活該——你得給批。這個價格拿回來我就宣布打折了，比如說打八五折或者九折，開發商就是用這種欺詐行為來規避這件事。他不光是這一招兒，還有別的。比如說，這個房子我報基本價格，不能報太高，比如說1.9萬元/m2，可是我送你精裝修，結果報完價，不送精裝修了。我價格是1.9萬元/m2，精裝修費用是1000元/m2.你買這個房子，一平方米得多加1000塊錢精裝修費。可這回我加到2000元，就把損失撈回來了。通過這種另收費的方式，對內損失對外補。總之，開發商用各種各樣的方式進行規避。有人說不按這個來，那我不買了。您可能沒買過房子，你要買過你就知道，那種情景下，房子嘩一下就賣沒了，你說你不買？你不買你就買不著了，不買第二天就又漲價了，你怎麼辦？地道的“賣方市場”，買方說了不算。所以在那樣的形勢之下，開發商拿出這個對策來，“一房一價”就不管用了。
正是由於這些問題的存在，先期試水“一房一價”政策的城市，效果並不是十分明顯。2011年，發改委以國家政府的名義公布“一房一價”，好不好使呢？應該好使。截至2014年，我們都知道北京等各個地方，限購限得厲害，房地產市場不景氣，成交量萎縮一半以下。這個時候，開發商如果采取把價拔得很高然後打折方法不管用，原來那個價格都賣不出去，你再拔高，不更沒人買了，這不作死呢？所以說在這個時候，開發商不可能再非理性地提高價格。“一房一價”政策不光是為了規範房地產市場的銷售情況，同時還有一點是要敦促開發商理性定價，理性定價才能帶來理性市場。所以，這讓消費者感到安心。對整個房地產市場，我們通過調控，實施各種規範政策，一定會把房地產的泡沫擠下去。讓每個老百姓看到，房價現在雖然挺高，可是政府是努力了。我們不會覺得將來沒房子住，實在買不起，後麵有保障性住房兜底。出台這樣的政策是幹什麼呢？就是告訴大家，政府是一定會把大家的實際需求放在心上的，一定會出台各種政策保證大家的合法權益。“一房一價”政策的出台，反映了政府對房地產行業調控的決心和毅力，但是對於商品房明碼標價的監管問題和對違法企業的懲罰措施還有待明確。調控需要時間，調控是一個過程，這毋庸置疑，那麼暫時還是買不起房的朋友應該怎麼辦呢？
說到這兒，有的朋友可能最關心一個事，“一房一價”能不能讓房價降下來？這些沒房的人著急——這個價位我現在還買不起。你要這麼想，可能想的就多多少少有點兒偏，通過調控讓房價降到你能買的程度，恐怕是很難的。為什麼呢？比方說現在北京的房價為平均兩三萬元每平方米，很多人說買不起。那假如說降了，比方說降到1.7萬元/m2，這時你能買起了嗎？也不一定能買得起。所以高喊買不起房子的人，要等著國家的保障性住房、經濟適用房、廉租房、公共租賃房、棚戶區改造，才可能實現購房夢想。
我告訴大家一件事，估計不論你生活在什麼地方，你都會感受到這一點。比方說，假如你生活在北京，你就知道，北京的房子不是給北京人蓋的，全國各地不少有錢的都來北京，甚至有錢的老外都來了。那麼再往下一級，比方說長春，長春的房子也不是給長春人蓋的，是給長春周邊蓋的。什麼公主嶺、四平、德惠這些有錢人，都跑到長春來買房子。再比如，普通的地級市德惠，德惠的房子也不是給德惠人蓋的，是給德惠周邊的小縣城蓋的。縣城的房子也不都是給縣城裏的人蓋的，給誰蓋的呢，周邊農村到縣城來買房子的人蓋的。
為什麼會出現這種現象？就拿北京來說吧，中國最好的大學——北大、清華在北京，三甲醫院協和、同仁、友誼在北京，最好的文化、藝術醫療在北京。最好的資源都在中心城市，更多優質資源必然集中在級別更高的城市。比方說，吉林省最好的醫院，最好的學校——吉林大學、白求恩醫院都在長春。而周邊的農村人就考慮，我現在條件好了，手頭兒有倆錢兒了，得把孩子送到城裏的中學念書去。既然把孩子送那兒去了，我得陪讀啊，那我就買套房子吧！到時候我去縣裏養老去。縣裏醫院好，其他方麵也比農村條件好，那我到那去買套房子。
所以，這其實是把周邊一些有購買力的人群，通過優化資源配置的方式給吸引過來了。於是城市裏集中了大量資金，創造了更多GDP。越來越多的去往城市，需求能減少嗎？他們要住房，要吃飯，等。可是資源就那麼多，蓋的房子就那麼多，讓房價一下子降下來可能嗎？這不可能。
所以解決房價的問題，我看基本就兩條：第一，解決城市化運動過程當中的資源配置問題，不能讓這麼多人無限製地湧入城市裏麵；第二，外來人口湧入後，我們國家要給建設保障性住房。大家不要都到商品市場去買，不能隻走商品房的路了。隻有這兩條能夠做到的時候，房價才可能真正降下來。
“一房一價”政策的出台，物價部門也參與進來了。假如說我買房的時候，開發商欺詐，一個勁兒漲價，我多了一個投訴渠道——我到物價部門告去，物價部門也能管得著。起碼來說，多了一條投訴渠道。
