中國房產稅製度設計
會計與金融
作者：韓旭
【摘要】本文首先對發達國家房產稅稅收製度進行了大致的闡述，並對實施一年多的上海、重慶房產稅試點進行研究，進而基於中國國情，對中國即將擴圍的房產稅進行製度設計。
【關鍵詞】房產稅，增量房，存量房，評估價值，土地出讓金，差別稅率，保有課稅
一、國外房產稅稅收製度
國外發達國家的房地產稅從課征環節看主要包括三部分：一是對轉讓房地產的行為課稅；二是對保有房地產進行課稅；三是對轉讓房地產的投資收益征稅。三部分在實踐中密切配合充分發揮了稅收對房地產市場的調節作用。第二環節的房地產保有課稅在大部分發達國家即表現為房產稅，美、英、加、法、德、意、日等發達國家都比較重視對房地產保有的課稅。這些國家對房地產保有課稅有以下幾個特點：
1、基於稅收法律權限劃分，多以地方稅形式征收
在分稅製財政管理體製下，盡管各國對房地產保有環節征收的房地產稅種名稱不一，但大部分國家都把房地產稅歸屬為地方稅。在立法權方麵，地方的自主權很大，一些國家甚至可由地方政府自行決定對房地產課稅的稅種設置、開征、停征、課稅範圍以及收入規模並享有較大的財權。
2、以房地產的評估價值作為計稅依據
大多數發達國家都是以房地產的評估價值為該環節房地產稅收的計稅依據，如加拿大、美國、日本等。以財產評估價值為核心確定計稅依據的方法，既能夠真實準確地反映納稅人的房地產財產狀況，較好地體現按能力負稅的原則；又能使房地產稅收收入隨經濟的發展、房地產價值的提高而穩步增長。
3、稅率設計靈活，針對性強
發達國家的房產稅一般實行比例稅率，僅個別國家實行定額稅率，且稅率都比較低，一般在1%-3%，還有些國家的中央政府對地方政府的稅率都規定了固定比率或最高上限。稅率一般由地方政府每年根據地方財政狀況自行擬定，充分反映了財產價值與公共服務之間存在的一定關係。
4、通過住宅空置稅製設計，促進房地產資源的有效利用
住宅空置稅的納稅人主要是收入高、房產多又無暇居住，造成資源浪費的人。征收和支付方法，首先由地方政府向納稅人個人按照所占用土地租金價值為基準征收，中央政府再向地方政府收取該項稅收所得的8%，稅收的全部純收入將由國家改善住宅委員會用於居民住宅建設。住宅空置稅較為充分地反映了房屋所有可能的用途及其價值，並在一定程度上達到了資源的優化配置。
二、上海、重慶房產稅試點
1、上海、重慶房產稅實施的效果
在房產稅啟動之初的幾個月內，該稅確實對市場起到了一定的震懾作用。但幾個月之後，隨著輿論對房產稅關注度的降溫，這種反應開始弱化。多數市場人士發現，除了心理、預期上的影響，“房產稅對市場的實際影響其實不太大”。
同時，上海重慶的房產稅征收也並不樂觀。雖然繳稅率可觀，但繳稅數額由於受到征收範圍的限製，上海、重慶都以慘淡經營收場。市場對房價繼續走高的預期始終未能真正扭轉，以至於在“稅收轉嫁”等思維的慫恿下，房產稅利器被“鈍化”了，房產稅最終未能對高的房價起到抑製作用。