房貸的學問
金融
作者：紀漱如
隨著3月30日房產新政的出台，在不到一周的時間內，信貸、財稅、土地等多項房地產政策紛紛落地，讓買房者看到了曙光。
提到買房總會想起《蝸居》中海萍和杜淳為了省錢買房天天吃掛麵，能吃一頓方便麵都是奢望的場景。不得不承認中國普世價值觀中，能擁有屬於自己的房子的人生才算得上圓滿。因此，擁有一套房子，能有一套大房子，為兒女準備好房子等等想法成為了大多數中國人畢生的追求，但是動輒60%、70%的二套房首付款讓工薪階層們望而卻步，
然而隨著3月30日房產新政的出台，在不到一周的時間內，信貸、財稅、土地等多項房地產政策紛紛落地，讓“海萍杜淳”們看到了曙光。
萬眾矚目的房產新政
我們首先來了解一下相關的政策規定。
《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》中規定，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例由原本的60%（北上廣深等城市70%）調整為不低於40%。具體的首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等條件綜合確定。
在住房公積金貸款方麵，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房的最低首付比例由原本的20%-30%統一調整為20%，同時規定擁有一套房並已結清房貸的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付比例為30%。
此外，對個人住房轉讓營業稅的政策也做出了調整。調整內容包括：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
錯綜複雜的房貸方式
比起政策的出台，人們似乎更關注政策的落地實施到底能給買房者帶來多大的實惠。
鄰居李阿姨就是其中一位。一年多以來，她一直張羅著給兒子買婚房。青島市區的新蓋樓盤和比較正規的小區她摸得門兒清。每天一大早就出門四處轉悠著看房子。新政出台的第二天一早她跑了好幾家銀行，得到的答案是還沒有接到具體實施辦法。幾天後報紙上陸續地報道了各大銀行紛紛響應樓市新政。看到這個消息後，李阿姨已然蓄勢待發。
然而在選擇貸款方式上，李阿姨卻被為難住了。目前主要有三種貸款方式。個人住房商業性貸款、個人住房公積金貸款、個人住房組合貸款。
毫無疑問即使商業性貸款可以享受到利率七折優惠，住房公積金貸款的利率仍然是最低的。以五年以上貸款利率為例，個人住房公積金貸款利率為4%（2015年3月最新基準利率），而個人住房商業性貸款的利率為5.9%，即使享受利率七折優惠後仍是4.13%，當然利率七折優惠基本上是等不來的戈多。
雖然選擇個人住房公積金貸款是上上策，但卻是看起來很美好。以筆者的同事張先生為例，他於2012年購買住房一套，預計貸款70萬元。他第一個想到的就是公積金貸款，但因為繳費比例和年限等原因，他的貸款額度隻有不到20萬元，和實際需求相差甚遠。
最終他選擇了商業貸款。他給我算了一筆賬，在選擇同樣還款方式的情況下，選擇個人住房組合貸款，商業貸款50萬元，公積金貸款20萬元，20年還清，總利息是44.37萬元。選擇個人商業貸款，大部分銀行會推出利率九折優惠活動，貸款70萬元，20年還清的話，個人住房商業性貸款的總利息是43.77萬元。竟然比個人住房組合貸款還要便宜6000元，這一結果出乎許多人意料。