淺議商業銀行房地產抵押價值評估存在的問題及對策
銀行分析
作者：劉韻檸
【摘要】房地產抵押是商業銀行的一種風險緩釋措施，近年來我國房地產抵押貸款業務迅速發展，房地產抵押評估業務也隨之快速發展。由於房地產抵押價值評估中還存在一些問題，給商業銀行帶來了一定的風險隱患，本文從商業銀行的角度對房地產抵押價值評估存在的問題進行分析，並在分析的基礎上提出幾點對策。
【關鍵詞】商業銀行房地產抵押價值評估風險研究
房地產抵押是商業銀行貸款的主要擔保方式之一。房地產抵押價值評估既是商業銀行貸前審查的必要程序、合理確定貸款額度的依據，也是維護商業銀行信貸資產安全，降低損失的最後一道防線。因此，房地產抵押價值評估的合理性和有效性就顯得尤為重要。
一、商業銀行房地產抵押價值評估存在的問題
（一）房地產評估機構缺乏有效監管，導致房地產抵押價值高估現象普遍存在
現行的房地產抵押價值評估程序是先由房地產評估機構評估後再由商業銀行評估審查確定的。因此，房地產評估機構成為房地產抵押價值評估的當事人之一。
我國開展房地產抵押價值評估工作已有近20年的曆史，隨著市場化的進程加快，房地產評估機構、估價隊伍得到了迅速發展，估價技術漸趨成熟，有關的行業管理和行政許可不斷規範。但在日趨激烈的市場競爭環境下，也產生了許多諸如惡性競爭、職業操守偏離等問題。特別是一些地方政府的產權登記部門為自身利益指定有著利益關聯的評估機構為抵押登記評估的專門機構，這種非市場行為必然擾亂市場的正常運行，對評估機構缺乏監管和製約，滋生道德風險，阻礙房地產評估行業健康發展。
現實中房地產抵押價值評估的委托方大多數是抵押人，評估機構是為委托方服務並收取傭金。為了獲取較高的貸款額，抵押人要求高估房地產抵押價值；某些房地產評估機構，迎合客戶的不合理要求，隨意提高評估價值，形成房地產價值高估的風險。
另外，我國雖已形成了一支具有一定規模和專業水準的房地產估價師隊伍，但是沒有能力從事抵押評估的房地產估價師混跡其中。專業能力上的缺陷致使評估報告往往格式簡單、方法單一，不作認真細致和全麵的分析，評估參數的選取是閉門造車所得，缺少市場調查，評估結果嚴重偏離合理的市場價值。
（二）商業銀行過分推崇和迷信外部評估機構的房地產抵押價值評估意見
目前，商業銀行基本上都建立了抵押品評估價值的內部評估審定程序，一定程度上改變了過去被動接受外部評估結果的狀況。由於迄今為止，我國還沒有建立起統一的房地產抵押價值評估理論與方法體係，加之商業銀行缺乏既懂金融又有房地產價值評估知識和技能的內部評估人員，對評估結論的內涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當的評估報告難以作出正確的判斷，有時隻能簡單地依照評估值打個折扣。
另外，由於有較大的業務營銷壓力，加上商業銀行也是特殊的企業，而銀行業競爭同樣激烈，需要基層銀行向社會爭奪優質信貸客戶。績效的顯性和風險的隱性使得基層機構在委托評估時，更多情況下，其立場已實質站在客戶一邊。內部評估難以在業務營銷和基層機構的壓力而獨善其身。