退房之策
生活·視點
隨著我國房地產市場由高速增長進入平穩增長甚至停滯不前的新常態，商品房買賣糾紛中，購房者起訴開發商要求“退房”的糾紛正逐漸增多。很多購房者對退房（法律上叫做“合同的解除”）的理由和情形不甚了解，現在我們就說說關於退房的那點兒事。
5證不全可以退房嗎？
問：我買了套房子，5證不全，已經付完首付快一個月了，簽訂了《商品房預購合同》（證件號是虛構的），現在我因為急需資金，想退房退款，能全額退嗎？
答：您是在開發商尚未取得合法的預售手續（也就是5證）的情況下，與開發商簽訂的是預購合同，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》（以下簡稱司法解釋）的規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效；但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”所以，你如果現在想要退房，可以《商品房預購合同》無效為由，要求開發商全額退款並按照同期銀行貸款利率賠償利息；如果與開發商協商無果，可以到法院起訴開發商要求解除合同並返回購房款賠償損失。
商品房買賣合同沒有備案，可以退房嗎？
問：我於去年8月在某小區購買商鋪一套，交了近50%的購房款，並與售樓部簽訂了《商品房買賣合同》，但是因為種種原因並沒有辦理備案登記，我想問一下，商品房買賣合同沒有備案，合同是否無效，我能否要求退房？
答：司法解釋第六條規定“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”根據上述規定，如果你們合同中沒有約定以辦理登記備案手續為合同生效條件，則合同是有效的，不能退房。因商品房買賣合同的備案在法律上隻是一種行政管理手段，目的是為國家宏觀調空提供數據基礎，法律規定其不作為判斷合同效力的依據，所以購房者不能以此為由要求退房。
“小產權房”可以退房嗎？
問：我去年買房，和開發商簽訂的是集資建房的合同，還加蓋了村委的章，後來才知道這地是村裏的，我覺得這樣不安全就想退房，請問這樣的合同有效嗎？我能退房嗎？
答：你說的這種情況其實是實踐中經常提到的“小產權房”。根據我國相關法律法規規定，房地產開發隻能在二級土地市場進行操作，即所用於開發的土地必須是國有土地；而在農地、集體土地上所建的房屋都是用於村民改善生活條件或者村容村貌，購房者必須是村集體成員，甚至有的帶有福利性質。如果你不是該村集體的成員，那麼你不具有購買資格的，所簽訂的購房合同也是無效的。如果你堅持購買，那麼將來是無法取得房屋產權登記手續的。