為維持社會秩序的穩定,各國立法上都對承租人的權利作出保護性的規定。根據我國合同法的有關規定,對承租人的權利進行如下的保護:
一、出租人的權利瑕疵擔保責任
出租人的權利瑕疵擔保責任,是指出租人應擔保不因第三人對租賃物主張權利而使承租人不能依約定進行使用收益。在第三人對租賃物主張權利致使承租人不能依約定對租賃物進行使用收益時,出租人負瑕疵擔保責任。此時,承租人可以請求減少租金或者不支付租金,也可解除或終止合同,並就因此造成的損失請求賠償。權利瑕疵擔保責任的構成要件有:
(1)有第三人就租賃物向承租人主張權利的事實發生。如第三人不向承租人主張權利,雖承租物上存在第三人的權利,也不發生權利瑕疵擔保責任。
(2)第三人主張的權利妨礙承租人對租賃物的使用收益的權利。例如,第三人主張所有權或用益物權是實體權利,若第三人的權利得到滿足,則承租人不能對租賃物進行使用收益。如果第三人主張的權利不會妨礙承租人對租賃物進行使用收益,則不發生出租人的權利瑕疵擔保責任。
(3)第三人主張的權利須發生於租賃物交付前。如第三人主張的權利發生於租賃物交付之後,則承租人的權利具有對抗第三人的效力,不能滿足第三人的請求,承租人仍得對租賃物為使用效益,自無權利瑕疵問題。即使以出租財產抵押的,抵押權人於實現抵押權時,也不能對抗承租人的租賃權,承租人取得的租賃權也就不存在瑕疵。
(4)承租人於合同訂立時不知有權利瑕疵。如承租人於合同訂立時明知有權利瑕疵,而自願承擔了第三入主張權利的風險,出租人不負瑕疵擔保責任。
(5)須承租人通知後出租人未能及時的救濟。第三人主張權利時,承租人應當及時通知出租人,以使出租人采取救濟措施。如承租人怠於通知,致使出租人能夠救濟而未能及時救濟的,出租人不負權利瑕疵擔保責任。
按照民法的一般原理,當事人因故意行為而發生的責任,不能免除。因此,租賃合同當事人在合同中以特約免除權利瑕疵擔保責任的,如果出租人故意或因重大過失不告知權利瑕疵,則其特約無效,出租人仍應負擔保責任。
二、租賃權的對抗效力
《合同法》第229條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”
租賃權具有對抗效力,也就是通常所說的“買賣不破租賃”,即後設定的物權不影響租賃合同的效力。這是租賃權物權化的具體體現。現代立法為了維護社會的安定,保護承租人的利益,實行“買賣不破租賃”的原則,特別是對於不動產租賃,一般規定在租賃期間出租人將租賃物轉讓給第三人的,租賃合同對於受讓的第三人繼續有效。在租賃期間,在租賃物上設定的擔保物權不影響租賃合同的效力。在擔保物權實現時,則租賃合同對因擔保物權的實現而取得該租賃物所有權的第三人繼續有效。