解析城市土地價格及土地評估
宏觀經濟
作者：俞曉寧
摘要：隨著我國經濟不斷發展，城市建設規模越來越大，給城市土地資源的有效利用提出了更高要求，以不斷提高城市土地價格評估水平，為城市經濟可持續發展提供可靠保障。本文就城市土地價格的評估情況進行闡述，對城市土地價格評估需要注意的內容進行分析，提出城市土地價格評估的基本流程，從而為城市土地價格預測相關研究提供可參考依據。
關鍵詞：城市；土地價格；土地評估
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）003-00000-01
受到環境、人均收入、平均工資水平、城市建設規模等各種因素的影響，城市土地價格發生著巨大的變化。現代化建設中，城市土地價格評估體係已經由間接方式向著直接方式發展，很好的滿足了社會發展對土地資源的需求，對於推動我國土地市場長遠發展起到一定作用。
一、城市土地價格的評估情況
近年來，房地產行業的迅速發展，大大推動了土地市場的發展，與土地市場的繁榮有著密切聯係。市場經濟體製下，土地資源的合理利用和有效開發，受到了國家的高度重視，是我國經濟穩定、健康發展的重要基礎。隨著一係列土地製度改革措施的頒布和實施，土地市場變得越來越完善，在我國基本國情下，城市土地價格的快速上漲，給人們的生活、工作等都造成極大影響。因此，城市土地價格評估體係的有效構建，是社會發展、經濟發展和土地市場發展等的必然需求，在一定程度上提高了土地資源開放利用的合理性和科學性，對於推動土地市場規範化發展發揮著重要作用。在城市經濟和政府宏觀調控的共同作用下，城市土地價格的變化受到一定限製，為了更好的解決城市土地評估和土地市場交易之前存在的價格懸殊問題，必須高度重視城市土地價格評估體係的不斷完善，才能真正減小人們的生活壓力。
二、城市土地價格評估需要注意的內容
根據我國城市土地的開發利用情況來看，從土地價格、土地交易類型、土地評估價格類型和土地開發程度等方麵進行綜合分析可發現，我國城市發展中實際應用的土地價格體係為上述幾種。現代化建設中，土地價格的分布一般是從土地的用途、城市地價水平、不同級別市場土地價格等方進行評估，因此，不同級別、不同用途和不同城市地價水平之間沒有明顯的可比性。
在實踐過程中，城市土地價格評估需要注意的內容主要有如下幾個方麵：
（一）合理使用替代原則
根據替代原則的含義可知，兩個具有相似功能的物品可以相互代替，在城市土地價格評估中，替代原則的合理使用是指地塊相近的土地可以相互代替，在激烈的市場競爭中，這兩塊土地的價格會趨於均衡。一般情況下，降格相對較低的地塊會將價格較高地塊的市場搶走，致使價格較高一定的地塊被迫降價。因此，城市土地價格評估中的替代原則是油地塊的價格、土地價格水平、土地買賣雙方和土地使用價值等決定的。最終，土地價格評估可以根據土地使用價值來進行合理評估，例如：在進行新樓盤的選址時，根據當前的情況與已經修建完成後相似的地塊情況進行對比，通過使用價值的衡量來決定價格是否合適，以保障土地買賣雙方的經濟利益。