我國住房抵押貸款證券化風險淺析
經濟研究
作者：唐登攀
【摘要】住房抵押貸款證券化的產生，對房地產的融資拓寬了新的道路，也為證券業的發展做出了重大的貢獻，對房地產、證券市場、社會的發展有不可磨滅的功勞。然而在它的產生之際也帶來了一些風險，這些風險如果處理的不當，也會阻礙社會經濟的發展。
【關鍵詞】住房抵押貸款證券化，風險，對策建議
一、住房抵押貸款及其證券化的定義
住房抵押貸款證券化是指金融機構 （主要是商業銀行） 把自己所持有的流動性較差，但具有未來穩定的現金流入，以其為支撐的住房抵押貸款彙聚重組為抵押貸款群組。抵押貸款的參與者包括：發起人，特殊目的機構（SPV）、證券承銷商、信用增級機構、信用評級機構、服務人、托管人、投資者。
二、住房抵押貸款證券化的風險表現
（一）我國住房抵押貸款證券化的風險表現
住房抵押貸款證券化是資產證券化的一種，它是建立在住房抵押貸款的基礎上的，由SPV從初始貸款人（一般為商業銀行）那裏購買抵押貸款債權，經過信用評級和增級後，發行相應的有價證券，為小額投資者融資提供了一種有效的渠道。住房抵押貸款證券化，對於每個環節，都有可能存在風險：
1，購房者在貸款階段可能存在的風險。購房者從金融機構獲得抵押貸款是這一係統的前提，這一貸款的質量，直接影響著整個係統的安全和順利。其風險會存在以下方麵：
①抵押住房的價值問題，如果銀行對抵押產品不能進行準確的評估，抵押住房的產權歸屬問題不明確，也會關係到抵押貸款的安全性。住房抵押貸款證券化是在住房抵押貸款的基礎上發展來的。這種衍生產品的出現就是為了彌補原生金融產品的不足，規避其風險。如果本身的原生產品存在風險，那麼就會使該證券的風險加大。
②借款人的違約風險。借款人的違約行為劃分為理性違約和被迫違約行為。理性違約行為是指房價在出現劇烈波動時，借款人通過理性的判斷，而發生違約行為。被迫違約，是指房價走低，利率大幅度升高，借款人沒有能力償還的違約行為。
③提前還貸的風險。提前償付會對債券持有人產生兩方麵不利的影響：一是，利率上升的時候，抵押證券的價格會下降，並且下降更大的幅度，因為高利率將降低早償率，增加對低於市場利率的投資數量，從而使投資者遭遇擴張風險；二是在利率下降的環境下，抵押證券的價格上漲幅度會因為早償的可能性而被迫降低，所以投資者麵臨緊縮風險。
2，轉讓階段可能存在的風險。資產證券化中，很重要的一點就是風險隔離。這個債權是否都完全轉移對於證券的質量產生重大的影響。如果隻是一種委托和受托的關係，金融機構的貸款風險沒有轉移，資產仍在銀行的資產負債表上；而對於特設機構（SPV）來說，風險和收益是不對等的。另外還可能存在道德風險問題，即金融機構可能放鬆對貸款的質量控製，這會增加特設機構的風險。
3，特設機構擁有的住房抵押貸款債券信用等級下降的風險。因為證券化交易與構成交易的基礎包含有許多複雜的因素，如果其中的一個因素惡化，會使等級降低。在信用增級階段，由於我國缺乏擔保製度，沒有統一的登記機構，因此我國的信用增級的成本高。
4，住房抵押貸款發行階段可能存在的市場風險，即特設機構發行的住房抵押貸款證券無人購買或者隻能低價出售而造成的風險。