淺析土地增值稅清算困難的原因及對策
稅務籌劃
作者：李長纓
摘要：隨著我國經濟的快速發展，稅收也在不斷的增長，房地產項目的稅源也在不斷的發展壯大，因而稅收的管理工作已經迫在眉睫。其中土地增值稅是房地產開發項目中的一個非常重要的稅種，對其進行研究是非常必要的。對土地增值稅的清算工作是稅收征收管理中的難點問題，必須加強對工作中的難點以及重點問題進行分析，找出導致清算工作困難的原因，並且采取有效的措施加強對其進行處理，正確引導征管工作的開展，促進經濟協調發展。
關鍵詞：房地產 土地增值稅 困難 原因 對策
在房地產開發項目中的各種稅收中，土地增值說是一種比較複雜的稅種，複雜的原因在於對其的清算工作存在很多的難點，很多因素都對土地增值稅的清算工作產生影響。在進行房地產開發項目的土地增值稅管理時，一般主要是根據建築物的不同類型對預征比例進行確定，等到滿足清算條件之後再進行清算工作，所以說清算工作是征收管理工作中的重要內容之一，是土地增值稅征收管理的重要環節，必須加強對其的研究。
一、土地增值稅及清算概念
（一）土地增值稅的定義和目的
土地增值稅主要產生在房地產開發項目中，在房地產開發項目中，會涉及到一些對國有土地的轉讓問題，在對其進行轉讓的過程中單位或者個人會得到一些轉讓的收入，同時也會發生一定的成本費用（取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；其他加計扣除項目），而土地增值稅就是納稅人轉讓房地產所取得的增值額（收入-允許規定扣除項目金額後的餘額）按相應稅率計算征收的一種稅種。進行土地增值稅的征收主要有以下幾點目的：一是可以對房地產的市場進行有效的規劃，能夠對房地產開發市場的調控力度進行加強；二是可以有效的對目前房價上漲飛速的現象進行避免，並且能夠對因為房價上漲快而產生的炒房的現象進行有效的避免和抑製；三是可以將我國的土地的利用率進行有效的提高；四是能夠合理的將國家財政的收入進行增加，同時還能夠對國家參與到國有土地增值收益的分配方式進行規範。
（二）土地增值稅清算的定義
在進行土地增值稅的征收過程中，不可避免的會涉及到土地增值稅的清算問題，進行合理的、準確的清算是土地增值稅清算的最終目標。土地增值稅就是在需要納稅的人在滿足該稅種的清算條件之後，再根據相關要求和規範，對所需要納稅的具體數額進行確定的和計算的工作。土地增值稅的清算工作是非常困難的，與土地增值稅清算相關的法律與規範也是比較多的，所以，必須嚴格按照清算程序，嚴格遵守法律，同時根據項目實際，進行合理的清算。
二、土地增值稅清算困難的原因及對策
（一）拆遷補償標準的影響和處理
由於房地產開發企業在拆遷過程，支付給被拆遷人（涉及農民、城市居民等個人）的拆遷補償費，一般無法取得合法有效憑證，但對房地產開發企業來說，又確實是發生了開發費用，因此一直困擾著房地產開發企業土地增值稅清算。
為了對拆遷補償標準進行合理的確定，必須根據以下方法以及順序對企業實際應該扣除的拆遷補償費用進行確定：
（1）對於某個開發項目地方政府明確規定拆遷補償標準的，按政府文件標準執行；
（2）對於開發項目沒有地方政府明確規定拆遷補償標準的，由主管地方稅務機關參照當地同類開發項目地方政府規定的拆遷補償標準確定；
（3）對於支付個人拆遷補償費的確認，當地稅務局可以以拆遷的合同、被拆遷房屋的房產證、被拆遷人身份證、戶口本和簽收花名冊或簽收憑證為主要依據來確定具體補償金額。
（二）利息支出扣除問題的影響和處理
根據國家對於土地增值稅清算相關問題的通知可以得出以下幾點：
一是在財務費用中涉及到的利息的支出，隻要是能夠以轉讓的房地產的項目計算分攤並且能夠對金融機構進行有效的證明的，那麼可以根據實際情況進行利息的扣除，但是需要指出的是扣除的最高的金額不應該比按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額高。對於其他一些房地產的開發項目，扣除的金額應該以房地產開發成本和取得土地使用權所支付的金額為主要依據進行扣除，通常是兩者相加之和的5%以內計算扣除。
二是如果沒有辦法提供金融機構證明或者計算分攤房地產項目的利息的，那麼房地產開發利息的扣除需要根據房地產開發的成本以及取得土地使用權所支付的金額進行確定，通常應該是兩者金額相加之和的5%以內。