圖為：海南博鼇—居民小區。
海南樓市在全國具有一定的風向標意義。2014年海南樓市整體跌宕下行，粗略統計較前兩年高位下跌近4成。
近日，《瞭望》新聞周刊記者在調查中發現，受限於國內實體經濟持續走弱，內地資金投入放緩，海南國際旅遊島旅遊地產難以短期內提振。業界專家建議，宜通過合理的政策性調整，促進國際旅遊島旅遊地產的轉型升級。
市場遭遇艱難盛夏
受房地產市場限購及信貸緊縮政策的持續影響，今年以來，海南省房屋銷售麵積與銷售額雙雙下降。上半年，全省累計房屋銷售麵積為464.58萬平方米，同比下降18.8%，降幅比一季度擴大12.6個百分點。累計房屋銷售額為488.08億元，下降12.5%，降幅比一季度擴大3.6個百分點。
“海南樓市的承載力相對較弱，所以在大環境低迷時，海南樓市迎來了十分艱難的盛夏。”海南錦誠房地產谘詢策劃有限公司董事長王路說，雖然部分樓盤依托海南得天獨厚的環境資源優勢和價格優勢頻頻“出招”，但旅遊地產作為“非必要性消費”的關注度正在下降，尤其是瓊海等基礎設施配套相對薄弱的區域，2012年之前樓市泡沫的水分基本被“擠光”，甚至出現了超過70%的下跌。
三亞灣紅樹林度假世界營銷總監車旭說，粗略統計旅遊地產在海南樓市的比重應超過8成，無論是廣義的旅遊地地產還是旅遊地產，其針對的購買群體都是非剛需群體，“海南的剛性住房需求主要集中在海口市，盡管海口市已經放開限購政策，但現行的限貸政策、投資環境都會對非剛性需求產生強烈的抑製性作用。”
兩極分化致樓市加速洗牌
由於銷售額和銷售量持續下滑，海南房地產企業的資金鏈趨於緊張，導致海南房地產企業加速洗牌。從今年初開始，萬科收購香水君瀾項目剩餘開發和銷售、廣物收購海南之心三期、中信收購紅磡香水灣二期、碧桂園通過收購部分股份形式注資澄邁海南歐洲風情小鎮。王路認為，一係列收購完成後，2014年下半年各名企將逐漸展開注重品質的競爭。
專家認為，剝離資金周轉壓力的競爭，將讓企業有時間和精力深耕項目本身的品質，這也正是旅遊地產的實質。“躺著掙錢”的房企格局已經漸行漸遠，除了基礎性的配套設施，旅遊地產將注入養生、養老、購物、國際論壇等更為多元化的旅遊體驗。
在業內人士看來，大企業需要考慮的不僅是項目回報本身，而且是思考整個區域的發展潛力和未來數十年的發展預期。
比如，王路認為，樓市洗牌的同時，隨著海南省陸海空交通等主要配套設置的陸續落地，也讓國際旅遊島迎來了旅遊地產全島競爭階段。
期待補齊服務短板
經曆了多年前樓市泡沫彎路以及國際旅遊島政策出台後的大起大落，海南地方政府一直在努力探索一條房地產業持續健康發展的路子。
王路、車旭等業內人士認為，由於海南自然條件的稀缺性、政策定位的特殊性等因素，海南宜區分剛性需求與投資性需求的限購政策，根據國際旅遊島的定位鬆綁限購限貸等政策，針對三亞、海口等核心區、旅遊區進行細致的區分定位，在保證剛需人群不受整體房價影響享受保障性住房的同時，適度放開旅遊區域的購房指標、麵積標準及貸款限製，避免“一刀切”的政策對市場健康運行造成負麵影響。
“海南東線一些地方政府受製於土地財政壓力被開放商‘綁架’，開發商在沒有依照合同同步開發旅遊配套基礎設施的情況下，政府卻缺乏有效手段予以監管，致使所謂的旅遊地產再次淪為難以可持續發展的旅遊地地產。”王路說，因此在這一個環節上，除了市場本身的作用，地方政府也應當夯實自身的監管能力，提高行業準入門檻，提振國際旅遊島的旅遊地產附加值。
再比如，海南得天獨厚的自然環境和氣候為養老地產帶來了廣闊的市場前景。本刊記者走訪調研發現，由於部分地方政府工作人員對“養老”等概念的曲解，致使各地對“養老”型旅遊地產及配套設施的跟進力度“參差不齊”。
車旭等人建議，目前市場行為的自我淨化功能相對有限，政府宜負起監管責任，通過政策把關讓人力、物力流向旅遊和養老等高附加值地產，逐步轉變低附加值和投機性地產的發展路徑。（文/《瞭望》新聞周刊記者 鄭瑋娜 魏驊）