房地產評估中收益法的應用探討
經濟研究
作者：鄧琴
【摘要】房地產行業已經成為我國經濟發展的重要支柱產業，當前房地產出售、轉讓、投資、抵押等業務十分頻繁，這些都需要確定房地產的價值。收益法是房地產估價中常用的方法之一，其主要運用於有收益的房地產的價值評估。由於收益法中三個關鍵指標收益年限、預期收益、還原利率的確定易受主觀因素的影響，本文試從收益法的基本原理出發，分析如何選取確定這三個指標，使評估結果更為客觀、準確。
【關鍵詞】收益法，房地產，價值評估
一、收益法的基本原理
收益法的理論依據為效用價值論，認為房地產的價值在於該房地產未來所帶來的收益。收益法本著收益還原的思路對房地產進行評估，即把房地產未來預計收益還原為基準日的資本額或投資額。具體評估辦法是通過估算被評估房地產在未來的預期收益，並采用恰當的折現率或資本化率折現成基準日的現值，然後累加求和，得出房地產評估值。
二、收益年限的確定
收益年限是估價對象自估價時點至未來可以獲得收益的時間。一般情況下，估價對象的收益期限為其剩餘的經濟壽命。對於單獨土地和單獨建築物的估價，應分別根據土地使用權年限和建築物耐用年限確定未來可收益的年限；對於房地合一的估價對象可依據土地剩餘使用年限與建築物耐用年限孰短的原則來確定未來可獲利年限。但如果一宗房地產擬在持有一定年限後進行出售或其他處理，評估的收益年限則為其準備的持有期間。房地產的收益年限一般較長，一般都有幾十年。因此，在評估實務中估價人員常假設估價對象經營數年後將其轉讓來縮短收益年限，以利於更準確地選取預期淨收益和還原利率，從而提高評估結果的準確性。在理論中還存在收益年限為無限年的情況，現實的房地產一般不存在。收益為無限年的情況下，房地產評估出的估價對象的價值一般會較高，在實務中可用它來驗證其他年限評估出的房地產價值是否偏高。
三、預期收益的預測與確定
房地產預期收益應該是淨收益，是房地產預期收入扣除預期相關費用後的淨額。預測淨收益要收集各種房地產市場現狀、國家政治經濟形勢、政策規定等內外部環境信息。在確定淨收益時，必須注意房地產的實際淨收益和客觀淨收益的區別。實際淨收益是指在現狀下被評估房地產實際取得的淨收益。實際淨收益由於受多種因素的影響，通常不能直接用於評估。因為在評估時點被評估對象的實際淨收益是由多種因素共同作用的結果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預測失真。例如，一個交通不便利、環境不太好的賓館，因為有特殊的關係而將一些會議活動在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關係可能不能隨之轉移。這些因素不複存在後，若仍不把房地產的評估時點的收益加以調整而直接作為預期收益的基礎就會引起預測的收益不準確。所以，預測房地產淨收益的基礎是實際淨收益中扣除屬於特殊的、偶然的因素後的一般的正常淨收益，即客觀淨收益。
在確定房地產淨收益時，不同收益類型的房地產可能應考慮其收益的特性。例如，出租性房地產在測算其收入租金時，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費用、額外的補償費用和關於租約更新的規定等都將影響該房地產的預期收入。租金有可能是純粹的，由承租人負責納稅、保險費以及支付維修費用等各項費用。對於租約中規定采用固定租金的房地產，一般在其租賃期內采用租約租金，其餘受益年限的租金收入則可按以上介紹的思路進行測算。對於租約中規定采用浮動租金的，整個收益期的收入測算均適用以上方法。對於商業經營性房地產和生產性房地產應扣除其正常的經營利潤，房地產淨收益中不應包括房地產以外其他投資應分配的淨收益。
四、還原利率的確定
還原利率對評估結果仍比較敏感，還原利率在評估實務中調整為一個恒值後，較易操作。還原利率的實質是一種投資的收益率，它應等同於獲取估價對象房地產具有相同風險的資本的收益率。還原利率的影響因素有很多，如房地產市場風險的高低、銀行存貸款利率、投資者的風險承受能力等，在確定還原利率時都應加以考慮。
參考文獻：
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