房地產價格上漲的原因探究
產業經濟
作者：謝惠雲
摘要：自1998年取消分房製度至今，十幾年來房價一路飆升，我國房地產業逐步升溫，房價居高不下。房地產調控一路如影隨形，但似乎房價像脫韁的野馬，越調越高。去年國五條的出台似乎向市場注入了房價下降的信號，但伴隨著今年3月份房價的繼續走高，房地產市場又一次出現上漲趨勢。本文將從房地產供給、需求、政府調控政策等幾個方麵分析我國房價上漲的原因。
關鍵詞：房地產業；房價上漲；原因
一、 房地產市場有效供給不足
（一） 土地資源本身的稀缺性以及我國土地製度的製約
我國土地資源有限，麵對眾多的人口，8億畝耕地的紅線不能觸碰，土地資源稀缺。而且，隨著人口向大中城市的湧入，人均住房麵積減少，城市土地更為緊缺。加上我國現有土地製度的製約，土地的供給不足。
土地是國家所有，土地使用使用權的價格就是土地價格。根據我國《土地管理法》規定，土地一級市場是由政府壟斷的。在一級市場中，國家是惟一的供給者；土地出讓方式靈活，有協議出讓、拍賣、招標和掛牌等多種方式，因此價格差異很大，這就導致了土地市場乃至房地產市場價格的差異性巨大，並引起土地市場存在混亂、不平等交易，尋租行為嚴重。土地是房地產的根基，土地市場的壟斷和供給不足必將對樓市產生重要影響。
（二） 房地產開發成本高
1.尋租成本。我國現有的土地製度安排很容易產生尋租現象。由於土地資源完全壟斷於政府，而土地行政審批部門的權力缺乏有效的製度約束，房地產開發企業擁有尋租的機會。對房地產開發企業來說，獲得土地資源是他們向政府官員尋租的動力。這樣使得政府和房地產開發企業形成了利益共同體，房地產市場政商一體化加劇了房地產市場的區域性壟斷。
2.土地成本。房產開發商購買土地的高成本，主要與我國的土地財政有關。地方財政為了增加財政收入，有提高地價的意願。土地成本占到了開發商成本的50%左右，其對房價走高的影響可見一斑。
3.勞動力成本。隨著我國經濟的增長，人均收入水平提升，勞動力成本增加。我國的人口紅利逐漸消失，人口老齡化的趨勢加劇，多種原因共同造成了用工成本的提高。
4.籌資成本。房地產業特點決定了它對資金的需求量巨大，且隨著工程的進行，必須有持續不斷的資金投入。房產開發企業的運營資金需求較一般企業更高。鑒於如此高的資金需求，理論上說房產開發企業應該具有多元化的融資渠道。但彭興韻的研究卻得出了這樣的結論：除自籌資金外，房地產開發企業的資金來源主要是國內銀行貸款和其他資金來源。而其他資金來源基本上是以消費者按揭貸款為主的房地產預售款。總的來說，房地產開發企業 80%以上的資金來自銀行貸款。在利率不斷進行調整的過程中，房地產開發企業的資金獲得成本也會上升。
（三） 供給結構失衡
2004年8月31日，這一天是劃撥用地停辦“大限日”，此後土地上市要通過“招拍掛”。這之後，開發商更視土地為寶，為讓土地創造出更大價值，開始在產品上做文章。一方麵，由於房地產開發商的逐利性，高檔住宅等是他們開發的重點，而經濟適用房、廉租房等具有社會保障性質的普通商品房供給量有限。這就是有很多樓盤空置率高的部分原因。另一方麵，由於生活條件的改善，人們對於住房質量的要求越來越高，物業、綠化、小區配套設施、區位優勢等都是人們買房關注的要素，這也無形中要求開發商提升房產質量，在房地產建設方麵加大投入，這些也是造成房價上漲的原因。