“較真的”個稅計算
專欄
作者：邢海洋
新“國五條”實施細則出台，明確規定對出售自有住房應征收的個人所得稅從嚴按20%稅率。之所以說是從嚴，因為此前還有總價1%的備選。俗話說收稅如同拔鵝毛，既要拔毛，又要堵住鵝嘴，按房價全款的1%的低稅率計征，稅務局用“二選一”的自由選擇權堵住納稅人對稅額計算的“較真兒”勁。現在稅率定為20%，稅額大增，動輒幾十萬元，納稅人不會不再計較，稅務部門就將麵對一係列棘手的計算題了。
按交易差額的20%征稅，原理如同對資本收益加稅，征稅隻能針對房屋增值部分。名義上，上一次買房的時候，房屋購買的所有收入原理上都繳納過了收入稅，再次征收這部分也應該免稅，否則便屬於重複征稅了。有鑒於此，按照國稅總局2005年發布的《關於實施房地產稅收征收一體化管理若幹具體問題的通知》要求，按差額20%計個稅，是對其轉讓淨所得額征稅。也就是房產收入現值中，要減去房產原值、合理費用、轉讓稅費等費用後的淨所得額，並不僅僅是現值減去原值。如果說住建部和稅務局聯網後，稅務部門可以輕易獲得該交易房屋上一次的成交價格，但成交後房屋擁有者在房子裝修和維護上所投入的費用卻是難以從權威機構獲得的。如果說房屋所有者有義務向稅務部門提供各種維修、裝修發票，須知這樣的工程雖涉及數額不多，卻往往極端複雜，很難歸總到一張發票上。即便有了各種材料價格的發票，按常識而言，很多裝修和維修工作都由不能提供稅務憑證的零工完成，其費用的核算又恐怕是個難題。並且，表麵看房屋賣方有義務配合稅務部門的工作，可此前的政策允許不提供財務憑證，個稅計征籠統按1%房價從簡。如今政策突變，責不在納稅人而在征稅者，這方麵的難題就要稅務部門自己想辦法解決了。
除了住建部，稅務局還要和銀行、公證處甚至法院等單位建立聯係，因為住房貸款利息、貸款手續費、公證費等都應該被計算在個稅應扣除的合理費用之內。當然，房屋上一次買賣過程中繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅費，都發生在稅務一個部門，查詢起來相對容易。但也有困難，無紙化辦公是2000年前後出現的，很多年限稍遠的原始文件都堆積在政府機關的檔案室裏，需要動用大量人力物力查詢。
說到年限久遠，不得不追溯到房改房，這是商品房的開始。房改房出售給承租人的價格往往很低，實際上是國家終止福利分房後對低工資時代職工福利的變現。征收個稅時稅務局有義務把房改房的價格先和當地經濟適用房比較，在經濟適用房價格以上的部分再考慮征收個稅。可經濟適用房的價格也不是一成不變的，通貨膨脹，住房成本水漲船高，經濟適用房也隨之漲價了。那麼房改房應該比照何時的經濟適用房價？須知1997年全國各地開始房改的時候還沒有出現經濟適用房。如果參照當下的房價，稅務機關等於承認了房價的上漲因素應該計入免稅的範圍，可如果這樣，還何談二手房買賣的資本增值稅。房改十餘年來，除了北上廣等漲價三五倍以外，全國房價無一處不漲，就是因為物價實實在在地變貴了。如果說通貨膨脹也算一種收入，那不過是自欺欺人的紙上富貴罷了。在物價變動甚微的海外成熟經濟體，資本利得稅還根據資本持有期的長短調整。通用的做法是，投資資產持有的時間越長，了結獲利的資本收益稅也就繳得越少。巴菲特說“我繳的稅比我的秘書要低多了”，就是這個原因。投資大師的稅率低於他的秘書的，不能不說這是對資本長期積累的一種鼓勵政策。這一次，我國稅務部門若仍沿襲一刀切的政策，不分持有期長短均給戴上炒房者的帽子，給予20%的“懲罰”，未免既不合於稅法精神的理，也不合於物價壓力的情。
征收20%的個稅，二手房的出售者可能還麵臨另一種“罰款”，“陰陽合同”罰款。那些昔日的購房者，為了盡量節省那3%契稅、5.6%營業稅，幾乎無一例外地跌入了“陰陽合同”的陷阱，即實際交易和網簽合同上的價格不一致。遠低於成交價的合同價被呈交給稅務部門做計稅依據，當時的確省了些稅金，現在看是得不償失。可“陰陽合同”之盛行、之普遍、之明目張膽，分明是在政府的眼皮底下，如果說不是縱容，也逃不開失察的責任。這個苦果難道要納稅人獨自承擔？
懲罰似乎不止於曾經逃了些稅的二手房買家。二手房增加了稅負，那些合法交易的城市房地產提高了成本。而真正違法違規，遊離於房地產登記製度之外的小產權房等於受到了變相鼓勵。這本應該是收稅者最應該避免的局麵。可能使“鵝叫”的還包括外來打工者在老家擁有一套房，來到城市節衣縮食供出的二套房；還包括故去的親人留下的二套房等等。稅務部門再搞一刀切，大筆一揮恐怕難以服眾。