6.3 服務娛樂企業的房產稅
6.3.1 房產稅的基本要素與計算
一、定義
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。
房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。對房產征稅的目的是運用稅收杠杆，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控製固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。
二、房產稅的特點
1.房產稅屬於財產稅中的個別財產稅，其征稅對象隻是房屋。
2.征稅範圍限於城鎮的經營性房屋。
3.區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法。
三、征稅範圍
房產稅在城市、縣城、建製鎮和工礦區征收，其中：
1.城市是指經國務院批準設立的市。城市的征稅範圍為市區、郊區和市轄縣縣城，不包括農村。
2.縣城是指縣人民政府所在地。
3.建製鎮是指經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的建製鎮。建製鎮的征稅範圍為鎮人民政府所在地，不包括所轄的行政村。
4.工礦區是指工商業比較發達，人口比較集中，符合國務院規定的建製鎮標準，但尚未設立建製鎮的大中型工礦企業所在地。開征房產稅的工礦區須經省、自治區、直轄市人民政府批準。
四、納稅人
房產稅以在征稅範圍內的房屋產權所有人為納稅人。其中：
1.產權屬於國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬於集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。
2.產權出典的，由承典人納稅。
3.產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅。
4.產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人納稅。
5.納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。外商投資企業和外國企業、外籍個人、海外華僑、港澳台同胞所擁有的房產不征收房產稅。
五、納稅義務發生時間
房產稅實行按年征收、分期繳納。
1.將原有房產用於生產經營的，從生產經營之月起計征房產稅。
2.納稅人自建的房屋，自建成之日的次月起征收房產稅。
3.納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之日的次月起征收房產稅。對於納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規定征收房產稅。
4.購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅。
5.購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅。
6.出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。
7.房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。
六、納稅地點
房產稅在房產所在地繳納。房產不在一地的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關繳納。
七、征稅對象
房產稅的征稅對象是房產。
所謂房產，是指有屋麵和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立於房屋的建築物如圍牆、暖房、水塔、煙囪、室外遊泳池等不屬於房產，但室內遊泳池屬於房產。
八、計稅依據
1.從價計征。
按照房產餘值征稅的，稱為從價計征；房產稅依照房產原值一次減除10%～30%後的餘值計算繳納。
扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利於各地區根據本地情況，因地製宜地確定計稅餘值，又有利於平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。
房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。
2.從租計征。
按照房產租金收入計征的，稱為從租計征，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。注意：
（1）房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待。共擔風險的，按房產餘值作為計稅依據，計征房產稅；對收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產稅。
（2）對融資租賃房屋的情況，在計征房產稅時應以房產餘值計算征收，租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。
（3）新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入賬，不應計入房產原值。
九、稅率
1.按房產餘值計征的，年稅率為1.2%。
2.按房產出租的租金收入計征的，稅率為12%。
3.對個人按市場價格出租的居民住房，用於居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。
十、計算
1.從價計征的計算。
從價計征是按房產的原值減除一定比例後的餘值計征，其公式為：
應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%
如，經營用房原值為600000元，按當地規定允許減除30%後餘值計稅，則應納稅額=600000×（1-30%）×1.2%=5040（元）。
2.從租計征的計算。
從租計征是按房產的租金收入計征，其公式為：
應納稅額=租金收入×12%
沒有從價計征的換算問題納稅義務發生時間：將原有房產用於生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。其餘均從次月起繳納。如，公司出租房間租金20000元，則應納稅額=20000×12%=2400（元）。
6.3.2 房產稅的會計處理