房地產開發商的利潤分析
理論研究
作者：李榮
房地產業是由從事房地產開發經營、管理和服務等經濟活動的企業組成的行業。其經濟特性表現為通過開發土地生產房屋產品，並使房屋產品進入社會經濟的流通和分配領域，實現產業自身的經濟目的。
近年來，中國房地產業的超高利潤引起了社會各界的廣泛關注。結合萬科老總王石所說：“萬科25%利潤的房子不做”，以及著名經濟學家成思危的估計，中國住宅房地產平均年利潤應超過30%。如果再結合中國住宅房地產領域容積率普遍控製不嚴，建設材料存在偷工減料現象，部分住宅房地產年利潤甚至可以達到50%以上。
本文將結合當前中國房地產業現狀，運用有關經濟學知識就房地產商的超高利潤的來源談一下自己的看法。
一、壟斷——房地產行業超高利潤的主要來源
在經濟學上將市場分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭市場、完全壟斷市場四種。就目前中國的房地產市場來看，萬科、恒大、保利、綠地等多家實力較雄厚的房地產企業無法單獨壟斷房地產市場。但是根據經濟學的博弈理論，在當前情況下，多家企業強強聯合，形成一種行業的潛在規則，對於各廠商總體來說是最有利的。而且由於房地產的位置固定性、供求區域性、政策限製性等特有的性質，各房地產商之間的競爭激烈程度由此降低，房地產市場也就具有了形成寡頭市場的能力，而事實也的確是這樣的。
在一個寡頭市場裏，賣方具有很強的壟斷性，在價格製定和信息掌握等方麵較之消費者和建材供應商都有著很大的主動性。這種主動性無疑成為了房地產商超高利潤的一個重要原因。下麵，我將從上遊壟斷和下遊壟斷兩個方麵來介紹這種壟斷帶來的超高利潤。
首先，當無數的建材供應商持有隻能用來建房子的建材和麵對並不特別多的房地產商的時候，在一個合理的價格區間內，早已形成寡頭市場的房地產商們便會協同來跟建材供應商議價，而處於談判劣勢位置的供應商們也隻能在可接受的範圍內以較低的價格出售。這樣，房地產開發商們便可以以較低的價格獲得建材，從而一定程度上降低了成本。
再看下遊壟斷，原因主要有以下幾點：1、麵對著日益上漲的房價，加之“有房才有家”的傳統觀念等的影響，再加上金融業為房地產商提供融資，為消費者提供貸款，越來越多的人省吃儉用買房子，甚至為自己的兒子、孫子輩買房。需求的增長本身就增加了房地產行業的賣方壟斷性。2、房地產的供求區域性，即在北京的人不可能跑到上海買房子，使得在某個區域發展起來的房地產商基本壟斷了這個區域的市場。3、由於房地產商品不同於其它一般商品，具有一定的專業性，普通消費者很難在較短時間內對其充分了解，從而造成了市場中房地產開發商與消費者之間存在著嚴重的信息不對稱。加上房地產商包裝高價銷售、有100套房子隻放售80套營造一種供不應求的假象等多種策略，使得擁有極不對稱信息的消費者隻能接受房地產商的“天價”。