我國商業銀行的房地產信貸風險研究
財政金融
作者：陶遜
摘要：近十幾年來，房地產行業成為我國一個快速發展的行業，並且逐漸成為拉動GDP增長的主要力量。由於房地產行業投資規模相比較其他行業來說規模巨大，商業銀行就成為其資金來源的主要渠道，房地產行業的飛速發展為商業銀行業務的拓展帶來了商機，但同時也為商業銀行帶來了很多的風險。
關鍵詞：商業銀行；房地產信貸；風險控製近十幾年來，我國的房地產行業逐漸成為了推動國民經濟增長的支柱行業，消費者對房地產的投資既有保證基本的住房之外還有對房地產市場的投資和投機的行為，個人按揭不斷擴張，作為其資金主要來源的商業銀行，在其辦理的業務中房地產信貸業務在總的貸款業務中占的比重也越來越大，這種情況下房地產行業的信貸業務的增多在一定程度上增加了銀行利潤，但是也應看到房地產對商業銀行的過度依賴也會費商業銀行帶來巨大的信貸風險。
一、商業銀行信貸風險概述
對房地產信貸的定義主要有廣義和狹義之分，前者指的是商業銀行等金融機構把房地產行業作為其服務對象，把其通過信用渠道籌集到資金的使用權讓渡給房地產的開發者和消費者，供房地產行業進行開發、建設和消費等各個環節。後者指的僅僅是商業銀行對房地產在開發經營和消費過程中的提供的貸款。從以上定義可以看出，房地產信貸具有其特點：在房地產信貸的使用上具有針對性和專有性，專門為房地產開發建設和經營使用的；由於貸款數額一般比較大，因此房地產信貸還有長期性，尤其是單個消費者進行的住房貸款，期限一般都在10年以上；房地產信貸資金必須在有關部門的監督管理之下進行專款專用。
從以上對房地產定義和特征的概述中可以得出房地產信貸風險的定義，它是指商業銀行在對房地產行業發放貸款的過程中由於主觀和客觀的因素的影響和變化給房地產的信貸資產帶來損失同時也使銀行等金融機構自身的價值貶值。這種信貸風險既有借款人無法償還本息帶來的實際損失也有借款人信譽下降或者償還能力降低帶來的潛在的損失。中國人民銀行對信貸進行了分為，主要分為五個類別：正常類、關注類、次級類、可疑類和損失類，後三者被成為不良貸款。對這幾種類別的劃分需要不斷對借款人的實際情況進行更新。
隨著房地產行業的持續不斷發展，房地產信貸風險也逐漸成為金融機構和投資者以及消費者麵臨的一個重要的問題。2012年全國金融機構個人住房貸款餘額7.5萬億元，比2011年同期增長12.9%。2012年個人住房信貸政策保持了較強的連續性和穩定性。全年個人住房貸款投放呈現總體增速回升、利率穩步下行、局部風險顯現等特征。
二、我國商業銀行房地產信貸及主要風險現狀分析
（一）我國房地產信貸的現狀分析
我國的房地產信貸的發展起步比較晚，僅僅經曆了十幾年的時間。由於房地產信貸的發展對我國國內生產總值的影響比較大，因此，針對不同階段的房地產信貸的發展我國政府也會相應的出台不一樣的房地產調控政策。我國的房地產信貸主要經曆了四個階段：我國房地產信貸的萌芽階段、成長階段、快速發展階段和調整階段。目前來說我國的商業銀行針對房地產信貸的種類主要有房地產 開發進行的貸款和個人住房進行的貸款。1998年以前我國商業銀行對房地產的信貸量數量較少，1998年之後，我國房地產市場飛速發展，為了適應新的市場的要求，我國商業銀行對房地產信貸業務猛增，僅僅從1998年至2010年的十二年間就增長了近35倍。麵對房地產行業的迅猛發展，我國政府也相繼出台政策對房地產行業進行調控，其中主要的調控內容就是信貸政策的製定。目前房地產信貸的主要情況為：商業銀行等金融機構對房地產開發的貸款逐年增加；個人的住房貸款在整個房地產信貸中占的比重越來越高；房地產貸款在商業銀行總的貸款中的比重逐年增加；房地產業務的拓展帶動了商業銀行房地產信貸業務的增加。
（二）我國房地產信貸麵臨的主要風險
房地產行業在帶來巨額利潤的同時也具有高風險性。由於房地長行業所需資金數額巨大，因此這就決定了其在房地產開發建設的過程中所需的大量資金除了少部分依靠內部融資之外，其餘全部靠外部資金也即是依靠商業銀行等金融機構的籌資。銀行對房地產行業進行了信貸既能分享房地產利潤同時也必須承擔房地產行業發展帶來的風險。我國特殊的國情決定了我國的房地產信貸麵臨的風險主要包括：
第一，國家政策風險。1998年以來，我國的房改帶動了房地長行業的迅速發展，這個行業並成為我國GDP增長的主要動力，為此我國政府不斷出台寬鬆的信貸政策和貨幣政策支持房地產行業的發展，同時國務院也先後出台文件對房地產業進行宏觀調控，以防房地產價格虛增和過快增長。近年來我國政府不斷出台政策對房地產市場進行調控，土地管理製度不斷完善、房地產市場準入標準不斷提高，這就使得一些房地產企業退出市場。政府政策的每一次變化都會對房地產行業出現波動，不僅有貨幣政策還有財政政策，這些波動也會使得商業銀行房地產信貸出現損失的可能性越大。中國住房的不斷貨幣化使得我國特殊的政策環境對商業銀行的房地產信貸承受了很多的政策風險。2005年至今，我國的房地產業進入了收緊期，金融政策也不斷緊縮銀根，這就會導致房地產行業的資金鏈麵臨著斷掉的風險，大量的房地產在商業銀行的貸款無法償還，使得商業銀行出現了信貸風險。