摘 要：我國商品房預售製度已經成為了一項影響國計民生的重要製度，其作用之重大可見一般。可是按揭製度作為新生事物卻有著很多法律上的空白，性質上也長期存在爭議。對於利益相關方來說，這樣的局麵對自己權益是相當不利的。本文用有限的篇幅，針對性的指出了按揭的性質及存在問題。為商品房按揭製度的完善打下了基礎
關鍵詞：按揭貸款；按揭貸款性質；存在問題
一、按揭製度的起源
在商品房預售製度占有重要位置的按揭貸款合同，從現實的角度解決了廣大中國老百姓，對商品房急需，卻又欠缺資金的窘迫。按揭作為一種舶來品，最早是出現在英國的衡平法，後在香港被廣泛用於樓宇買賣當中，在期房即商品房預售買賣中發展壯大。中國內地1993年最早在深圳試點使用該製度，後在全中國推而廣之。目前中國的房地產交易市場，絕大部分付款方式都為按揭，按揭這項製度和中國的住房改革，房地產市場發展已經密不可分。
二、按揭製度的爭議
按揭這一製度與中國的法律土壤並不十分契合。英國衡平法中的按揭製度包括了我們通常所說的抵押和質押。根據英國的擔保法的相關規定，取得的權益可以作為抵押的標的。權益這一詞語包含的範圍要遠遠超過產業。權益可以是一種有價值的實體，也可以是用以交換價值的權力，總之隻要是具有交換價值的法律上的物即可以成為權益。產業一詞的內涵隻有不動產。我國屬於大陸法係，在大陸法係中要找到與英美法係按揭製度完全對應的製度是很困難的，也幾乎是不可能的。所以，對於按揭的性質，一直存在這一下三種爭議：
第一種觀點認為按揭是一種讓與擔保。讓與擔保並沒有被我國的擔保法和物權法所承認，但是在學術界對讓與擔保是持肯定態度的。讓與擔保分為狹義的讓與擔保與廣義的讓與擔保之分。廣義的讓與擔保包括買賣式的擔保和狹義的讓與擔保。買賣式擔保是以買賣的形式轉移權利，而債權人因獲得物的權利而放棄對債權人的債權，但債務人可以通過清償債務而取回標的物。狹義的讓與擔保也被稱為擔保的讓與，分為附條件的讓與擔保與信托的讓與擔保，附條件的讓與擔保是債權人與債務人可以通過簽訂合同，約定以債務的不履行為停止條件，移轉擔保標的物的所有權予債權人；也可以約定以債務人履行債務為解除條件，而移轉擔保標的物的所有權予債務人。而信托的讓與擔保，是債務人為了債權擔保的目的，移轉標的物的所有權予債權人所有，但是雙方當事人之間簽訂有信托條款，規範雙方當事人的權利義務，所有權發生移轉後，債權人不得違反信托條款的約定，被擔保的債權一直存在，如債權人請求清償債權，債務人不能清償時，債權人可以就標的物優先獲得滿足\+①。
筆者認為我國現有的預售商品房按揭與讓與擔保並不完全相同。銀行把剩餘房款借給購房者的目的並不是想擁有該房屋的所有權，也不發生房屋所有權轉移的行為。而是希望獲得該筆貸款的利息。買賣式擔保，附條件的讓與擔保的目的和構成要件都是轉移財產的所有權。目前，我國也沒有信托的相關立法，同時購房者也不會以轉移房屋所有權的方式來獲得購房款，這違背了購房者購房行為的初衷。故更不可能是信托的讓與擔保。
第二種觀點認為按揭是一種權力質押，購房者質押的是依商品房預購合同享有的期待權。為了擔保債權受到清償，就債務人或第三人所享有的權利設定的質權。權利質權是一種準質權。權利質權的標的就是權利。
其特點主要有：(1)必須是財產權；(2)必須是可以讓與的財產權；若該權利不能讓與，不僅不能就該權利變賣的價金受償，也不能由質權人取得權利。(3)必須是不違背質權性質的財產權。質權是必須是動產，不動產原則上不能設定質權。