淺析房地產項目前期策劃與管理
綜合
作者：嶽寶俊 程雪
摘要：本文從我國房地產項目管理存在的問題及采用的模式入手，從產業政策、發展規劃與行業準入、資源開發及綜合利用、環境和生態影響等方麵展開，對房地產開發項目的前期策劃與管理進行分析，並在此基礎上得出房地產項目前期管理的係統方法和理論，提出了相關建議。
關鍵詞：房地產 策劃 管理
目前，房地產業逐漸發展成為國民經濟的一個重要組成部分。而我國現有的多數房地產企業在房地產項目管理的理論、方法方麵存在不少問題，尤其是對於房地產項目的前期管理方麵還存在很大的不足，往往是建好後才發現預期的設計和構想存在問題。而對一個房地產開發公司來說，房地產開發項目的前期管理是一個非常複雜的係統工程，項目開發定位分析、產品方案設計以及經濟技術分析等階段性工作都是非常重要的前期管理內容，這些前期工作是房地產項目能否成功的重要因素。
房地產開發項目前期管理的關鍵在於項目策劃研究，從而實現對項目管理的有效控製，並使相關的產品通過有效的項目管理而得到增值。項目前期策劃和運作的結果將直接影響到該項目的成功與否，並將最終直接關係到企業的生存和發展，因此在項目正式開工之前，必須對該項目的產品方案、項目範圍、項目質量、項目成本、項目進度和市場現狀進行調查研究。
一、我國房地產項目管理存在的問題及采用的模式
1.我國房地產項目管理存在的問題。第一，缺乏可行性研究，投資決策盲目。當前很多房地產開發商忽視了對項目前期可行性的研究，僅僅依據目前市場經濟的動向，這樣不僅導致定位不準，在實際施工過程中，也會導致嚴重的重複建設社會資源的狀況，給後期項目施工也帶了很多困難。第二，監督程序不完善，設計監理缺失。由於前期的設計監督程序不到位，忽視設計對項目投資控製的重要性，監管工作不到位，並且當設計問題出現時沒有及時合理的解決措施，這就嚴重製約了房地產項目管理的科學性。
2.我國房地產項目一般采用的管理模式。房地產項目管理模式的選擇恰當與否與項目建設目標能否實現、與項目建成後的運行能否取得既定的社會效益和經濟效益直接相關。在我國一般采用以下兩種，一種是提供項目管理服務。是指工程項目管理企業按照合同約定，在工程項目決策階段，為業主編製可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業主提供招標代理、設計管理、采購管理、施工管理和試運行等服務。另外一種是提供項目承包服務，是指管理承包，即工程項目管理企業按照合同約定，將工程承包下來，但項目管理企業往往隻負責項目的全過程管理，而將施工、設計等分包出去。不同的企業管理模式有著自身的優缺點，各有千秋，企業應結合自身的特點選擇一種管理模式