銀行支持棚改市場發展預警探討
金融天地
作者：李玉
摘要：棚戶區改造是國家大力支持建設的一類保障房，中央財政下撥支持城市棚改資金，銀行積極參與棚改建設，隨著棚改推進力度加深、銀行信貸投放規模的提升，棚改項目信貸風險逐步顯現。銀行在支持棚改市場發展的同時，需提前采取預警措施，防範風險。
關鍵詞：棚戶區改造；銀行資金；信貸風險；預警探討
中圖分類號：F830.9 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01
一、棚戶區改造概念及中央財政補貼
棚戶區是指在國有土地上集中連片建設的、簡易結構房屋較多、建築密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域。棚戶區改造項目，是指列入省級人民政府批準的城市和國有工礦棚戶區改造規劃的建設項目。隨著國家推進棚戶區改造的力度加大，政策導向性明確，銀行信貸業務涉入棚戶區改造項目建設逐步深入，資金支持規模不斷擴大。
棚戶區改造是本屆中央政府看重的政治任務。按國務院部署，2013年到2017年要推進1000萬套棚戶區改造。此前有分析稱，完成這一棚戶區改造目標所需資金量至少2.5萬億元。資金成為製約棚改推進的最大“攔路虎”。一個被廣為引用的數據是，2013年中央財政下撥支持城市棚改資金355億元，按照2013年完成的304萬套棚改房計算，平均一套房子中央補貼僅為約1萬元，基本上是杯水車薪。那麼，銀行信貸資金就成了支持棚改項目建設需要，且依靠信貸資金支持棚改的局麵短時間內難有改變。
二、銀行信貸預警分析
1.房地產市場趨勢轉向，銀行信貸受影響
從銀行已支持的棚戶區改造項目來看，棚改項目涉及拆遷、補償、土地整理、土地性質變更、土地出讓、棚改房建設及銷售等。係統分析，棚改項目涵蓋了土地一級開發和二級市場流轉銷售，棚改貸款本質上屬於房地產貸款。目前，國內房地產市場區域性變化明顯，一二線市場供不應求，三四線市場庫存壓增加，銷售景氣度降低。同時，土地市場熱度降低，土地財政壓力較大。房地產市場的起伏變化，對貸款影響逐步顯現，尤其是地產市場的變化對貸款影響最大。
2.政策性貸款的意味濃厚，政府信用的保證卻不足
目前，棚戶區貸款主要是政府、銀行和開發商一起談判，政策性貸款的意味濃厚。截至今年4月末，國開行已經累計發放棚改貸款5153億元，貸款餘額3929億元；通過開展棚改項目銀團貸款，引導商業銀行資金366億元；累計發行涉及棚改的企業債和私募債97隻，引導社會資金693億元；以股權投資和夾層投資等形式累計支持棚改項目12個，金額30億元。中國央行不久前也為國開行的棚戶區改造項目提供了3000億元的再貸款，從4月份開始陸續發放。雖然棚改項目屬政策項目，但參與棚改的商業銀行得到政府信用的保證卻不足。
3.抵押物難處理，風險緩釋較差
銀行支持棚改項目，在風險緩釋措施方麵，傾向於優質抵押擔保。常見抵押物中，項目占地及地上附屬物可做抵押的，無需借款人提供其他擔保；先用占地為劃撥或集體性質的，無法提供有效抵押，需借款人提供其他銀行認可的抵押資產做擔保。