探討房地產項目投資風險
產業經濟
作者：陳雪貞
摘要：本文通過對房地產項目投資風險相關理論的研究及分析，提出了解決投資風險的對策方案，使得房地產企業在遇到投資風險問題時能夠有效的解決。
關鍵詞：房地產；投資風險；風險分析
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01
隨著我國經濟發展和人民物質追求的不斷提高，房地產領域投資活動也日益活躍。由於我國房地產市場機製還不夠完善，造成了房市泡沫增多，價格上漲過快的現象。房地產投資者為了減少不必要的投資風險損失，應該充分認識和考慮當前新形勢下各個風險因素對房地產投資的影響的大小。
一、房地產項目投資風險的一般理論
1.概念。房地產項目投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內由於隨機因素的影響所引起的房地產項目投資收益偏離預期收益的程度。偏離的程度越小，房地產投資項目麵臨的風險越小。
2.分類
（1）總體性風險。所謂總體性風險是一種所有房地產投資都會遇到的風險，它包括以下幾種：
a.市場風險。這種風險指由於各種因素所導致的整個房地產市場價格大幅度波動，從而給房地產經營者帶來損失的風險。
b.利率風險。指由於利率發生變動，引起房地產行市變化，從而給房地產投資者帶來的損失。
c.購買力風險。這是指由於通貨膨脹、貨幣貶值、購買力下降而給房地產投資者帶來的風險。
（2） 個別性風險。所謂個別性風險指由於種種不利因素的影響而給個別房地產投資者帶來的風險。它包括以下幾類。
a.經營風險。指房地產公司由於經營條件惡化、經營管理不善導致的風險。
b.業務風險。指由於收益的變動而造成的風險，也就是營業收入和銷售成本的變動而影響房地產經營利潤和利潤率大小的風險。
c.流動性風險。指房地產投資者所掌握的房地產商品難以脫手而拋售出去，或者必須以較大損失為代價才能拋售出去造成的風險。
d.預測、決策風險。所謂預測、決策風險指的是由於房地產投資者錯誤地預測房地產行市，以及決策失誤、行為失當所帶來的風險。
（3） 意外性風險。所謂意外性風險指由於意外事件的發生所帶來的風險。
一般地，為了分析問題和論述方便，經常把以上分類中的主要風險歸結為商業風險、金融風險、購買力風險、變現風險、不可抗力風險。
二、房地產項目投資不同階段風險的具體識別
1.投資決策階段。投資決策階段的風險主要來源於經濟和政策方麵，經濟方麵的主要風險：通脹風險和市場供求風險；政策方麵的主要風險：土地政策風險、金融政策風險、產業政策風險、城市規劃風險和稅收政策風險。此外，還必須考慮開發時機風險和區域社會環境風險。
2.項目前期階段。該階段工作量大、涉及麵廣，包括政府、金融和保險等方麵，不確定的風險因素眾多，主要是土地獲取風險、融資風險、產品定位風險、前期手續風險、勘察設計風險、工程招標風險和合同風險。
3.項目實施階段。項目實施階段是從獲得土地、籌措資金到完成設計施工的過程。其主要的風險是土地獲得的風險，是招標、拍賣還是掛牌，對土地獲得方式的選擇就具有一定的風險。此外，房地產項目在建設階段時期還有三大風險因素分別為成本風險、質量風險和工期拖延風險。