產業經濟
作者：樊群
摘要：基於收益資本化理論研究和資本化率計算方法，本文通過實證分析，對直接資本化法和報酬資本化法的本質和適用範圍進行了探討，最後作者對其在現實中的運用提出了幾點意見。
關鍵詞：市場提取法；安全利率加風險調整值法；直接資本化法；報酬資本化法
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001－828X（2011）01－0227－01
根據收益法的理論，準確估算房地產價值的關鍵在於準確預測房地產淨收益和確定資本化率，尤其是資本化率。關於資本化率的求取，在《房地產估價規範》中介紹了四種方法，其中最常用的就是市場提取法和安全利率加風險調整值法兩種。近幾年來，隨著房價不斷攀升，而租金基本保持不變，由此導致采用市場法提取資本化率（資本化率=年租金／售價）時，資本化率低於銀行一年期定期存款利率情況；而采用安全利率加風險調整值法提取資本化率時，安全利率本身采用的就是一年期定期存款或貸款利率，再加上風險調整值，其求取的資本化率結果與市場提取法相差甚遠。本文擬從收益資本化的理論出發，研究兩者的關係，並通過試驗，尋求適合於估價現狀下的資本化率求取方法。
一、理論研究
（一）房地產收益的來源
房地產作為商品有其特殊性，收益不僅來源於租金，而且來源於房地產的價值增值，並且價值增值是最重要的收益。
（二）收益資本化理論
收益資本化中，以房地產的未來收益的現值來測量價值。房地產的收益和轉售價值可以通過資本化轉化為一次性總現值。收益資本化包括兩種基本方法：直接資本化法和報酬資本化法。前者將單一年度的收益折現成價值，後者則考慮投資期內一係列的現金流，包括轉售價值或淨轉售收益的現金流。
（三）公式的建立
根據房地產收益來源及收益資本化理論，筆者認為在求取資本化率時可以轉化為兩種不同的公式，從而得出不同的資本化率。
1 直接資本化法：資本化率=年租金，市場價值
為突出重點，在這裏我們把年租金直接當作年純收益，不考慮其它收益及相關成本，這一做法簡單實用並且在房地產評估實踐中大量使用。同時可以看出，直接資本化法其實就是《房地產估價規範》中規定的“市場提取法”，其實質是租售比。
2 報酬資本化法：資本化率=（年租金+年增值額），市場價值
年租金含義同上，年增值額為一年內房地產價值的增值。如果我們轉化一下公式，可以看出其實質是安全利率加風險調整值。資本化率=年租金／市場價值+年增值額／市場價值。馬克思地租理論認為，土地所有者出租的土地無論優劣都要收取地租。因此，年租金的收入風險是比較小的，年租金與市場價值的比率可以認為是安全利率。而年增值的多少、是正是負，這都是具有風險的，是需要投資者承擔的，因此年增值額與市場價值的比率可以認定是風險調整值。