容積率淺析
理論研究
作者：嶽穎 朱叢娟 汪振華
一、容積率的內涵及特性
容積率是指建築物總建築麵積與整個宗地麵積之比。一般來說，在宗地麵積一定的情況下，容積率越高，建築麵積越大，土地利用效率越高，地價越高。容積率正是通過影響土地利用效率從而影響地價的，深刻理解容積率對地價的影響，在地價的共同共有、地價稅費的分攤以及為城市規劃部門確定最佳容積率、合理利用土地空間、地價的樓麵分攤等方麵具有重要的指導意義。容積率具有如下特性：
1、容積率表達的是具體宗地內單位土地麵積上的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表麵一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其麵積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率隻有在指宗地容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。
2、容積率（R）、建築密度（C）與層數（H）之間有一定關係。建築密度是指在具體宗地內建築物基底麵積與宗地麵積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築麵積相等時，三者之間的關係可表示為：R=C×H，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關係。
3、容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發。樓麵地價=宗地總價/宗地內允許總建築麵積=土地單價/容積率，因此，樓麵地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。
4、容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建築容量的增大，會帶來建築環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。
二、容積率對地價的影響規律分析
1、容積率對地價的作用程度與城市規模呈正相關關係。城市規模越大，容積率對地價的影響程度越大。如北京這類較大城市繁華地段的地價往往符合或接近單純的土地收益機製形成的地價與容積率同步變化的規律，故這類城市往往用樓麵地價來反映城市地價水平。相反，規模小的城鎮，容積率對地價的影響程度很小，許多小城鎮土地出讓、轉讓時根本沒有容積率這個控製指標，故計算樓麵地價在許多小城鎮沒有實際應用意義。
2、容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同。在同一城市中，城市中心區位條件優越，土地利用集約程度、土地利用收益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控製製度等方麵均高於其他區域，使地價與容積率的變化幅度保持或接近按土地收益機製作用下的地價隨容積率變化的規律；而在其他地區，則隨著土地利用收益、土地需求量及稀缺程度的降低，容積率的影響程度隨之下降。因而，容積率對地價在同一城市影響程度表現為從中心向外逐漸減弱。
3、容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業用地對區位條件反應最敏感，隻能布局在少量區位條件優越的沿路區域，土地稀缺程度、供求矛盾比居住、工業用地突出，眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩餘主要以地價形式表現出來。居住用地對區位條件反應的敏感程度比商業用途弱，但比工業用地強。工業用地一般分布在城市外圍，不但受區位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的製約，在很多情況下沒有容積率的限製。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、居住、工業用地。