富人的遊戲
速描
作者：李冬潔
中國豪宅市場的堅挺似乎有悖常理。
在史上最嚴限購調控下，中國房地產市場持續低迷。今年前7個月，北京新建的普通住房市場成交均價為13623元/平方米，比去年全年均價下降了8.2%。但同期，北京新房市場總價在500萬元以上的住宅成交量為3885套，成交均價為41242元/平方米，同比上漲7.4%。截至7月30日，北京2000萬元級以上的豪宅成交232套，比去年增加13.7%。
市場兩極分化已相當明顯。專門經營豪宅市場的經紀機構麗茲行分析師鄭海燕告訴《環球企業家》，由於簽約購買豪宅的周期較長，從網簽到實際認購通常會有30天左右，考慮到這個因素之後，7月之後的成交量環比還會有較大的增長。
國內豪宅市場主要集中在“北上廣深”和少數富庶的二線城市，這讓它們幾乎成為一個獨立的市場。例如影響北京房地產市場的主要是兩方麵因素：大量的自住房和偏緊的信貸政策。但這對豪宅市場幾乎沒有影響—低端的自住房不對高端市場造成衝擊，並且高端市場買家的支付能力強大。據統計，購買500萬元以上住宅的全款占比為60%，而中低端的全款占比僅為35%。此外，開發豪宅市場的開發商通常實力雄厚，輕易不會采取以價換量的方式。
“7月以來，很多城市都在陸續取消限購，這向市場明顯發出了回暖信號，需求量的確在增加，而之前很多人都在觀望。”鄭海燕說。另外，豪宅市場一直供應平穩，絕對數量少，在市場回暖的條件下，首當其衝表現出來的便是去化率的提升。
事實上，新加坡住宅市場模式長期被視為是中國未來房地產市場的發展取向。因其分層設計理念很好地解決了之前固有的矛盾—階層差別導致的居住不公。現在，中國也在麵臨著這樣的問題。換句話說，有限購買力和一線城市的限價、限購政策能否讓豪宅市場繼續特立獨行的行情？
品質為王
在今年上半年，豪宅市場以它不同的稟賦領先於其他房地產市場。不過，從鄭海燕的觀察來看，在市場政策不變的前提下，雖然產品存在特殊性，但國內豪宅和普通商品房市場的差別並沒有那麼大。“因為豪宅市場的項目量本身就少，但實際上從去年到今年，一些高端期房價格也在往下調整。”
事實如此。近期，廣州二手豪宅和普通二手房一樣，都步入了價格的下降通道。目前大部分業主的降價幅度在3%至10%，有的豪宅樓盤由於業主急需資金周轉，降價幅度甚至達到15%。“中央反腐力度加大，促進了二手豪宅交易，有的都是現金交易，但是這些數量不太多。”中國豪宅研究院院長朱曉紅向《環球企業家》表示。