明晰產權是推進“三權”融資關鍵
特別策劃
林權、土地承包經營權和宅基地使用權這“三權”的抵押融資必然涉及到產權交易的問題。交易必然存在風險，如果產權不夠明晰，交易的風險會更大，而且可能產生係統性風險。一旦產權界定存在係統性的問題，產權進入交易市場就會帶來巨大的交易成本，或者導致交易不能完成，或者引起交易關係的某一方的利益受到極大損失。
目前在中國農村經濟中，特別是涉及土地要素的交易，問題往往不在於交易的技術知識，而在於交易對象的產權界定因體製方麵的問題存在大量缺陷。因此，產權界定問題不解決，產權交易很難健康推進。
從土地承包權來看，產權模糊的問題依然存在。按現行法規，1997年開始的第二輪農村土地承包期限是30年，目前已過了16年。如果一個投資者買到了一農戶的土地承包權，再過十幾年能自動延續麼？目前沒有相關法律約定，這有一定的不確定性。
如果承包到期後是可以調整土地承包關係的，又麵臨如何調整的問題。按農民的理解，是應該按照人口變化進行調整，而人口通常應該是集體經濟成員，擁有一個村莊的戶籍。如果購買承包權的投資者全家沒有農村戶籍，則很難分配到土地。事實上，過去兩輪農村土地承包並沒有保證在承包期內不調整土地承包關係，所謂“三年一小調，五年一大調”在農村比較普遍。正因如此，目前農村的土地流轉並不是在交易土地承包權，而是出租土地承包權或出售一定時間的土地使用權。這樣很不穩定的土地承包權交易存在困難，抵押也很難進行。
土地承包中的問題已被領導層關注，中共在十七屆三中全會提出了一個改革意見，要在農村推進土地承包權長久不變，說的是農戶承包的地塊也不再改變。這項改革的意圖很好，但推進難度極大，而且相關法規至今沒有修訂。
現實是土地承包權不僅存在產權不明的問題，同時也麵臨土地用途轉變的問題，銀行抵押所得的農地如果不是基本農田，可以根據自身需要變為建設用地，無可厚非。但是，如果農戶抵押的是耕地，土地用途就不一定可以隨意變動，因為農民當初抵押的是農地使用期，現在土地性質變化了，農戶有反悔的理由。在土地使用期交易實踐中，通常不會把土地用途轉變作為合同的必要條款，這使得農地使用期交易與普通商品交易迥然不同。
農村住房抵押交易也包含同樣的道理。在實踐中，不少地方政府對農民住房建造有規定，不允許農民自行建房或對舊房屋做重要翻建。出於規劃管理，這種做法其實也能講得通。但這會給農房的交易帶來麻煩。例如，溫州出台的《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》規定，城市居民不能買農房；可是沒有規定農房是否可以用於抵押貸款，如果可以抵押給銀行但銀行不能翻建處置，那這樣的房子對於銀行有何意義？這裏的問題仍然在產權。政府的規劃權、用途管理權，是對農地或宅基地產權的分割，這種分割通行於法治國家，本質上算不上對農民的侵權。但是，在我國，土地規劃體製有弊端，規劃的法治化、民主化不夠水準，這就使農村的某塊宅基地的價值量極不確定，從而使相關交易風險極大。
以上分析表明，產權界定對抵押交易的重要性。發達國家都重視土地產權的界定，並且有許多值得我們學習的經驗。在英國，某人要進入一塊公地或一塊私人自願出讓部分權利的土地，其權利會被詳盡規定，連他能不能帶一條狗或怎樣帶狗都會被規定清楚。中國農村土地的產權界定遠未達到英國的水準，甚至連一些基本權屬都不很明確。希望今後的土地製度改革在產權界定上下大工夫，惟如此，涉及土地的要素市場才能健全起來，農村的產權抵押交易才能順利推進。總之，“三權”抵押融資能否順利推進，農民的產權能否做實至關重要。
總把關：蘇麗霞
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