我國房地產市場管理與調控的金融安全研究
金融論壇
作者：郭建軍
【摘要】隨著我國國民經濟水平的快速增長，房地產行業也出現了快速發展，從而導致我國城市房價越來越高，給金融係統安全埋下危險因素。筆者根據多年的工作經驗，對我國地產市場上產生的虛假按揭現象進行了詳細的分析，並以維護金融安全為出發點，探討了住房調控對策。
【關鍵詞】金融安全虛假按揭房地產調控對策
自從改革開放政策實施後，我國的城市住房市場“商品化”改革非常顯著，房價也呈現急速攀升的趨勢，越來越多人投身到商品房投資中，對我國金融安全影響很大。現階段，我國房地產開發資金主要通過銀行貸款通道來籌集，能夠直接將房地產市場存在的危險轉移給銀行，加上房價快速提高的趨勢，房地產泡沫造成的危險因素很多，所以采取有效的對策在最大限度上減少房地產泡沫破滅對我國金融安全帶來的影響，已經引起社會各界的高度重視。[1]
一、關於房地產向銀行轉嫁風險方式的研究
（一）銷售過程中風險轉嫁方式的研究
住房銷售時，房地產市場危險轉嫁給銀行的方式有三種，主要為：
1.“虛假購房人”型虛假按揭。部分開發商會廉價地收集虛假購房人身份證，還有一些開放商甚至在簽訂購房合同偽造身份證，旨在能在最大限度上獲取銀行的個人按揭貸款，找到真正的客戶後，其再前往房管局進行注銷抵押登記後將房子轉讓給客戶。在房價不斷提高的狀態，此虛假按揭通常不容易被察覺，但是如果房價產生大滑坡現象，其在浮出水麵的過程中還可以將所有金融風險轉嫁給銀行。
2.“虛報價格”型虛假按揭。這種風險轉嫁方式和“虛假購房人”型虛假按揭差別不是很大，其主要指開發商通過虛報價格的方式來獲取大量的銀行貸款，然後將所有風險轉嫁給銀行。
3.“左手倒右手”型虛假按揭。與上述兩種虛假按揭造危害想對比，“左手倒右手”型虛假按揭對銀行造成的危害更嚴峻。該種虛假按揭在內容上主要指炒房人組織炒房聯盟並且通過將住房屢次在炒房聯盟中倒手的方式來增加房價，進而套取大於房價的銀行貸款，緊接著使用銀行貸款提高房價。如果房地產市場發展良好，將住房以更高的價格轉讓下家；若市場跌落穀底，便將房產和銀行欠款一並拋出，令銀行來承擔壞賬風險。
（二）開發建設過程中風險轉嫁方式的研究
在我國政府對房地產進行改革後的幾年時間內，因為國家對房地產的扶持以及有關政策存在缺陷，大部分開發商僅僅使用少量資金或者不用資金也可以維持房地產開發項目的正常運轉。此後的幾年中，國家根據房地產市場的發展情況不斷製定且頒布了相關的規定，雖然取得了一定的成效，但是因為決策層對開發商的妥協，最終直接導致國家頒布的政策無疾而終。根據這些現象，麵對不斷提高的房價，國家所製定的文件難以抵擋銀行係統被房地產市場存在危險因素的影響，因此，在房產開發建設過程中，開發商主要以向銀行貸款來籌集資金並且將危險轉嫁給銀行。
二、金融安全維護對策
（一）對投機性購房行為進行精準地打擊
前兩年我國製定且執行了住房限購，明確提出麵對房價不斷上漲的形勢，各直轄市要嚴格擬定且開展住房限購對策。今年國家又製定新措施嚴格打擊投機性購房行為，體現了國家維護金融安全的智慧以及決心。住房屬於人們的基本生活資料之一，如果將其當作商品開展經營，非常容易對社會穩定造成影響。另外，國家還可以建立健全個人住房信息聯網係統，從而充分發揮住房限購政策的影響，並且盡最大的努力將該政策拓展到我國二三線城市中，避免二三線城市當中的住房也被炒房人拿來開展投機性資金炒作。