好多人認為這些政策是違背市場經濟規律的，這是用計劃指令的方式，來取代市場調節。那麼這個說法對不對呢？部分對。我們看“一房一價”這個事就知道，政府一般發布的價格有幾種，有政府指導價、政府定價、市場調節價。舉個例子，商品房就是市場調節價，賣多高由市場決定，經濟適用房、廉租房價格就是政府指導價。
市場經濟最根本的原則就是自由買賣、自由競爭。比方說開發商一平方米賣10萬元，有人說你瘋了。定10萬元我是瘋了，那我就餓死了？我能賣出去，你別管我定多高，這叫市場經濟。在這個時候，如果任由市場經濟惡性競爭，出現不合理因素，勢必會損害到消費者利益，損害到民生，影響到和諧生活。
所以政府在這個時候對不完善的市場經濟現象進行價格管製，是具備正當合理性的。政府實行價格管製，可以避免買房者利益受到損害，還能夠利用這段寶貴的喘息時間，完善其他層麵的東西，既治標又治本地解決根本性的問題。我想，這個才是我們今天解析“一房一價”問題的核心所在。
“一房一價”的兩大根本，第一，給我們心理帶來一種安全感——政府是管消費者利益的，不會讓消費者利益受到不法開發商的侵害。第二，政府通過“一房一價”贏得管控時間，來解決將來的根本問題。市場完全放開之後，你會發現開發商會合理定價，市場調節價這時候就發揮了巨大作用，我們才會不必每天為不斷上漲的房價而煩惱。
限漲價還是有限漲價★★★編者按：本文係老梁2011年對房價調控政策作出的分析，雖然時過3年，但這幾年的房地產市場多次驗證老梁觀點的準確性，所以整理時將本篇收入書中。◆◆◆
看了這個標題，可能有的人會納悶，說這是玩得什麼文字遊戲啊？“限漲價”，還是“有限漲價”？我得把這個說明白了，因為截止到2011年3月31日，中央政府已經勒令全國600多個城市必須交出房價調控的目標來。
2011年1月26日，中央政府出台的新一輪的房地產調控政策，簡稱“新國八條”，一舉成為史上最嚴厲的房地產調控政策。其中明確表示，2011年全國各城市的政府要根據當地的經濟發展目標，人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控製目標，並於一季度，也就是3月31日前向社會公布。這彰顯了政府抑製房價的決心。
就是說這房價不能再讓它漲得不像話了，這幾年我們看越調控這房價越往上漲，所以說政府得動真格的，必須得把房價控製在一定的幅度內。然而，控製房價不僅是北京、上海這麼幾個大城市的事，全國各地的房價都在往上漲。在這個截止日期前，交了答卷的城市隻有北京，北京提出來“穩中有降”。但是往哪兒降？怎麼降？這還沒說完，隻說穩中有降。但這就不容易了，這是唯一一個提出來房價要降的城市。
其他所有的城市，都提出來把房價的漲幅控製在一定範圍之內。一般來說，這跟當地GDP和城鄉居民人均可支配收入的增幅掛鉤。意思是說，這個增幅假如增到10%，那麼保證房價增幅不超過10%。我們也知道，全國各地現在GDP和人均收入都呈上漲趨勢。GDP的增幅不用說了，人均可支配收入即使不增長，還有通貨膨脹因素。至少從貨幣上看，它是往上漲的。從這個角度看，各地都說不超過這個漲幅，意思是說這房價還得往上漲，隻不過漲得有限，不能比這個幅度高了。
從2000年開始，全國30個省區市GDP增速達到兩位數，其中有29個省份增速超過了全國增速。吉林省為8577.06億元，比2009年增長13.7%。在城鎮居民全年人均可支配收入的全國數據中，2000年比2009年增長7.8%。也就是說，以GDP和人均可支配收入的增速，作為2011年房價調控目標的城市，未來房價的走勢隻是漲多漲少的問題，而降價並沒有成為調控目標的硬性準則。
所以，如果以這種方式調控下去，那麼限製房子的漲價就變成了讓房子有限度地漲價。我們這一節的標題是“限漲價還是有限漲價”，意思就在這兒。所謂的限價目標為何變為了漲價目標呢？有分析認為，從“新國八條”規定來看，房價控製目標由各級地方政府根據本地情況製定，顯然這樣的規定難以避免有些地方政府故意將調控目標給得很低，於是不少地方不約而同地選擇了與GDP增長掛鉤。同時，對於房價的調控，多數人缺少信心，迫於問責的壓力就製定了一個肯定能完成的調控目標。
中央政府定了一個底線，要求大家3月31日必須出台控製目標。1月26日文件下去了，一直到3月21日，離最後期限還剩10天了，隻有六個城市表態，這六個城市是昆明、貴陽、銀川、蘭州、佛山、嶽陽。另外，還有西北、西南地區的兩個小城市。其中四個城市的表態是什麼呢？跟當地的GDP和城鎮居民人均可支配收入的增速掛鉤，不超過這兩個的增速。也就是說，它倆假如各漲10%，那麼這個房價不能超過10%的漲幅。